评司论企 | 领地控股完成上市，机遇与挑战并存

 导 读 

上市之后，预计将会对于企业进一步的规模扩张有较大的帮助。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

领地控股12月10日在港交所挂牌上市，股票代码6999，成为了2020年第六家成功上市的内房企。根据港交所披露资料，领地IPO定价最终确定为每股5.69港元，发行规模约为2.5亿股, 经扣除就全球发售销佣金应付的包以及估计开支后，IPO所得净额约为13.192亿港元。作为一家长期深耕四川的房企，企业在四川地区保持着较强的竞争力,那么在上市之后未来的发展又将如何呢？

01

销售规模稳定增长
对成渝地区依赖度较高

根据领地控股的招股书数据，2017-2019年三年间领地控股权益销售额的复合增长率达到了52.67%。2020年1-9月实现了权益销售额151亿元，权益销售面积184万平米，几乎已经追上了2019年全年的销售额，预计全年仍能保持相对稳定的增长。

根据CRIC的监测数据，领地的销售主要来自于大本营成渝地区，2020年对领地有销售贡献的城市从2019年的21个增至29个，新增的8个城市中有7个位于成渝地区。2020年前11月，领地成渝地区的销售占比达到了74%，其他重点区域（华中、粤港澳、京津冀）的销售占比均没有超过10%，企业对于大本营地区的依赖仍然较大，其中成都和眉山是对领地销售额贡献最大的两个城市。区域深耕仍是领地的发展重点，企业的全国化虽然已经起步，但仍有待进一步推进。

02

总土储超六成位于成渝地区
发展潜力较大

截至2020年9月底，领地控股拥有的应占总土地储备1656.77万平方米，其中包括已竣工的可作销售仍未出售的建面32.4万平方米，已售未交付建面28.97万平米，开发中建面959.64万平方米，持作日后开发的规划建面635.77万平方米。从项目权益来看，领地的总权益比例约为76%，在规模扩展的过程中领地也在不断的加强合作。

从总土储的区域分布来看，领地65%的土地储备位于大本营成渝经济带及四川省，区域集中度较高，然而具体到城市而言则较为平均，占比最高的成都也不过是12%，企业的规模发展高度依赖于大本营成渝地区整体的经济发展。

成渝经济圈的发展在2020年明显提速，1月政府就确定将成渝地区双城经济圈上升为国家战略，5月又发布了《新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，“成渝经济圈”极有可能成为中国经济发展的一大“后浪”。在这种大背景下，领地在成渝地区长期深耕带来的先发优势令企业拥有较大的发展潜力，但也可能需要承担区域市场波动带来的风险。预计上市之后，企业资金和品牌知名度都将得到拓展，将会助力企业在深化区域布局的同时，继续推动全国化的发展。

03

毛利率波动较大
销管费用增加及公平值变动影响净利率

2020年1-5月领地控股实现营业收入30.28亿元，同比增长了181%，企业毛利率达到32.2%，略高于2020年上半年179家典型上市房企的毛利率中位数31.3%。从领地2017年到2020年前5个月的毛利率来看，企业的毛利率水平较为不稳定，可能是因为企业目前结算的项目相对较少，毛利率容易受个别项目的结转影响。

2020年前5个月领地净利率降至5.5%，低于上半年179家典型上市房企净利率中位数9.7%。毛利率高于行业平均而净利率走低，主要有两点原因：一是随着企业规模的扩张，企业费用支出持续增加，2020年1-5月领地销售和管理费用率（按操盘销售算）5.1%，高于76家重点房企2020年上半年4%的中位数水平；加上房地产项目结算周期相对滞后，2020年1-5月领地三费支出约为4.77亿元，达到了营业收入的15.75%，从而降低了净利润。二是企业的投资物业公平值收益在近几年持续减少，2017年-2020年前5个月分别为4.91亿元、2.95亿元、1.6亿元和-0.38亿元，这也大幅影响了企业的净利率，若是去除该项目的影响，企业在2017年-2020年前5个月的核心净利率估计约为4.6%、4.42%、5.6%和7.04%。

04

上市之后负债结构及融资能力都有待改善

截至2020年5月底，领地的净负债率相比2019年底进一步提高了11.6个百分点至153.1%，处于较高的水平，降杠杆将是企业未来发展的一个重点。而在负债结构方面，领地的现金短债比相比于2019年底提升至1.1，剔除预收款后的资产负债率为80.22%，根据“三条红线”的标准，企业已经触及两条红线。预计上市后由于股本的增加，企业财务结构将有较大的改善，但整体债务结构仍有待调整。

上市前，领地的主要融资渠道是银行和以信托贷款为主的其他贷款，融资受限较多，再加上融资成本较高的其他贷款在总有息负债的占比由2017年的19.27%逐步提高至2019年的50.95%，因此领地的融资成本在过去几年持续增加，2017年-2020年5月的加权平均融资成本分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%，高于76家重点房企上半年7.27%的平均融资成本。在领地成功上市之后，企业的融资渠道将得到拓展，有助于企业降低融资成本、改善其财务状况。

整体来看，近年来领地控股的销售额保持着稳定的增长，企业的土地储备超过六成位于成渝经济圈，大本营成渝地区的依赖度仍然较高。成渝区域未来发展前景较好，企业的长期布局发展潜力较大，但仍需警惕区域经济波动带来的风险，全国化发展有待继续深入。而在财务方面则需要加强成本控制提升盈利能力、继续优化财务结构。上市之后，企业的融资渠道将会得到拓宽，预计将会对于企业进一步的规模扩张有较大的帮助。

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