资本月报 | 上半年融资总量同环比均大幅减少，政府多次释放房地产利好（2022年6月）
政府重点支持绿色金融和REITs发展，融资环境将继续优化；上半年房企融资规模同比腰斩，融资成本维持低位。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
本期关注
政府重点支持绿色金融和REITs发展，融资环境将继续优化
6月2日央行在新闻发布会上表示，要配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。同日，银保监会印发《银行业保险业绿色金融指引》，支持绿色金融发展。6月22日深交所表示将要扩大公募REITs试点规模，加快推进保障性租赁住房REITs落地。此后深交所又在24日发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，支持优质房地产企业盘活存量资产。除了主要监管机构对房企融资环境频频表态之外，本月各地政府也频频释放对房地产市场回暖的有利信号，包括降低首付比例、降低房贷利率等。整体看来，本月政府对房企融资方面的利好较多，重点表达了对住房租赁REITs和绿色金融的支持，同时各地的购房优惠政策也有利于企业的回款，未来房企的融资环境可能会继续优化。
上半年房企融资规模同比腰斩，融资成本维持低位
本月100家典型房企的融资总量为587.06亿元，环比减少11.8%，同比减少62.6%。其中债券发行了277.64亿元，环比减少37.5%，同比减少49.7%。本月房企融资成本3.47%，环比下降1.14pct，同比下降2.72pct。其中境外债券融资成本6.3%，环比下降3.85pct，同比下降2.63pct；主要由于本月万科香港于境外发行了5.1亿人民币中期票据，利率仅3.55% ，降低了整体境外融资成本。此外境内债券融资成本仅为3.37%，头部优质房企融资优势明显。2022年上半年房企累计融资总量为4126亿元，同比减少49%，房企融资压力持续凸显。
本月没有企业上市或递交招股书，行业内大型并购仍在继续
本月没有房企或房企旗下公司完成上市或递交招股书，因此截至2022年6月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别为13家和22家。除此之外比较值得关注的是，本月金茂物业宣布收购首创置业旗下的首置服务，河南铁建收购建业地产29%股权，未来行业内的并购案仍可能继续增加。
企业发债
01.债券发行：上半年融资总量同环比均大幅滑坡，境外债发行持续低迷
2022年6月100家典型房企的融资总量为587.06亿元，环比减少11.8%，同比减少62.6%。融资量环比继续减少，主要是因为本月民营房企融资量环比下降较大所致，可见民营房企难融资的问题依然明显。从融资结构来看，境内债权融资507亿元，环比减少3.2%，同比减少20.9%；境外债权融资10亿元，环比减少85.8%，同比减少97.7%；本月资产证券化融资70亿元，环比减少4.8%，同比减少86.1%。2022年上半年，房企累计融资总量为4126亿元，环比2021年下半年减少19%，同比减少49%，房企融资压力持续凸显。
6月房企发债277.64亿元，环比减少37.5%，同比减少49.7%。其中，境外发债约9.61元，环比减少85.8%，同比减少95.7%，主要是因为5月有中梁和大唐因为交换要约而发行了3笔大额优先票据，本月房企境外发债仍然持续低迷。境内发债268.03亿元，环比减少28.8%，同比增加18.7%。其中，公司债发行151.23亿元，环比减少21.4%，同比增加27.2%；中期票据发行99.3亿元，环比增加6.8%，同比增加151.4%；融资券发行10亿元，环比减少77.8%，同比减少88%，境内发债主体仍然基本为央企国企。
2022年6月100家典型房企新增债券类融资成本3.47%，环比下降1.14pct，同比下降2.72pct。其中境外债券融资成本6.3%，环比下降3.85pct，同比下降2.63pct；主要由于本月万科香港于境外发行了5.1亿人民币中期票据，利率仅3.55% ，降低了整体境外融资成本。此外境内债券融资成本仅为3.37%，头部优质房企融资优势明显。2022年上半年100家典型房企新增债券类融资成本4.08%，较2021年全年下降1个百分点，其中境外债券融资成本7.95%，较2021年全年上升0.93个百分点，境内债券融资成本3.35%，较2021年全年下降0.71个百分点。
具体企业表现来看，6月发债量最大的企业是万科，发债总量达到了75亿元，主要是因为企业发行了超过60亿元的供应链ABS，此外还发行了两笔共10亿元的公司债和一笔5亿元的境外票据。本月发行债券的企业有16家，发债企业个数环比减少4家。从发债年限来看，万科和保利都发行了一笔期限长达7年的公司债。从债券发行利率表现来看，万科发行的一笔5.1亿元的供应链ABS的利率仅为2.47%，是本月房企发行的所有债券中最低。
02.债券期限：本月到期债券类639亿元
本月房企共有44笔债券到期，金额共计639亿元，环比增加68.6%，又一波偿债潮到来。正荣、大发和宝龙在本月到期的几只公司债已经通过了展期方案，而佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据以及华夏幸福的一笔境外债则出现了实质性违约。
提前关注到2022年7月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，偿债潮仍在持续。其中，佳兆业到期的1只境外优先票据、大发到期的3只优先票据、蓝光发展的一笔公司债以及泰禾的一笔境外债已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高为碧桂园于2017年发行的6亿美元的境外优先票据。
在债务违约方面，本月景瑞控股和天誉置业分别发布公告称未能按期支付旗下境外票据利息，构成了实质性违约。整体来看，2022年上半年已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。
上市和股票
01.拟上市房企：本月仍没有房企和房企旗下公司递交上市申请
本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年6月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中有10家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有房企旗下公司递交招股书。因此截至2022年6月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。
02.IPO和增发：鲁商生活服务通过聆讯，预计7月8日完成上市
本月没有房企或房企旗下公司完成上市，而在招股书审批方面则有鲁商生活服务于6月21日通过了上市聆讯，并且于6月27日至6月30日进行招股，预期将于7月8日于联交所主板挂牌上市。而众安智慧生活在4月22日通过了上市聆讯后直至6月底也没有完成IPO。由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。
03.股权变动：金茂物业收购首置服务，河南铁建收购建业地产29%股权
本月出现了两笔较为引人注目的收并购事件，一是金茂物业收购了首创置业旗下的首置服务的全部股权，二是河南铁建收购了建业地产的29.01%股份。近期物管行业以及房地产行业的收并购机会都开始增加，未来有可能使得行业集中度进一步提升。除此之外，本月有多家房企和房企旗下公司出现了股东对公司股份的增持减持，如万科、建业新生活等，整体看来万科这种基本面较为优秀的龙头企业仍然较受资本市场的青睐，而建业新生活则由于母公司在流动性方面的问题被摩根大通减持，而阳光城和华夏幸福的控股股东则都是因为债券问题被强制减持。
04.股价变动：四成以上两市地产相关股整月上涨，信达、银城涨幅较大
本月两市的地产相关股表现都较为不错。A股地产股整月上涨的股票占比为45%，而H股整月上涨的股票占比为42%。在H股方面，本月银城国际控股的月涨幅达到了44.68%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在月初和月中经历了两轮大涨，此后虽然股价略有波动，但是整月最终的涨幅仍然达到了44.68%。
在A股房企方面，本月信达地产的涨幅较大，企业股价月内有3次触及了涨停板，最终整月涨幅达到了23.04%，使其成为A股涨幅最大的房企。公司股价大涨的主要原因是房地产板块的逐渐回暖，以及公司的控股股东信达投资为四大AMC之一，因此受到了投资者的追捧。
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