行业透视 | 从供地计划看“两集中”城市2021年供地节奏
导 读
“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度、增加租赁住宅用地的比重。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
在“两集中”供地新政影响下，今年重点城市全年供地计划的公布时间较往年偏早，在4月23日济南发布首批集中出让地块公告后，目前已经有近2/3的城市公布了首批集中出让公告和年供地计划。在中央“宽供应、增保障”的倡导之下，2021年典型城市的宅地计划供地量表现如何？“购租并举”的住房制度下，租赁住房用地供应力度如何？首批集中供地的规模怎样？接下来的土地市场走向又将如何？
“增保障”下住宅供应量相对充裕
长沙较去年基本翻
从典型城市2021年宅地计划供应量较2020年变化情况来看，除福州、杭州和无锡外，其余城市宅地供应均呈增加之势。其中，厦门增幅最显著，高达105%，原因在于厦门今年安置等保障性住房用地供应量较大，高达98公顷，占到厦门2021年全年度住宅用地计划供应量的50%；如果剔除掉这部分用地的话，厦门今年计划供应量与去年基本持平。
长沙表现则更为突出，2021年长沙市本级住宅用地计划供应791.42公顷，同比2020年涨幅达到94%，供地力度明显加大。受到了湘江新区国家级新区规划的利好，岳麓区成为主力供应区，梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板块热度攀升，政府也适时加大了土地供应力度，2021年计划供应量达254公顷，居于各区之首。值得注意的是，近期长沙楼市保持较高热度，去化周期仅有9个月，供求端明显失衡，宅地供应量的增加也是为了进一步缓解商品住宅市场的供需矛盾。此外，济南、深圳、广州、青岛等城市住宅用地供应量增幅也较显著，均超10%；北京、重庆、南京变化相对不大，均在6%及以下。
而宅地供应规模减少的城市仅有3个，分别是杭州、无锡和福州。原因也十分一致，均是保障类住房用地减少所致。以杭州为例，2021年全市宅地计划供应量为1107公顷，相比2021年减少了107公顷，其中保障性住宅用地供应减少71公顷，占到了总减量的近七成。无锡更为突出，2020年保障类宅地供应220公顷，今年仅有52公顷，导致无锡住宅用地供应降幅超过三成。
“两集中”紧约束下租赁住房供应力度大幅提升
北京升至三成
2020年末，“蛋壳”等长租公寓相继暴雷，中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年要抓住的八大重点任务之一。2021年2月，自然资源部下发重点城市供地“两集中”文件中也提到重点城市在2021年在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。
就已经发布2021年供地计划的城市来看，北京表现最为突出。2021年北京市土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷，其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%，无论是租赁住房量还是占比均居于首位（截止4月21日，上海尚未公布2021年建设用地供地计划，不过上海政府工作报告中提到，2021年将形成5.3万套的租赁住房供应，供地力度也比较大）。
其他城市租赁宅地计划量则基本与城市人口规模呈现争相关，重庆居首，市区租赁宅地供应量约237公顷，人口规模较小的厦门租赁宅地供应量约21公顷。从其租赁宅地供应比重来看，除济南、长沙相对较低之外，其余城市租赁宅地计划供应量均按照中央10%的“红线”设置，约在10%左右。
考虑到当前大部分一二线城市租赁用地推进较为缓慢（除上海在17%外，其余大部分城市2018-2020年三年间纯租赁用地的成交建面占同时期宅地成交建面的比重均在5%左右），尤其是成都、宁波、苏州等城市均为1%及以下，这一比重与2021年10%的计划目标相比，还有不少上升空间。尤其是宁波，近年来人口流入明显加速，以2019年常住人口变动情况来看，宁波常住人口增量高达34万，在国内主要城市中排在第四位，仅次于杭州、深圳和广州；大量人才的涌入势必带来相应的居住需求，考虑到近些年房价过快上涨，需求转化面临一定的瓶颈，因此增加租赁住房供应成为解决这部分人群居住需求的重点方向，在国家大力的扶持之下（其已经入围2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市），短期内租赁住宅用地占比势必会显著上升。
重点城市首轮集中供地节奏各异
广州最为积极、深圳最为保守
截至4月23日，已经有15个城市公布了首批集中供地计划，首个集中挂牌的长春已经在4月15日迎来首场土拍。从已经集中挂地的城市来看，各城市供地节奏差异巨大，整体可以分为三类：
第一，供地比较积极的城市有广州、沈阳等，首次集中供地量占2021年全年宅地计划供应量的比重接近或超过四成，尤其是广州，一次性挂牌出让地块48宗，总用地面积超过393万平方米，挂牌总价超过900亿元，且全部为涉宅地块，这一体量占全年宅地计划供应量的比重高达62%，宅地供应十分积极。但从供地质量上来看，广州表现欠佳，核心区供地占比下调，仅涉及荔湾一宗地，天河、海珠更是不涉及，主力供应集中在城市次核心区域，增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升，高达56%。
第二，供地节奏比较稳健的城市有杭州、济南、无锡等城市，首次集中供地量占全年计划供应量的三成左右。以杭州为例，市区首批集中供应宅地57宗，土地总面积约302万平方米，占2021年杭州市区全年计划供应量的三成，从区域上来看，主城区仍是主力供地区域，但余杭、萧山热点板块也涉及，未来科技城、钱江世纪城均有土地出让，未来不少板块将迎来新一波“补货潮”。
第三，首批供地节奏比较缓慢的城市有深圳、厦门、北京、青岛等，尤其是深圳，首次集中出让地块面积仅占全年建设用地宅地计划供应量360万平方米（送审稿）的10%，仅涉及6宗宅地，出让地块面积约36.2万平方米，供地十分谨慎。这也与近半年来深圳市场的表现有关。由于市场过热，甚至一度引起住建部的约谈，为了避免土地市场过热，因此深圳首批集中供地“量少质减”，单价最贵的一块地位于宝安尖岗山，楼板价约2.6万元/平方米，整体质量明显低于往年平均水平。
热点城市优质地块竞争依然激烈
深圳、厦门等城市第二批集中供地量将显著增加
综上，“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度、增加租赁住宅用地的比重，整体来看，重点城市的宅地供应是较为充裕的。另外，从首批集中出让宅地规模来看，除广州外，大部分城市供地节奏相对平稳甚至偏缓；从质量来看，除北京、杭州、南京等城市外，其余城市首次集中出让地块的质量并不突出（详见《首批集中供地公告到来，4月土拍焦点将如何转移？》），这也是为了平抑近期土地市场过热的局面。考虑到租赁宅地一定程度上会挤压普通宅地的供应体量，尤其是北京这样租赁占地占比近三成的城市，“两集中”新政实施之后，由于两次集中供地时间间隔较长，长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”，热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。
至于未来，由于集中拍地是首创，加之前期土地市场过热，大部分城市首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相关经验之后，预计第二次集中出让地块的体量较第一次有所增加，尤其是首批集中供地规模较小的深圳和厦门等城市，供地节奏将明显加快；而首批集中供地量较大而质量一般的广州，接下来也将加快高质量土地的供给。
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