并购月报｜世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体(2023年3月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

•公募REITs扩容至商业地产，盘活存量化解风险

本月上旬政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险；中旬央行宣布全面降准25BP，虽不直接作用于房地产，但降准可为房企信贷端提供有力支持，改善稳健房企融资成本；下旬两部委重磅发文将消费基础设施纳入REITs底层资产范围。本次政策标志REITs扩容至商业地产的正式落地，一方面有利于核心城市核心地段拥有优质物业的运营商的商业模式由重转轻，盘活存量、化解风险，另一方面可提高存量资产的流动性，促进并购的活跃度。

•东方资产、中国华融拟纾困昆明佳兆业城市广场

本月昆明佳兆业城市广场A和J地块迎来东方资产、中国华融救场，已经缴纳报名保证金。两大AMC的纾困方案采取“共益债投资+复工续建”的方式，J地块盘活价值较A地块可观，J地块属于纯住宅净地，而A地块续建投入资金可能远大于剩余可转化货值，共同开发、联合介入2个地块的纾困有利于平滑整体利润。此外，信达和华融公布2022年业绩公告，信达归母净利润同比降幅47.7%，华融全年预计亏损276亿；业绩承压一定程度减少AMC介入资质普通项目的纾困意愿，如果单依靠市场化机构纾困市面上大批量的烂尾楼，整体纾困节奏太慢，期待后续更多政策金融工具利好跟进。

•世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体

本月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露的交易对价约516亿，收并购热度回升受陆家嘴和格力地产率先发起资产并购重组，以及华润置地124亿完成华夏幸福资产包收购的影响。本月商业地产收并购热度不减，对应交易额110亿，占到全部规模的21.3%，其中世茂开价65亿港拟出售香港的世茂东涌酒店群；金茂32.4亿收购南京和武汉综合体项目剩余股权；政策定调REITs扩容至商业地产，加速零售类商业盘活，提升资产潜在流动性。

01并购政策

公募REITs扩容至商业地产，盘活存量化解风险

本月上旬两会政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险，以“抓两头、带中间”、“精准拆弹”的方式化解风险。与年初住建部工作会表述一致，“一头”是抓优质房企，对优质国有房企和优质的民营房企政策支持力度有望加大，满足合理的融资需求；另“一头”是抓出险房企，在合理的范围内给予支持帮助自救，同时进一步明确“绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价”。与此同时，住建部部长表态积极，基于供需两端改善、“保交楼”工作扎实推进及前期政策落实见效等方面，对房地产企稳回升充满信心。

本月中旬央行宣布，于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），市场预计或将释放6000亿元的中长期资金。本次央行宣布全面降准25BP，不直接作用于房地产，但降准可释放低成本资金，为房企信贷端提供有力支持，改善央国企和优秀民营房企的融资成本。

本月下旬发改委、证监会两部委重磅发文，将消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发行基础设施REITs。本次政策标志公募REITs扩容走出关键一步，补齐了分量最重的商业地产领域。消费基础设施纳入REITs，一方面有利于核心城市核心地段拥有优质物业的运营商的商业模式由重转轻，盘活存量、化解风险，另一方面有利于提高存量资产的流动性，促进并购的活跃度。

02并购金融

东方资产、中国华融拟纾困昆明佳兆业城市广场

AMC介入具体纾困项目方面，本月展源地产（A地块开发商）、滇创地产（J地块开发商）发布意向投资人联合招募事项公告，提到已收到东方资产和华融缴纳的报名保证金。

展源地产和滇创地产是昆明佳兆业城市广场的开发商，该项目由佳兆业2019年并购获取的30亩商住混合用地，地理位置优越，佳兆业将项目分割成A、B、C等11个小地块，承载不同的功能。本次招募投资人涉及A和J地块，A地块面积约30亩，拟建2栋住宅、2栋公寓，当前除停工状态；J地块为纯住宅尚未开工，已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，规划总建面15.17万平，体量不大开发难度也尚可，重整价值较大。东方资产和华融联合介入A和J地块纾困中，纾困方案采取“共益债投资+复工续建”的方式，J地块盘活价值较A地块可观，J地块属于纯住宅净地，而A地块续建投入资金可能远大于剩余可转化货值，东方和华融共同介入2个地块的纾困有利于平滑整体利润。

本月信达和华融等头部AMC陆续公布2022年业绩公告，业绩均有所承压。信达实现归母净利润63.1亿，同比降幅47.7%；华融全年预计亏损276亿。业绩承压归因部分资产质量下滑而计提减值及经营收入减少，一定程度减少AMC介入资质普通项目的纾困意愿，给市场上大面积保交付项目盘活带来困难。本次信达披露的信息可看出，2022年本次信达披露的信息可看出，2022年新增收购重组类不良资产业务中涉及房地产总额为536.66亿，其中涉及房地产风险化解类项目的规模仅24.6亿元，占比不及5%、整体规模有限。如果单依靠市场化机构纾困大批量烂尾楼，整体纾困节奏太慢，期待后续更多政策金融工具利好跟进。

03行业并购

世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体

根据CRIC监测，2023年3月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露交易金额的有16笔，总交易对价约516亿人民币，环比大幅增加200%，披露的平均单笔并购交易规模32.3亿（2023年2月：13.2亿）。收并购热度回升受陆家嘴和格力地产率先发起资产并购重组，以及华润置地124亿完成华夏幸福资产包收购的影响。

交易进展来看，本月4笔交易处于进行中、涉及交易对价242亿元，其中陆家嘴重组称以133.19亿收购控股股东4处优质资产，格力地产与珠海免税资产重组最新进展，交易价较上次缩水26.5%至89.78亿。完成的5笔并购交易披露交易额的1笔交易涉及价款124亿，涉及华润置地2022年底接盘华夏幸福南方总部资产已于本月交割完毕。此外，挂牌中、签署转让协议和终止的交易笔数分别3笔、7笔和1笔。

交易标的物业类型看，与上月比较，本月住宅类并购额占比大幅提升，受陆家嘴133亿大额资产并购重组以及华润置地124亿接盘华夏幸福南方资产包等大宗交易影响；于此同时本月多元化交易并购热度不减，涉及多项商业地产收并购交易，10笔涉及多元化投资的交易中有6笔涉及商业地产，对应交易额110亿，占到全部规模的21.3%。

其中，世茂开价65亿港拟出售香港的世茂东涌酒店群，涉及香港大屿山的东涌世茂喜来登酒店和香港东涌福朋喜来登酒店，处置加速；金茂32.4亿收购南京和武汉综合体项目剩余股权；景瑞控股1.32亿元出售上海徐汇商厦予建信住房租赁基金。本月政策定调REITs扩容至商业地产，加速零售类商业盘活，提升资产潜在流动性，促进相关并购交易的活跃度。