客户研究 | 新政之下一线单身青年购房微洞察 ——购房难度重重升级，短通勤是核心诉求
在一线城市市场热度快速升温和政策调控不断升级的环境挤压下，购房者焦虑日益凸显，尤其是一线单身青年购房群体，本文通过对新政以来仍奔波于购房的一线单身客户深入访谈，挖掘一线城市单身青年购房需求和特征。
◎ 撰稿 / 克而瑞研究中心
购房难度plus1：二手房已高攀不起
2020年疫情的突发打乱了全年二手房市场成交节奏，信贷宽松的环境和购房需求被动延后等客观原因致使一线城市二手房市场需求在年底纷纷集中释放。
以上海为例，二手房市场从2020年四季度开始量价齐升，2020年12月近4万套的成交规模创下了2017年以来的单月高峰。
数据来源：CRIC
二手房市场的火热并没有在去年年末戛然而止，尽管一线城市新政频出，上海、广州二手房市场的火热从去年年末延续至今，二手房成交均价大幅上涨，本就预算不高的一线单身人群买房难上加难。
案例1：广州，女生，刚需首房首贷，购房预算220万，涨价过后目标两房变一房。
“看看今年的房价，再想想去年这个时候的房价，就觉得心绞痛。去年180-190万就能拿下一房小户型，220万的预算完全足够负担小两房。现在同样的预算只能买一房，而且业主还要坐地起价，价格一天一个样，刚需买房充满悲愤。”
购房难度plus2：“信贷收紧严查首付精准打击刚需”
市场热度的快速升温同时也引发了调控政策的不断升级，自2021年1月21日上海购房新政“沪十条”发布以来，广州、深圳两大一线城市也紧随其后，严格控制商业银行个人住房贷款投放节奏、严格审查买房贷款人的资质流水，要求购房人首付款的来源必须为家庭自有资金，对于父母等直系亲属的转账，也要提供流水证明。
而一线单身青年买房，不如结婚夫妻是双方家庭共同出资，完全靠一己之力，通常首付都需要靠亲朋好友拼凑。面对银行放款时间延长，资质审查越发繁杂严格的情况，在购房贷款上遭遇困境的一线城市单身买房青年们也发出了抱怨之声。
案例1：广州，女生，刚需首房首贷，购房预算220万
“这样无限向上追溯核实流水太让人无语了，有钱人直接全款买，都不需要贷款，这不就是精准打击刚需嘛。”
案例2：广州，男，深陷银行首付认定一刀切的困局中
“我的钱都投资出去了，现在想转回来都不行。因为现在银行不认任何第三方转进来的钱，只认直系亲属或者工资和奖金收入。对于政策，银行的操作古板一刀切，感觉付完定金才是麻烦的开始。”
案例3：上海，女生，刚改，首房首贷
“我身边最近也有很多朋友买房，都是首付款差一口气，需要找同学朋友周转一下的（时间都不长，几个月吧），现在资金查得那么严格，买房难度增加，资金缺口陷入僵局，真的是无力吐槽。”
购房难度plus3：上海单身青年热门新盘“打新”无望
在二手房价格快速上涨和新房限价的背景下，一二手价格倒挂催生了上海新盘摇号打新热。2月6日，为抑制投资，保护刚需，上海正式落地实施新房摇号积分制。当新房项目的认购人数与所售房源数量之比超过规定比例时，就会触发计分制，并由家庭积分的高低排序按照规定的比例入围摇号。
就打分规则而言，首先单身购房青年必然丢失家庭得分，已婚人士要比单身人士高出10分的家庭得分，其次在社保方面，单身购房青年多为初入社会不久的年轻人，社保年限比拼不占优势，动态分亦处于下风。上海单身购房青年感受到了来自于新政巨大的压力。
案例4：新上海人，男性，中高收入IT男
“这个新的积分制度对新上海人也不太友好了，我周边的同事跟我都差不多，刚刚落户不久，大部分都是勉强接近60分，连远郊盘入围都难。你让我们这些新上海人买什么，新房分不够，二手房这轮涨完价格高高在上，税费还很高，可选择的实在太少了。”
案例5：新上海人，男性，毕业刚落户
“像我们这种刚落户的，动态积分只有个位数，新房摇号基本无缘，所以也指望不了。我只能去捡漏涨得还不算太厉害的老破小。”
1、千金难买我喜欢
——“因为夜景下定决心买这套房子”
一线城市的单身购房者多是在城市打拼多年的群体，多次的租房经验让他们非常清楚自己对未来家的第一需求。因为是单身，他们并不需要为家庭其他成员顾虑和考量，在区域、交通、购物、环境等某一点的偏爱，就能成为买房的动因。
追求生活品质和细节的他们，买房的关注点可能是楼下的星巴克，可能是直达公司的地铁1号线，可能是附近商场的Lily、dazzle……，也可能是落地窗外的美丽夜景，只要有一点能打动他们就可能买房。
案例6：上海，女性，自由媒体人
“一个人跑了两个多月的中介门店，也一直在各大购房群混迹，获取信息和经验，最终因为窗外繁华璀璨的夜景，定下了现在买的这套房子，尽管价格不是最有优势的，交通也不算特别方便，小区环境跟我最开始设想的也有些差距，不过就是在那天晚上，那个夜景击中了我，我当时就觉得，毕业4年，搬了5次家，这就是我最终要安定下来的家！预算有限的情况下，没有完美的房子，只有坚定的选择。我是一个特别爱在窗边放空的人，等以后住进去了，就算下班要多走两步路，回到家在窗边坐着，看着窗外那片夜景，感觉就被治愈了。”
2、买房也能被种草
