评司论企 | 金辉控股：融资新规后首单内房IPO,未来发展可期

 导 读 

金辉当前正处于全国化扩张的规模加速期，IPO将有效改善财务状况。

◎  作者 / 房玲、陈家凤

10月29日，金辉控股（集团）有限公司正式挂牌港交所，股票代码9993。根据港交所披露资料，金辉IPO定价最终确定为每股4.30港元，基础发行规模为6亿股本，若叠加超额配售的0.9亿股本，计划最高筹集净额28.5亿港元。至此金辉成为三条红线融资新规后首单内房IPO，上市后金辉控股发展又将如何呢？

01

销售：快周转战略以及完善的产品线助力高增长

根据克而瑞《2020年1-9月房企销售TOP200排行榜》，1-9月金辉集团实现合同销售金额为612亿元，全口径销售额排名第43位。2019年金辉实现合约销售888.6亿元，近四年的复合增速为42.5%，明显高于TOP50全口径销售金额的复合增速32%，销售增速强劲，持续领跑行业。 

销售业绩增速强劲，一方面归因于其强化项目关键节点把控的快周转战略。金辉将项目开发过程中涉及的100多个时间节点分类为里程碑节点、集团管控节点和区域管控节点，并建立运营系统对所有节点进行跟踪管控。通常上，要求拿地到方案批覆在110天内完成，拿地到开盘控制在8个月内，24–30月内实现交付结转。比如，西安优步花园和苏州江南云著花园拿地后7个月内实现预售。

另一方面，金辉产品线定位精准，产品结构满足短平快去化特性。金辉拥有的四大产品线，即“优步系（定位首置）、云著系（定位首改）、铭著系（定位高净值人群）、大城系（综合体）”，其中优步系和云著系目标客户是基数最大的首置及首改客户，占比过半。从历年的成交面积来看，金辉成交面积中首置（90平以下）和首改（90-120平）合计持续稳定在60%上下，产品结构偏热销快销，有效支撑了销售去化。

02

土储：聚焦与深耕
TOP6重仓城市权益土储占比近六成

截至2020年7月31日，金辉的权益土储建面约2908.17万平，可保障未来5年左右的发展需求，为后续销售和利润释放提供了充足的空间。从项目属性上来看，住宅权益建面占比高达88%，为后续开发和销售变现提供强有力保障。

金辉聚焦“五大区域”的全国化布局，坚持深耕西南、西北、环渤海、华南和长三角五大经济势头强劲的战略区域，各区域权益土地储备建面占比分别为26.2%、24.52%、18.22%、17.28%和13.78%。西南和西北土储仓位过半，其余三大区域布局相对均匀。从城市能级来看，金辉选择市场需求较为稳定且受政策波动较小的二线、以及具备经济潜力的三四线城市，于一线、二线、核心三线以及其他城市的权益土储占比分别为1.2%、81.4%、11.9%和5.6%，高能级城市占比超八成，未来项目去化压力较小。

在聚焦五大区域的同时，金辉实施城市深耕战略，已覆盖包含重庆、西安、上海、天津、成都、沈阳、扬州、合肥等31个城市，平均单城市权益土储建面达93.8万平。其中权益土储布局最多的TOP6重仓城市合计为1628万平，占比高达56%，分别是西安（22.54%）、重庆（9.28%）、武汉（8.74%）、福清（5.56%）、淮安（5.32%）和长沙（4.15%）。享受深耕战略带来成本优势、提升单市场份额的同时，金辉也需谨防土储过于集中更易遭遇局部市场及政策波动加剧风险的可能。

03

盈利：营收稳定增长
盈利能力仍有提升空间

2020年1-4月金辉实现营业总收入29.29亿元，同比减少34.24%，主要受疫情拖累竣工交付节奏所致。根据金辉控股债券年报数据显示，上半年金辉实现营业总收入109.74亿元，同比增加7.17%，其中开发收入107.19亿元，同比增加10.97%，结转得到快速复苏。此外，截至2020年8月底，金辉预收账款较年初大幅增长25.93%至713.84亿元，对2019年物业开发收入的覆盖倍数2.85，高于同梯队可比房企，为后续结算速度提供保障。

此外，1-4月金辉实现物业租赁收入1.2亿元，同比增长12.9%，成为仅次于物业开发外的重要补充。至2020年4月底，金辉在西安、重庆、北京、上海等一二线城市拥有若干投资物业（零售商业、办公楼）和4家酒店，投资物业价值106.17亿元。

盈利能力层面，2020年1-4月金辉的综合毛利率为26.62%，较2019年全年上升4.8个百分点，其中物业开发板块的毛利率较2019年全年上升2.16pct至22.85%，企业未来利润率仍有提升空间。

04

偿债：IPO后资本结构有望得到显著改善

截至2020年8月底，金辉有息负债较期初增长13.47%至556.83亿元；有息债务规模维持适度增长的同时，进一步减少对高息、期限短信托借款的依赖。从融资渠道来看，以信托为主的其他借款余额占比从2017年的56%大幅优化至2020年8月底的21%，而对低息银行贷款和公司债占比较2017年增长21pct至64%，融资结构持续得到优化。2019年金辉首次完成境外美元债发行，2020年6月成功发行6.5亿元/4年/6.95%的公司债和2.5亿美元/3.25年/8.8%的优先票据，均创下企业历史较低的发行票息。至2020年4月底，金辉加权融资利率7.99%，处民营房企合理水平。

截至8月底，金辉尚未动用的信贷授信为833.26亿元，短期偿债压力不大。IPO成功后，金辉资金将得到进一步补充，与此同时股东权益进一步扩大将助推杠杆率下滑，长期来看，上市后融资渠道也能进一步拓宽，未来财务指标将有较大的改善空间。

总而言之，金辉当前正处于全国化扩张的规模加速期，IPO将有效改善财务状况，提高公司信息和财务的透明度，以谋求未来更好发展。金辉的核心竞争力在于土储资源充裕且布局较优，可供未来5年左右的发展需求，且近八成位于核心一二线城市，为后续销售去化提供保证。开盘当日，金辉控股收盘价4.36港元/股，上升1.4%，公司市值约174.4亿港元，对应19年市盈率约为6.2倍，估值相对合理，后期增长空间可期。

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