评司论企 | 龙湖一年签约近10个购物中心，房企商业加快管理输出
在资产寒冬以及竞争日趋白热化的今天，探索轻资产扩张战略，对商业增强品牌影响力，推动企业规模化扩张具有重要意义。
◎ 作者 / 房玲、羊代红
龙湖集团2021年启动轻资产管理输出计划
助力商业规模扩张
2021年3月龙湖发布“知轻重 有所为”官宣海报，宣布全面启动轻资产模式，向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。到2021年9月30日，龙湖签约的首个轻资产管理输出项目武汉范湖里特色商业街实现开业，该项目是龙湖和武汉地铁集团签约的TOD项目。
根据龙湖智创生活的招股书显示，截止2021年12月28日，龙湖智创储备的68个项目中包含8个第三方项目，为龙湖轻资产管理输出项目，分布在重庆、杭州、成都、石家庄、汕头等地。2022年又分别轻资产签约了成都两个项目，至此龙湖商业自2021年3月启动轻资产战略以来，签约项目至少已达10个。
事实上，早在2020年龙湖集团旗下的龙湖智慧服务集团就已经在试水“商业轻资产”管理输出业务，签约珠海融德广场和南宁昭阳广场，两个项目均以“纯管理输出”方式，不涉“品牌输出”。其当前进行轻资产签约较为谨慎，龙湖智创的8个储备项目的合计建面为25.3万平方米，单个项目的建面仅为3.16万平方米，其输出的项目大部分为体量较小的社区商业或者街区，如2022年2月签约的成都中港·龙湖锦江天街项目，该项目为中港CCPARK盒子部分，建面约2.6万平方米，综合体中的街区部分仍由中港商业运营。
而从龙湖的商业发展来看，近几年龙湖进入了商业快速扩张期，2019年起龙湖购物中心的年均开业数量达到10个及以上，是此前年份开业数量的2倍，到2021年末龙湖开业购物中心达到60个，建面约为581万平方米。储备项目方面，根据龙湖智创数据，截止2021年底龙湖开业及储备项目达到128个，建面达到1220万平方米，当前已经储备的8个轻资产项目建面占比仅为2%，由此来看，轻资产战略主要是龙湖商业扩张中的一种方式之一，当前龙湖仍是以重资产布局为主。
资产寒冬下
头部商业运营房企纷纷宣布轻资产扩张计划
当前国内大部分头部商业运营房企基本涉足轻资产品牌管理输出，一方面国内市场上，有许多小型物购中心的运营服务提供商无法提供全业态的服务，运营管理能力有限，无法吸引优质租户，也很难确保充足的客流，同时疫情加速了部分中小购物中心的运营危机，品牌输出市场较大；另一方面，近几年国内品牌商业地产竞争越发激烈，多数品牌开业迎来了爆发期，而在地产行业受降杠杆要求下，迎来地产寒冬，母公司支持力度下降的情况下，部分企业开始寻求利用更少的资金撬动更大的行业规模。
从企业实行轻资产品牌管理输出的情况来看，万达集团领跑，2015年4家机构拟投资240亿元人民币，拟建设约20座万达广场，由万达集团进行运营管理。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，2021年10月21日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商管向香港联交所正式递交了招股说明书，截止2021年末万达已开业购物中心418个，其中轻资产运营项目达到113个，占比达到27%，较2018年约8%的水平上升19个百分点，轻资产管理计划在万达购物中心规模扩张中占据着重要的地位。
除了万达之外，大悦城控股在2021年也走到了全面启动轻资产路线的节点，且曾预计下半年商业轻资产项目进入爆发拓展阶段。2021年上半年，大悦城控股已通过轻资产模式运营3个大悦城项目，获取尚未开业的轻资产大悦城2个。下半年轻资产商业项目确保签约6个，全年目标10个，未来大悦城或将持续推动轻资产战略的输出，助力规模扩张，到2024年末，该公司预计轻资产规模应该不低于40个项目。
总的来看，当前大部分头部商业运营商正迎来规模爆发阶段，得益于此前产品线的规范及标准化，叠加商业运营团队组建完善，商管运营经验的成熟等原因，越来越多企业也把轻资产品牌管理输出战略划归到未来商业扩张的重要筹码。不过，当前部分房企仍以重资产战略、合作为主，轻资产品牌输出仍只是作为辅助手段进行运营。如龙湖当前已经开业60家天街项目，仅有一家是轻资产管理输出，新城控股2021年中期开业项目达到105个，仅有4个项目是通过管理输出实现。无论轻资产战略在当前企业商业扩张战略上的地位如何，较为统一的是，在资产寒冬以及竞争日趋白热化的今天，探索轻资产扩张战略，对商业增强品牌影响力，推动企业规模化扩张具有重要意义。
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