——“从周金涛的一场路演开始种下买房的种子”
“种草文化”盛行于年轻人的消费市场，对于初入社会的年轻人来说，买房决策也很容易被身边朋友和各路专家种草。看着房价的不断上涨，早买早上车不断从周边朋友、专家的口中提到，在午餐同事的聊天中，在金融专家的路演上，在各种微信公众号里，他们坚信跟着权威专家不会错，同时他们也乐于向小伙伴传播。一线单身人群往往缺乏对城市的归属感，他们更容易也更迫切听从周边信任之人的建议购房，以增加内心的安全感。
案例7：上海，女性，金融打工人
“呃，我是从什么时候开始想要买房的呢？说来都是机缘巧合。我们公司曾经邀请过周金涛上门路演，只知道他是周期天王，但是讲了一堆康波理论就根本听不太懂，本来去听路演就想混个免费自助餐吃。结果最后金涛博士突然大手一挥说，90后年轻人你们听着，这辈子你们第一次发财机会就是2019年，那个时候你们就去买房，现在努力工作拼命存钱。就因为我下定决心要在那年买上房，之后我省吃俭用，能不花就不花，要买东西都是打折买，存下钱就定投基金，存款飞速增长。2019年我不仅自己实现小目标，身边的朋友们有能力的也都被我用“人生致富靠康波”劝上了车，成为有房一族。”
03一线单身购房需求
1、户型需求：一居室总价合理且已足够自住，但会因旁人意见动摇不定
对于一线单身人群，快速的生活节奏和简单的家庭关系决定了个人大部分时间的居家生活空间都在自己卧室，一室足以满足个人当前的居住需求，并且购房还贷压力也比较小，因此对户型的需求偏向选择一居室。
案例1：广州，女生，刚需首房首贷，购房预算220万
“我最近看上了一套豪宅盘小一房一厅户型，该房总价250左右，户型设计合理，小区环境优雅，离上班还很近，咬咬牙我也能负担。但父母觉得这类大一房受众面小，以后没有家庭会接盘，升值空间比较小，建议我谨慎考虑。”
2、功能需求：南向阳台最重要，它承载了个人对美好生活的憧憬
在一线城市单身购房人群功能需求中，南向阳台的出现频率最高。单身人群家庭结构简单，作为安身的家承载的功能也相对单一。多人口家庭往往重视足够的收纳空间、宽阔的待客客厅，孩子的活动空间等，单身家庭几乎都没有这些顾虑。在个性化突出的今天，单身青年们更加需要一个“角落”来安放自己有趣的灵魂，一个南向的阳台对他们尤为重要，阳台的功能属性从简单的晾晒已经向休憩、观景台、收纳、健身等多重场景功能延伸。
案例8：北京，女，单身文艺小青年
“我就喜欢全南有阳台，平时在家就爱种些花花草草，卧室也不能太小，毕竟我很多时间也是宅在卧室里看看书，洗手间有窗没窗都行，毕竟是在帝都，条件受限情况下总要妥协一些东西。
3、关注因素一：短通勤是核心诉求
一线单身青年的主要角色是“打工人”，而大城市“打工人”普遍存在通勤时间过长的痛点。中国城市规划设计研究院在《全国主要城市通勤时耗监测报告》中指出：中国36个主要城市中，有超过1000万打工人，单程通勤超过1小时。一线城市，单程超一小时的中心城区通勤人口比重达18%，极端的通勤时间甚至扼杀了年轻人生活的可能，每一天都在“上班”和“去上班”中度过。作为打工人，通勤时间的长短决定着你每天能不能多睡一小会。更短时间的通勤时间成为打工人购房的核心诉求。
案例8：北京，女，单身文艺小青年
“我每天通勤往返上地，在我的预算范围内，回龙观是比较理想的选择，毕竟我是每天都起不来的人，缩减通勤时间是我当前最迫切的需求。”
案例9：上海，男，金融民工
“我最刚需的需求是上班近，我在陆家嘴上班，我可以把要求放低到一个小时以内，暂时没有成家的打算，就是想给自己有个单身窝。”
4、关注因素二：房龄要新，环境配套要好
“房龄新”被众多一线单身购房青年列为购房考量要素。面对差不多的预算，一线置业购买市区老破小还是郊区远大新？成为永远争论不完的话题。对看重居住舒适度的单身青年来说，对老旧房子的抗性不仅来自于新老小区的强烈反差对比，更来自于他们对年轻化生活社群的主动选择。
案例10：北京，男，公务员
“二手房已经看了大半年了，眼看着房源越来越少和价格越来越高，我的预算本就不充足，还对看的二手房楼层、户型、小区环境各种挑刺。有天在一个微信公众号看到分析帝都房产市场的文章，上星期中介带我去亦庄看了新楼盘，了解到亦庄有好规划，最主要是，相比二手房的老小区在环境上好太多，看着心理都舒畅很多。两相比较就更看不上旧小区了，于是抢了楼盘的一套楼层不错的洋房房源。终于买好了不用纠结了，就等着明年交房了。”
04结语
在二手房快速上涨、信贷收紧严查首付以及热门新房摇号无望的困境下，一线单身青年的买房之路已然由“hard模式”走向了“地狱模式”。
尽管艰难，他（她）们依然有着自己的坚守。“个人喜欢至上”和“种草文化”既是部分一线单身青年的消费观，也是他们的买房观。
在购房需求方面，由于单身的简单家庭结构，一房户型已足够。南向阳台作为休闲生活的延申，是他们最看重的功能区。而通勤时间短对一线单身青年的购房决策起到决定性作用。
排版丨太阳
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