行业透视 | 溢价率重回高位，高价地还有多少盈利空间？

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2022-05-16

导读

热点城市高溢价地块价格均涨，长三角城市涨幅最为突出。

◎ 作者 / 马千里、邱娟

随着大多数城市疫情得到较好地控制,各行业复工复产都在稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显，周度溢价率一度创下今年新高。但考虑到出让底价调整、限价、竞自持等因素的影响，地价和溢价率的走势确实存在一定的差异，在溢价率再创新高的当下，地价走势如何？是否与溢价率保持同步上涨？当前高溢价拿地还划算吗？

1热度变化：周度溢价率一度创下今年新高
限价背景下合肥、杭州地市热度被低估自3月份以来，各城市土地供应逐步恢复正常，尤其是进入4月份以来，土地市场热度明显上升，这种上升趋势在5月中旬（5月11-5月17日）表现更为显著，周度溢价率至26%，创下今年以来的新高。
就典型城市[1]近期表现来看，太原、绍兴、重庆、宁波、西安、南宁和常州等七个城市的溢价率均在30%以上，其中太原和绍兴的平均溢价率更是超过40%，市场热度较高。值得注意的是，合肥、杭州等城市实际土拍热度高涨，但受到限价因素的影响，以致溢价率表现不及上述城市突出。以合肥为例，虽然溢价率仅有25%，但4月以来成交的15总土地有7宗触及最高限价，并且就区域来看，土地市场的高热不仅发生在包河、庐阳等中心区，新站、肥西、巢湖等郊县地市也高热不退，频频触发最高限价。杭州也是如此，溢价率虽不是很突出，但有12幅触发了最高限价，不仅涉及拱墅、江干等核心区，萧山区多宗土地也以最高限价成交，加上竞配建成本，杭州多宗土地价格创下区域新高。相比之下，一线城市表现不及二线城市表现突出。一线城市中溢价率最高的是供地相对较少的深圳，在前海稀缺宅地的带动下，溢价率升至30%，而其余三个一线城市，只有北京在丰台区多宗分钟寺村优质地块的拉动下，整体溢价率保持在19%的较高水平，上海和广州的溢价率均在10%及以下，土地市场相对平稳。

[1]4月1日-5月24日期间，土地成交建筑面积在150万平方米以上的城市。

2可比地价：热点城市高溢价地块价格均涨
长三角城市涨幅最为突出以4月以来典型城市成交的高溢价地块（超过20%）宅地为例，将其与2019年其周边三公里范围内成交的宅地的价格相比，计算近期典型城市高溢价地块的可比地价涨幅。结果可见：所有城市高溢价地块的平均价格均呈上涨之势。其中，北京高溢价地块的可比地价涨幅最高，高达65%。究其原因，主要是由于近期北京出让的宅地多是不限价地块，而之前成交的多是“限竞房”或者“共有产权房”，加之北京近期供应了多宗区位较好的稀缺宅地，因此可比地价涨幅最为突出。
此外，绍兴、常州、宁波、温州、南京等长三角经济基础好、需求较为旺盛的城市高溢价地块的可比地价涨幅较为突出，均在30%以上。值得一提的是，杭州、合肥等城市受限价因素的影响，可比地价涨幅不及上述城市突出，仅有18%和5%，但其市场热度却不可小觑。除此之外，苏州由于较严的限价，近期成交的每幅土地溢价率均在20%以下，并未被纳入研究对象中。

3楼板价TOP20：半数价格涨幅超20%
仅杭州下城、北京朝阳等少数地块价格回落进一步选取4月份以来成交楼板价TOP20的含宅地块具体分析。这些地块主要来自于北京、南京、杭州、广州等4个城市，仅北京朝阳区两宅地为底价成交，其中一宗还是限价地，其余九成土地均为溢价成交，并且六成土地溢价率基本都在25%以上。就实际楼板价来看，其中约半数地块的价格大幅上涨，涨幅超20%以上，这些土地多位于北京，广州、南京和杭州也有涉及，从区域上，这些地块多是位于核心区或中心城市区的稀缺优质地块，譬如北京朝阳区、丰台区、广州白云区、南京建邺区和杭州江干区，这些地块均是配套成熟、需求旺盛的区域，去化有较好的保证，因此房企参与拍地的积极性较高，以南京建邺河西南部4-1-A、4-1-B两幅宅地为例，参拍企业均超过10家，竞拍轮数均超百轮，最终分别被融创和万科竞得，楼面价均超4万元/平方米，距离南京历史最高单价葛洲坝中国府45213元/平方米仅一步之遥，溢价率在35%左右，市场热度极其高涨。此外，近期接连出让的北京分钟寺地块也值得关注，这些土地位于丰台南苑板块，距南三环约1.3公里；距十号线分钟寺地铁站步行约300米、到国贸仅5站地铁，地理位置十分优越，配套也十分完善，最终三地块均被合生收入囊中，其中两宗楼面价均超7万元/平方米，较周边同类土地涨幅均超25%，可以看出合生对于该区域前景的看好。仅有杭州下城、北京朝阳等极少地块部分土地楼板价出现明显回落，成交楼板价不及周边此前成交同类型土地的地价。但这些地块价格下调各有原因：一是因为限价，以杭政储出[2020]15号地块为例，出让条件中规定毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米，较周边在售同类商品房面积低了约3000元/平方米；也有部分地块价格下调也有拍地时机的原因，譬如北京朝阳金盏乡小店村不限价宅地，早在4月2日开拍，当时市场销售受疫情的悲观氛围还在持续，因此房企竞拍积极性不强，最终该地块被中海+首开以46亿元的底价竞得，同地一宗地块临时喊停，如果放在现在，这幅不限价宅地价格大概率会高溢价成交，甚至会超越周边同类地价。

4七成高价地项目仍可实现盈利
广州高价地利润空间尤佳结合周边在售新房平均价格来看，只有三成左右的地块地房比处于较高水平，房地差也比较小，盈利难度较大。典型如南京建邺河西南部4-1-B地块，楼面价达40260元/平方米，距离最高楼面限价41365元/平方米仅1000余元，吸引了众多房企的参与，溢价率高达36.39%，但周边在售新房价格在4.5万元/平方米左右，地房比高达89%，房地差低于5000元/平方米，就目前情况来看大概率面临亏损。值得注意的是，6幅大概率亏损的土地，有4宗位于南京，并且3宗位于建邺区的河西板块，楼板价几乎都突破4万元/平方米，但考虑到新房依然被限价，售价多在4.5-5.2万元/平方米之间，盈利比较困难。值得注意的是，近期南京限价在执行上略有松动，如果价格上涨空间足够的话，也有可能扭亏为盈。
余下的七成项目均可实现盈利，其中利润空间比较可观的接近四成，如广州白云区黄石街江夏村宅地，地块位于白云区黄石东路北侧、白云大道北西侧、地铁2号线江夏站和萧岗站之间，周边分布广东外语外贸大学、白云山风景名胜区，交通便利，配套成熟，生态环境优越，起拍楼面价高达32705元/㎡，刷新白云最高起拍楼面价记录，最终虽然拿地成本价升至4.3万元/平方米以上，地块周边的一手住宅项目有龙湖·天奕，一手房报价在9-13万/平方米左右；周边二手盘均价在7-8万元/平方米左右，即使按照二手房7万元的单价，地房比也仅有62%，房价地价之间仍有超过2.7万元/平方米的差距，就此来看，盈利空间十分客观。除白云地块外，广州番禺汉溪大道北侧地块和天河广氮地块，虽然地价较之前有所上涨，但受广州限价执行上放松的影响，盈利也都有保障。不仅仅广州，北京大兴、杭州下城多宗地也是如此，按照周边同类在售项目均价，房地比均在65%及以下，房地差也大都在2万元以上，盈利也比较可观。相比之下，北京丰台南苑乡分钟寺村多宗宅地由于地价较高，多在7万元/平方米左右，即使周边同类项目单价已经超10万元，房地比也均超70%，剔除必要的建造、财务、营销成本外，盈利空间就十分小。深圳前海宅地也是如此，本身就是以最高限价115.97亿元竞得，并需配建4.08万平方米人才住房，可售楼板价达81189元/平方米，入市最高均价为10.71万元/平方米，与周边在售的云玺锦庭均价10.8万元/平方米基本持平，房地比高达75%，盈利空间并不凸显，但是由于项目区位优越、资源十分稀缺，未来项目去化有保障。

5仅少数地块面临风险挑战
高价地盈利依旧可期综上，从近期高溢价地块的可比地价和高地价地块的价格变动情况来看：除了因限价或者拿地时机等原因使得部分地块地价所有下跌外，八成高地价地块价格均呈上涨之势，土地价格上涨之势显著，高价地盈利空间确实正在收窄；从区域层面来看，长三角城市地价涨幅最为突出，其中杭州、合肥在土拍限价下，竞争热度也不容小觑。结合周边在售新房平均价格来看，七成高价地仍有望实现盈利，并且接近四成盈利空间较为可观。总的来看，虽然近期高溢价地块频出，且地价仍在上行，但受出让底价调低和部分城市限价松动的影响，高价土地的盈利预期依旧可期。
不论是从高溢价成交地块可比地价变动、还是高价地的价格变动和盈利空间分析来看，都说明当前拿热点地块大概率依旧是比较划算的。不过考虑到“两会”重申了“房住不炒”，土地市场热度或将降低，优质地块入市占比将有所回落，房企要紧抓上半年的拿地机遇，尤其是近期优质地块土地出让较为集中的杭州、南京等城市；但要警惕部分地价过快上涨、盈利堪忧的板块，譬如南京河西板块，拿地前还是应当审慎评判自身现金流和项目周转预期，切勿盲目追高。

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