特别周报丨 全国土地市场周报（2020年第7周）

春节假期后的第二周，疫情影响仍在持续，各地土地出让仍未完全恢复，本周成交体量同比仍然有25%的降幅。不过，由于北京节后土地供应开闸，相继有多宗优质宅地成交，带动成交楼板价同环比大幅上涨。政策方面，继自然资源部出台保障疫情用地政策后，本周有多个城市跟进，并对土地出让方式、出让金缴纳等做出一定调整，稳定土地市场运行。

土地政策

上海、浙江等多地出台地市政策
保障土地市场稳定运行

为保障房地产市场稳定运行，减少疫情带来的不利影响，一周内有包括浙江、上海在内的多个省市出台了政策保障房地产市场稳定运行。就政策具体内容来看，涉及土地市场的政策主要集中在调整土地出让方式或时间节点、可延期或分期缴纳土地出让金、允许顺延开竣工时间不计违约责任、允许先行用地等四大方面，为处于资金困境中的房企减轻了一定的压力，利好土地市场。

土地成交

环比量价齐升
但成交体量仍不及去年同期

2020年第7周（2月12日-2月18日），随着各大城市逐渐恢复土地出让，重点监测城市本周土地市场成交量价齐升。成交总建面积达607万平方米，是上一周的两倍多，但较去年同期仍有25%的降幅；由于北京本周优质用地供应开闸，带动成交金额也增长至475亿元，同比也增长了32%；本周地价受一线城市成交占比大增的影响，环比上涨至7828元/平方米，和去年同期相比也上涨了76%。

就各能级城市来看，一线城市本周成交占比再度上升，占比高达29%。具体来看：

一线城市中成交量最大的城市是上海，总成交建面接近100万平方米，共计成交14宗地，有7宗为保障性住宅用地，其余7宗地中也仅有3宗为含宅用地，其中旭辉和保利分食嘉定两宗宅地，上海城投则拿下金山地块，商办用地中有2宗位于副中心真如板块，仍由中海包揽；联系溢价率来看，上海本周的土地市场仍然保持着低热度，14幅地均为底价成交。和上海相反，北京的土地市场则在春节后迎来了回温，本周成交6宗地除大兴黄村地块底价成交外，其余土地的溢价率均在25%以上，其中通州台湖地块由于起拍价较低，更是受到各大房企的青睐，成为今年来北京首宗达到最高限价的地块；不过，由于这6宗地起拍金额就超过200亿，资金门槛较高，因此参与竞拍房企中多以融资成本低的国企、央企为主，如首开、华润、建工、首创、保利等，并且联合竞拍的方式成为当下房企参与土拍的主要方式，如住总就和首开、华润、中交等房企组成三个联合体拿下大兴、昌平和海淀的三宗地，而另一大赢家当属绿城，以144亿元的大手笔包揽其余三宗地。广州则底价成交了1宗位于白云区的商办用地。

二线城市本周成交总体量还不足250万平方米，仅有郑州、厦门、重庆、青岛、成都、太原和宁波7个城市有土地出让；由于出让土地质量不高，因此本周二线城市的溢价率比较低。

热点三四线城市本周成交主力仍集中在长三角区域，常州、桐乡、义乌等地成交量相对较高一些，但均未超过50万平方米。

周度TOP5

北京成功出让多宗高价宅地
参拍企业以资金实力较强的国企为主

就监测城市本周成交重点地块来看，北京有4宗入围本周成交总价TOP5，并且这四宗地的溢价率都不低，均在25%之上。如此高的土拍热度，主要是由于这4宗地的条件比较优越。

从位置来看，这4宗地均靠近五环，地理位置较佳，周边配套齐全；另一方面，出让条件明显宽松也是吸引多家房企参拍的重要原因，如昌平区两宗相邻地块虽然是限价宅地，但起拍价仅为2.8万元/平方米，和5.8万元/平方米的销售限价相比明显有较大的利润空间，而大兴旧宫和海淀西北旺地块均为板块内近年来首次出让的不限价宅地，且板块内购房需求充裕，因此房企拿地积极性高，有3宗地的竞拍轮次均超过了50轮。

不过，从成交总价来看，这4宗地的最终成交金额都在40亿元以上，其中昌平东小口031地块的成交总价更是高达78.8亿元，对当前资金压力紧张的房企来说还是存在一定的门槛，因此参拍人多以央企、国企为主。余下一宗地来自上海嘉定，由保利以19.74亿元的底价拿下。

就单价榜来看，本周单价TOP5地块和总价榜完全重合，但顺序有所变化。具体而言，北京的4宗地仍然包揽前4，其中位居首位的是首开、华润、住总、中交联合拿下的海淀西北旺宅地，成交楼面价为50587元/平方米，其次是昌平区两宗限价地，成交楼面价分别为38020元/平方米和37407元/平方米，绿城拿下的大兴旧宫地块平均楼板价也在3.5万元/平方米以上。由于这4宗地所在板块内宅地供应较少，且北京近两年供应地块多为限价宅地和共有产权宅地，因此和周边宅地成交单价相比，这4宗地的拿地单价均是上涨的。单价榜5宗地中，唯一地价下降的土地来自上海，是由保利拿下嘉定江桥N1-02地块，成交楼板价为28000元/平方米，相比2018年保利在周边拿下的K2-01地块的单价下降了8%，不过K2-01地块明显限制条件更多，除配建5%外，还需自持15%，就此来看实际地价降幅更大。重点地块点评

三国企联合体竞得昌平区稀缺宅地地块分析

继2月11日的首场土拍，北京鼠年春节后的第二场土拍在三天后拉开帷幕。相比上一场出让土地，2月14日的这场土拍热度更高，三宗地全部成功出让，平均溢价率高达30%，每一宗地的溢价率都在20%以上。如此高热度的原因在于本次拍出的三幅地的区位优越，并且出让限制条件明显放宽，房企拿地利润空间相对较大，尽管起拍价合计就高达150.8亿元，但最终仍拍出了196.8亿的高价，北京地市明显回温。

在这三宗地中，溢价率最高的当属首开联合住总和建工拿下的昌平东小口镇031地块，成交溢价率高达34.24%。从地理位置来看，宗地介于五至六环间，靠近东小口森林公园，正处于13号线霍营站和东小口站的中间，并且地块附近还规划有13号线拆分出的建材东站，未来交通出行将会更加便利。目前地块周边已有多个品质住宅小区，居住氛围浓厚，配套也比较齐全：商业方面，不仅有周边成熟社区的底商，地块周边3公里内还有多个购物商场，能充分满足日常生活需求；教育方面，地块周边2公里内有昌平区东小口中心小学、昌平区中滩中学等多所学校，并且出让地块中A22号地是基础教育用地，教育资源也还算齐全。由于东小口片区长时间没有供地，板块内在售新房项目不多，区域内二手房及次新房挂牌价大约在4.5万元~6万元/平方米之间，而宗地上住宅项目销售均价限价在5.8万元/平方米，略高于周边区域二手房价格。由于宗地更加靠近五环和奥森，享有临铁、临公园的优势，并且由于有“7090”限制，地块上住宅将会以小户型为主，对附近刚需客群吸引力比较大。就此来看，在多种优势的加持下，项目未来销售压力不大。

排版丨李玥瑶

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