行业数据 | 6月销售创三年同期新高，新开工与投资达20年单月最高
导 读
至6月，全国单月新房销售、新开工、开发投资额、土地购置等均已超过2019年同期，房地产业已基本恢复正常水平。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
今天上午，国家统计局公布了2020年上半年国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，二季度经济显著回升，GDP同比增长3.2%，其中房地产业增长强劲，对经济恢复支撑和拉动不言自明，6月商品房销售金额突破2万亿创近三年同期新高，新开工面积、房地产开发投资额更是创下过去20年单月最高纪录，前6月开发投资累计同比增速也由负转增1.9%。
1
6月销售额破2万亿元创三年同期新高
销售面积跌幅已收窄至8.4%
6月全国商品房销售规模环比增40%至疫后新高，销售金额创近3年同期新高。6月商品房销售金额突破2万亿元，同比增长9%，超过2018年及2019年同期。销售面积超过2亿平方米，同比增2.1%。受此拉动下，2020年前6月销售面积、金额累计同比跌幅收窄至8.4%和5.4%。从规模与增速看，上半年全国楼市经历20年新低后完成了V型反转，至年中已创新高、抹平疫情影响。
从各区域、各能级城市市场来看，东部、西部复苏最快，核心一、二线城市项目再现“万人摇号”。1-6月，东部地区商品房销售面积达2.9亿平方米，西部地区也接近2亿平方米。增速上，二者累计同比跌幅均收窄至6%以内，对比中部、东北地区而言楼市恢复速度最快。具体到城市市场而言，仅上半年就有27城共计277个项目认筹率超100%，主要集中在宁波、南京、成都、上海等核心一、二线城市的中高端项目。因此我们认为，疫后年中销售节点不同区域、不同能级间市场分化尤为明显，东部、西部和核心一二线城市楼市快速修复是6月全国销售金额再创新高的主要支撑力，而上半年全国楼市销售增速得以实现V型逆转则主要依赖于中高端需求持续释放。
2
一线城市新房、二手房房价同比涨幅扩大
二三线房价环比微增
从全国商品住宅销售价格来看，6月销售节点下，整体价格有所微涨。具体来看，一线城市新房、二手房销售价格环比涨幅回落，较5月均降低0.1pts；同比则涨幅有所扩大，较5月分别提高0.4pts和1.1pts。其中一线新房销售价格深圳同环比分别上涨5.3%、0.8最大。此外，二三线城市新房及二手房销售价格环比涨幅均有所扩大，同比涨幅则延续回落趋势。
3
6月开发投资额同比增9%并创20年单月最高
对稳经济支撑作用不言自明
6月全国房地产开发投资额完成16860万元，同比增长8.54%，单月创20年以来新高。受此推动下，1-6月房地产开发投资额累计增速由负转正，上半年累计完成62780万元，同比增长1.9%。
6月开发投资额得以激增至历史新高主要以前期积压新开工面积集中释放为主要推动，同时土地市场的快速回升也提供了一定支撑。具体而言，受疫情影响，前4月全国房屋新开工面积始终不及2019年同期水平。随着年中业绩节点的到来，加上全国大中城市疫情见稳、建筑业完全复工，房企纷纷自6月起加强施工强度。此外，疫后核心城市持续放出重点地段优质地块，土拍市场持续回暖，核心城市土拍溢价率维持高位。考虑到新开工施工有累计放量因素，因此预计在节点过后全国开发投资额将有所回落，但单月规模仍将维持较高水平，且累计增速将继续增长。
4
6月新开工同比增9%也创历史新高
上半年土地购置同比仅微降0.9%
6月房屋新开工面积28003万平方米，环比大增28.7%，同比增8.9%至历史新高。受此拉动下上半年累计同比跌幅较前5月收窄5.2pts，至7.6%。
上半年积压开工需求集中释放推动单月规模冲高，后续将见顶回落但有望维持高位。一方面，本月虽然单月新开工面积创历史新高，但上半年累计开工面积较2019年同期仍跌7.6%；另一方面，从历年规律来看，新开工面积下半年规模普遍低于上半年，因此后续规模回落也是自然现象。
从土地购置面积来看，上半年累计同比已基本持平，仅微跌0.9%。在核心城市优质地块持续放出下，全国土地市场成交规模稳步增加。目前土拍市场出现“过热”现象，部分城市土拍高溢价地块频出。随着全国经济稳步复苏，后续各地方政府或将出手收紧供地节奏并出台一定调控措施。事实上，如绍兴已出台通知规定土拍溢价率范围。因此，综合供求两方面分析来看，预计后续全国土地购置面积将有小幅回落，累计增速也将由升转稳。
综上，我们对于后市给出如下几点判断：上半年全国经济运行先降后升、稳步复苏，其中房地产行业起到了重要支撑作用。全国开发投资、新房销售等主要指标增速业经历了V型逆转。至6月，全国单月新房销售、新开工、开发投资额、土地购置等均已超过2019年同期，房地产业已基本恢复正常水平。
从商品房销售来看，需要注意的是，一方面发达城市与欠发达城市楼市表现分化严重，中部、东北部地区销售规模仍处于较低水平；另一方面上半年商品房销售面积、金额等累计同比指标依旧未负。此外，深圳、宁波等核心城市已率先对限购、限贷等调控政策作进一步收紧。我们认为，在全国市场分化持续、核心城市跟进收紧调控下，短期新房销售规模将受到一定影响。
对土地购置、新开工、建安投资而言，考虑到城市供地、交付大年赶进度、销售窗口期加快开工等多重因素叠加，预计房地产开发投资额在短期仍将保持高位运行。
排版丨太阳
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
▼往期精彩回顾▼刚需接力豪宅，沪宁杭等6城成交达近2年单月高点
六成典型城市土地出让金已同比回正，杭、京、沪位列三甲这些房企利息资本化率高于80%，利润增长压力几何？
溢价率重回高位，高价地还有多少盈利空间？
地市向左、楼市向右，这些城市投资前景几何？
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |