行业透视 | 强监管“高进低出”式长租，不如支持自建自营租赁社区

 导 读 

为了更好地实现住房租赁市场平稳健康发展，实现“稳租金”的长期目标，在加强市场监管的同时，还需在租赁住房供应层面予以积极支持。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，意在进一步规范化租赁市场发展，直指近期长租公寓“爆雷”事件。自十九大率先提出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，随后租赁市场进入发展快车道，期间既取得了一系列的成功经验，也出现了方方面面的问题。下一阶段，租赁市场如何才能平稳健康发展？

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增加租赁住房供应、支持租赁企业融资
强化市场监管，实现“稳租金”的长期目标

纵观此番出台的《征求意见稿》，主要涉及以下方面内容：
其一，多渠道增加租赁住房供应，具体涉及新增用地新建、新建住房配建以及非住宅改建租赁住房等。联系到疫情影响下非住宅市场下行压力明显加剧，租金及出租率持续低位运行，叠加存量商办、工业厂房等非住宅物业改建难度相对较小，改建周期也相对较短，因此非住宅改建租赁住房更易在短期内形成规模效应。其二，以融资为抓手支持住房租赁企业做大、做强，具体涉及支持发展房地产投资信托基金，支持发行公司信用类债券及资产支持证券，依法质押住房租赁租金收益权等，极大程度缓解住房租赁企业融资难、融资贵的困境。其三，强化市场监管，具体涉及严禁使用住房租金贷款，建立住房租赁资金监管制度，并加强对高风险经营行为的监管等，直指住房租赁企业“高进低出”、“长收短付”等市场乱象，以便降低住房租赁企业违规风险，保障承租人的合法权益。其四，租赁市场信息透明化，力争实现租金长期运行平稳，具体涉及建立住房租赁指导价格，定期公布市场化的租金水平信息，严控租金过快上涨等。我们认为租金或将成为租赁市场重要的监管信号，长期监管目标也将转向“稳租金”，一旦租金价格出现异动，市场监管大概率将进一步收紧。 02

租赁社区用地成交规模趋于走稳、建设相对滞缓
已有自持和改建项目招租运营

回顾近年来租赁市场发展脉络，首要任务就是要解决租赁住房供给不足的矛盾。具体到供地层面，现阶段我国租赁用地供应主要分为四种方式：租赁住宅用地（R4）、自持用地、集体建设用地以及存量商办用地改建租赁社区。
其一，截至2020年上半年，全国共计出让187宗租赁住宅用地（R4），成交总建面达1283万平方米，集中分布在核心一、二线城市，上海、杭州、南京和合肥等长三角地区核心城市成交异常活跃，累计成交占比超八成。不过，租赁住宅用地（R4）开工进度严重滞缓，平均开工率低至24%，半数以上地块仍处土地平整阶段，另有不足2成地块尚未动迁。即便是大量供地、全面推进租赁住房建设的上海，也只有4成租赁住宅用地（R4）实现开工。但从我们实际调研情况来看，预计2021年或将是上海租赁住宅用地（R4）集中上市的元年，2022年更将是首个上市高峰期。其二，自持用地出让主要包含“约定自持”和“竞自持”两种方式。截至2020年上半年，全国有37个城市出让485宗自持用地，累计自持建面达1208万平方米，主要集中在核心一、二线城市，成交幅数占比近九成。区别于租赁住宅用地（R4）缓开工，自持用地普遍开工进度较快，平均开工率达到71%。不过，自持用地实际开工、施工进度因产品而异，销售型产品开工进度较快，部分项目更是抢工期，便于房企更快地实现销售回款、现金流回正；租赁型产品属重资产开发运营模式，实际开工率明显偏低，从开工到正式招租运营大都在2-3年之间，开发周期明显长于普通销售型产品。其三，北京、上海、南京等18个试点城市获批利用集体用地建设租赁住房，但整体推进进度不一，北京落地执行层面最为得力，“标杆”效应显著，共计出让68宗集体建设用地建设租赁住房。上海、福州、广州也有突破性进展，多幅集体用地成功出让。除此之外，其余试点城市大多仍停留在规划阶段，试点项目选址难、改建资金来源不定、缺乏成熟盈利模式和租金收益分配机制等皆是阻碍规划落地的缘由所在。集体土地建设租赁住房项目开工情况与地方政府决心及执行力密切相关，上海开工率低至20%，真实反映集体用地改建的难度极大，实际执行过程中更将面临较大阻力。北京市政府严格监督开工进度，明令已出让的68个集体用地建设租赁住房项目2020年实现全面开工建设，要将政策红利真正地落到实处。其四，存量商办用地挖潜空间较大，以上海为代表的多个城市正试点推进商办用地改建租赁社区。区别于魔方、V领地所运营的分散式长租公寓，房企大都走自建、自持模式，项目品质、整体调性乃至风险管控能力皆明显好于前者。而从实际开发模式来看，房企所开发运营的租赁产品又可以进一步细分为以下两类：其一，单一分散式开发运营，意即房企将自持的一、两栋存量商办物业改建为租赁住房，体量相对较小，公共的功能性空间略显局促。目前，单一分散式开发运营乃是房企主流开发模式，龙湖、万科、保利等品牌房企皆有试水，并在较短周期内形成一定的规模效应。其二，社区集中式开发运营，意即房企独立开发并运营的纯租赁社区，单项目体量较大，往往是由数栋商办物业改建而成，与纯住宅小区相差不大，并配建较大面积的公共功能空间，整体居住品质更为优质。目前，社区集中式开发运营模式仅是个案，典型如上海城投所竭力打造的“城投宽庭”，便是以社区为单位开发高端宜居的纯租赁产品。
03

市场监管制度化、常态化，增加政府公租房供应
并大力支持市场化自建自营租赁社区

不容置疑的是，租购并举的住房制度仍是房地产长效机制的重要内容，住房租赁市场与交易市场将互为补充，意即“高端有供应、低端有保障”，才能更好地解决居民住房问题，实现全体居民“住有所居”的目标。
为了更好地实现住房租赁市场平稳健康发展，实现“稳租金”的长期目标，在加强市场监管的同时，还需在租赁住房供应层面予以积极支持。一方面，租赁市场监管制度化、规范化，严堵政策监管漏洞，进一步规范住房租赁市场发展，保障租赁当事人的合法权益。针对高风险经营行为，市场监管更要常态化，着力加强对租金、押金使用等经营情况的监管。必要的情况下，可以建立第三方资金监管账户，完善租金、押金存取及使用相关的预警机制，将风险防范于未然。另一方面，多渠道增加租赁住房供应，更好地解决城市低收以及困难群体基本的居住需求，重点涉及以下两种方式：其一，增加政府公租房有效供应，完善兜底保障机制。尤其是人口流入量大、住房价格高的核心一、二线城市，更要增加公租房供应，并在选址、租金等环节给予各类人才一定的“特殊照顾”，以便吸引更多高素质人才，提升城市核心竞争力。譬如，在产业园区附近配套建设一定数量的公租房，并给予高素质人才一定幅度的租金优惠。其二，更大力度支持租赁企业自建、自营租赁社区，居住品质有保障，风险管控能力也更强。鉴于租赁社区真正痛点在于重资产投资运营模式，开发投资收益率偏低，且投资回收周期相较漫长，明显拖累整体开发进度。建议放开诸如REITs等各项融资渠道，通过把租赁物业资产打包的形式，将开发运营模式由重资产转变为轻资产，极大程度缓解租赁物业所面临的融资困境，尽早实现租赁社区大量入市招租运营。

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