行业透视 | 复盘一线城市新房市场：快速回暖、局部过热

导读上海豪宅出现抢购潮，深圳市场更是出现过热的征兆，仅限于广州市场不温不火。

研究员 / 杨科伟、柏品慧

疫情后房地产市场有序复苏，一线城市作为市场风向标，冷暖变化更能真实地反映市场热度。

整体来看，一线城市房地产市场正快速回暖，上海豪宅出现抢购潮，深圳市场更是出现过热的征兆，仅限于广州市场不温不火。

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北京楼市快速回暖，限竞房成交占比约7成，年底中高端市场行情可期

3月下半月伊始，北京房地产市场快速回暖，成交量基本恢复到2019年月均成交量的7成左右。

4月，房企明显加快供货节奏，北京商品住宅供应量迅速提升至58万平方米，同比增长19%；成交量稳步回升至38万平方米，环比增长78%，同比跌幅则由上月的53%收窄至23%。1-4月，累计供求同比跌幅进一步收窄至4成左右。

就北京楼市快速回暖的动因，不乏以下三方面因素：

其一，北京刚需以及改善性需求依旧坚挺，疫情期间积压的潜在置业群体踊跃入市，房地产市场终于迎来难得的销售窗口期。

其二，银行间市场流动性大幅改善，房贷业务授信量稳步回升，且放贷节奏明显加快。

其三，在当前的销售窗口期，房企加紧供货抢收业绩，部分项目打折降价，且促销力度较大。

受供应结构性因素影响，北京限竞房仍是市场成交主力，成交占比约7成。尽管限竞房售价普遍低于周边商品房，但限竞房项目之间的售价相差并不大，实际去化情况往往取决于项目地段、周边配套、产品品质等多方面因素。

相较而言，地段优越、周边配套成熟的限竞房去化情况出众，典型如3月底开盘的金茂·北京国际社区，社区功能配套完善，总价门槛更严格控制在200万以内，开盘当天便销售约820套。反观远郊偏远地段、周边配套不成熟的限竞房去化情况普遍不甚理想。

值得一提的是，2020年以来北京不限价地块供应持续增多，央企、国企以及品牌房企竞相抢筹，多宗不限价地块皆高价出让。随着年底不限价地块项目集中入市供应，积压长达两三年之久的中高端改善性需求有望集中释放，市场行情值得期许。

02

上海楼市两极分化，千万级豪宅抢购、远郊刚需盘仍去化困难

疫情后上海房地产市场复苏进程整体好于预期，成交量基本恢复至疫前水平。

4月，上海市政府加快预售证审批，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升至62万平方米，环比增长66%，同比跌幅则由上月的39%收窄至21%。1-4月，受制于前期市场断供，累计供应量同比仍腰斩，累计成交量同比跌幅收窄至3成以内。

各项目案场去化情况大相径庭，上海房地产市场两极分化特征愈加明显。

一方面，中高端需求依旧坚挺，总价1000万-2000万豪宅再现抢购潮，尤其是浦东前滩板块、断供十年的金桥碧云板块极具稀缺性，东方惠礼、碧云尊邸等豪宅开盘当天皆售罄。而受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。

另一方面，刚需市场依旧不景气，远郊区域刚需盘仍去化困难，典型如金山区亭林板块、奉贤区南桥板块、青浦区青埔镇板块，新开盘项目去化率大都低于30%。尤其是奉贤区南桥板块，多项目扎堆入市，去化压力着实不容小觑。

我们认为当下上海房地产市场整体好于预期，市场趋势也将越来越好，下半年成交量仍有较大的提升空间，究其原因主要有以下三方面：

其一，市场流动性相对充裕，银行按揭贷款的放贷节奏明显加快，房贷利率也适度下移。与此同时，实体经济相对不振，变相刺激了高收入群体的购房需求，这也是上海豪宅市场能够迅速回暖的重要因素。

其二，政策趋向宽松，过往两三年在行政化的干预措施作用下，上海房地产市场政治化色彩过浓，楼市成交量持续低位运行，土拍底价成交常态化。长期来看，上海房地产市场终将回归市场化。受疫情影响，以限价为代表的调控政策有望适度松绑，以期为企业、市场减压。

其三，对于房企而言，2020年首要目标在于更好地活下去，销售业绩、现金流便成为重要的考核目标。迫于销售业绩压力，下半年部分房企或将以价换量，届时成交量有望明显回升。

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广州楼市不温不火，4月新开盘平均去化率环降12个基点至31%

