资本月报 | 融资总量连续4月环比减少，政府支持民营企业改革发展（2022年7月）
政府表态支持民营企业改革发展，优质房企的融资优势将扩大；本月融资总量继续同比减少，融资成本仍然保持低位。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
本期关注
政府表态支持民营企业改革发展，优质房企的融资优势将扩大
7月11日银保监会发布了《关于进一步推动金融服务制造业高质量发展的通知》，提出要加大对传统产业在绿色转型发展等方面的中长期资金支持。14日发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。整体看来，本月政府加大了对公募REITs和绿色金融的支持，预计未来房企的融资环境仍将继续优化，优质民营房企优势将继续扩大。
本月融资总量继续同比减少，融资成本仍然保持低位
本月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。其中债券发行了348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。本月房企融资成本3.73%，环比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外债券融资成本5.82%，环比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月宝龙因为交换要约而发行的优先票据比上个月中梁发行的优先票据整体利率低了约3.59pct。此外境内债券融资成本仅为3.54%，头部优质房企融资优势仍然较为明显。
鲁商服务完成上市，苏新美好服务通过上市聆讯
本月鲁商集团旗下的物业公司鲁商服务于8日完成了IPO，苏州高新旗下的物业公司苏新美好服务也在8月1日通过了上市聆讯。因此截至2022年7月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和21家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，同时上市后破发的情况屡屡发生，房企的上市热情也有所冷却。
企业发债
01.债券发行：融资总量连续4月持续环比减少，境外债发行持续低迷
2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资量已连续4月持续环比减少，可见房企融资难的问题仍然较为突出。从融资结构来看，境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%；境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%；本月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。
7月房企发债348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。其中，境外发债约29.18元，环比增加203.6%，同比减少87.3%，主要是因为7月宝龙因为交换要约而发行了2笔大额优先票据，不过整体看来本月房企境外发债仍然持续低迷。境内发债319.7亿元，环比增加4.2%，同比减少10%。其中，公司债发行136.7亿元，环比减少25%，同比减少44.8%；中期票据发行150.3亿元，环比增加59.7%，同比增加156%；融资券发行22.7亿元，环比减少0.9%，同比减少45%，境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有万科、龙湖等部分经营情况良好的民营房企。
2022年7月100家典型房企新增债券类融资成本3.73%，环比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外债券融资成本5.82%，环比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月宝龙因为交换要约而发行的优先票据比上个月中梁发行的优先票据整体利率低了约3.59pct。此外境内债券融资成本仅为3.54%，头部优质房企融资优势仍然较为明显。2022年1-7月100家典型房企新增债券类融资成本4.2%，较2021年全年下降1.17个百分点，其中境外债券融资成本7.82%，较2021年全年上升0.7个百分点，境内债券融资成本3.4%，较2021年全年下降0.74个百分点。
具体企业表现来看，7月发债量最大的企业是万科，发债总量达到了64亿元，企业共发行了两笔共34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。本月发行债券的企业有15家，发债企业个数环比减少1家。从发债年限来看，万科和保利都发行了一笔期限长达7年的公司债。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的一笔13亿元的超短融利率仅为2.08%，是本月房企发行的所有债券中最低。
02.债券期限：本月到期债券类740亿元
本月房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，偿债潮仍在持续。大发在本月到期的3只境外优先票据、佳兆业到期的1只境外优先票据、泰禾到期的一只境外债券以及蓝光的一笔公司债则出现了实质性违约。
提前关注到2022年8月将有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为492亿元，环比减少33.5%。其中，蓝光到期的1只公司债已经出现了实质性违约，正荣的两笔境外优先票据则完成了债务重组，全部递延到2023年赎回。从到期债券规模来看，单笔金额最高为金融街于2015年发行的40亿元的公司债。
在债务违约方面，本月融信、俊发、宝龙以及中梁四家房企旗下的境外优先票据出现了实质性违约，单月曝出债券违约企业数量是2021年以来最多。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。
上市和股票
01.拟上市房企：本月仍没有新增房企和房企旗下公司递交上市申请
本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年7月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中有10家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交上市申请，仅有众安智慧生活在7月29日更新了招股书。由于鲁商服务于7月8日完成了上市，因此截至2022年7月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有21家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。
02.IPO和增发：鲁商生活服务完成上市，苏新美好服务通过聆讯
本月鲁商生活服务于7月8日完成上市，IPO发售价为5.92港元/股，发行的股份数量为3334万股，因此所得IPO净额约为1.384亿港元。截至7月底新上市的房企旗下公司增至4家。而在招股书审批方面则有苏新美好服务于8月1日通过了上市聆讯，而众安智慧生活在4月22日通过了上市聆讯后直至7月底也没有完成IPO。由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难，同时上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。
03.股权变动：旭辉等公司控股股东增持股份，部分企业继续被强制减持
本月没有出现大规模的收并购事件，房企的股权变动相对较少，有部分房企和房企旗下公司出现了股东对公司股份的增持减持。在增持方面，整体看来部分基本面较为优秀的龙头企业仍然较受资本市场的青睐，比如碧桂园服务等；同时部分房企如旭辉、新城的控股股东选择增持公司股票，其主要目的则是提振市场信心。本月房企股东减持方面主要是蓝光发展和华夏幸福的控股股东因为债券问题被强制减持，这些爆雷房企何时能完成自救仍然有待观察。
04.股价变动：两市地产相关股整月上涨比例均不到30%，资本市场疲软
本月两市的地产相关股表现都相当萎靡。A股地产股整月上涨的股票占比为23%，而H股整月上涨的股票占比则仅为17%。在H股方面，本月绿城管理的月涨幅达到了7.43%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在月初和月中持续震荡，而到了月底由于花旗、瑞银等机构纷纷发布研报给予企业股票“买入”评级，因此企业股价在月末迎来了一波上涨，整月最终的涨幅达到了7.43%。但是整体来看，本月内房股在香港资本市场的表现都相对较差。
在A股房企方面，本月顺发恒业的涨幅较大，企业股价在月中出现了5个涨停板，虽然此后略有回调，但最终整月涨幅也达到了35.37%，使其成为A股涨幅最大的房企。公司股价大涨的主要原因是企业中报预计增长，同时公司主要业务为房地产+风电，因此受到了投资者的追捧。
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