2019年下半年，广州房地产市场明显降温，新开盘项目平均去化率基本维持在40%附近。疫情后广州房地产市场整体不温不火，新开盘平均去化率仍处三至四成的相对低位。

3月，广州房企集中冲业绩，部分房企实行特价房营销，外围区域打折降价，部门高地价项目更是亏本销售。受此影响，广州房地产市场热度快速恢复，疫情期间积压的购房需求集中释放，新开盘项目平均去化率升至43%。

4月，迫于供货压力，广州房企推售节奏明显加快，但市场信心普遍不足，皆以“小量快跑”的形式为五一假期试水，开盘供货量大都低于150套，推售量低于100套的项目也是比比皆是。

而在折扣优惠被收回之后，4月案场到访量、去化率均有不同程度的回落，新开盘项目平均去化率降至31%，环比减少12个百分点。

相较而言，高性价比项目去化表现良好，万科幸福誉、凯德山海连城等开盘当天去化率都能达到70%以上；售价偏高、外围区域项目销售普遍遇冷，去化率大都低于20%，长期来看依旧面临较大的去化压力。

4月，广州商品住宅供应量63万平方米，同、环比分别下降30%和25%；成交量90万平方米，环比增长26%，同比仍下降8%。1-4月，累计供求同比跌幅仍在30%左右。

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深圳楼市全面转暖，刚需盘去化加快、经营贷助力豪宅投资客加速进场

2019年四季度，深圳二手房市场率先回暖，置业群体卖小换大的需求快速提升。

2020年2月底，去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的购房需求持续释放。2020年3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠，致使新房去化速度明显加快。2020年4月，深圳房企入市热情不高，叠加疫情影响工期，房地产市场再现断供；成交量稳步回升至39万平方米，同、环比分别增长25%和8%。1-4月，累计供应量同比下降70%，累计成交量同比仍增长6%。现阶段深圳房地产市场已然出现过热的征兆，不分产品、不分档次销售全线飘红。一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。前4月，金众·麒麟公馆、深业中城和新锦安壹号公馆等豪宅销售金额都在30亿元左右，招商·领玺更是接近50亿元。其中，投资客居多，主要来自于港澳台以及广东、广西、湖南、湖北、江西等周边省份。另一方面，2019年刚需盘去化速度较慢，但在市场全面回暖之后，去化速度也明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%，恒大城二期更是开盘当天便售罄。就深圳房地产市场过热的动因，不乏以下两方面因素：其一，政策利好加持，2019年8月深圳获批建设中国特色社会主义先行示范区，再次迎来重磅改革红利，助推新一轮经济腾飞。其二，市场流动性相对充裕，部分企业经营贷违规流向房地产市场。据悉，企业主个人名下的房产，股东或者法人皆可，并提供企业证、正常的资金流水，便能抵押做经营贷，贷款利率约3.95%。而在“房住不炒”的政策大环境下，深圳房地产市场将适度纠偏，集中体现在以下两方面：其一，加强市场监管，譬如分区域划定二手房指导价，尤其要严打经营贷违规流向房地产市场。另外，深圳住建局表示在持有环节考虑征收房地产税。其二，联系到深圳供地长期受限，住房供应紧缺，下一阶段仍要加大供地力度，在一定程度上平抑房价上涨预期。05

一线城市楼市将进一步回暖，豪宅、高性价比产品去化无虞

展望未来，一线城市市场需求依旧坚挺，叠加相对充裕的信贷资金助力，短期内一线城市房地产市场或将进一步回暖，成交量有望稳中有升。

具体而言，北京限竞房仍是市场成交主力，核心区位限竞房去化问题不大，但远郊区域限竞房仍面临较大的去化压力。年底随着不限价地块项目集中入市销售，中高端市场行情值得期许。上海房地产市场或将进一步分化，短期内豪宅市场热度有望惯性延续，核心区位、高性价比豪宅仍能快速去化。去化压力还是集中在刚需市场，早在2018年下半年远郊刚需盘便去化不畅，叠加疫情负面影响最大的恰恰是潜在刚需客群，预计2020年上海刚需市场仍难言乐观，下半年部分远郊刚需盘或将以价换量。广州属一线城市中的“异类”，市场并不缺需求，而是购房者普遍理性，更为偏好高性价比产品。预计年中、金九银十、年末这类传统销售旺季，部分房企或将打折降价冲业绩，届时成交量有望明显回升。值得一提的是，大湾区房地产市场现已蛰伏两年之久，一旦有政策利好加持，作为湾区核心城市的广州，房地产市场或将明显转暖。当下深圳房地产市场明显过热，下一阶段势必要强化市场监管，尤其要严打经营贷违规流向房地产市场，楼市有望逐步回归理性。而在投资性需求被有效遏制的情况下，豪宅去化速度大概率将有所放缓。

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