前言：2023年7月，整体楼市延续探底行情，供应6月放量后再度回落，成交表现低于市场预期。重点30城供应环比下降44%，前7月累计同比微降5%。成交达到年内次新低，环比下挫32%，同比减少36%，累计同比仍增9%，但增幅较上月收窄9个百分点。
企业层面，TOP100房企7月业绩规模创近年新低，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%。累计业绩同比降低4.7%、业绩增速由正转负。7月，近7成百强房企单月业绩环比降低，其中36家企业同比降幅超过50%。
整体来看，目前行业信心仍处在低位，7月供需两淡，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大。
不过值得关注的是，7月下旬中央频繁表态，释放利好信号。政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，政策松绑及刺激或将加码，城中村改造有望提速。住建部也在近期讲话中表示要落实好降低购买首套住房首付比、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。
7月业绩同环比双降，累计增速由正转负
2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。累计业绩来看，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。整体来看，目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。2023年以来虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大。
近7成百强房企单月业绩同比降低
从企业表现来看，2023年7月有逾8成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业在也占到近7成。具体来看，7月有超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中36家企业同比降幅超过50%。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如越秀地产、保利置业、华侨城、联发集团、大华集团等房企7月单月业绩仍实现同比增长。
百强房企格局分化，TOP50变动加剧
2023年以来，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-7月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长6.9%至1000.5亿元，TOP20门槛降低2.5%至405.9亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低16.2%和16.4%至245.8亿元和149.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期微增0.3%至66亿元。
7月楼市延续探底，成交年内次新低
8月预期止跌企稳
7月整体楼市延续探底行情，供应6月放量后再度回落，成交表现低于市场预期：重点30城供应环比下降44%，前7月累计同比微降5%。成交达到年内次新低，环比下挫32%，同比减少36%，累计同比仍增9%，增幅较上月收窄9个百分点。
各能级城市迎来普降行情：一线城市7月预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三线，前7月累计同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同环比腰斩，一方面供应显著缩量且主要集中在外围；另一方面整体成交热度也有转降趋势，房价下行、收入压缩动摇市场信心，加之前期需求集中释放，目前也迎来阶段性瓶颈期。北京情况与上海类似，本月供应主力区域集中在大兴区，刚需刚改对成交支撑动能减弱，7月整体成交也不及2023年月均。仅深圳一城同环比齐增，处于弱复苏。
26个二三城市整体成交926万平方米，同环比分别下降36%和32%；前7月累计同比涨幅收窄至9%。同比普降，环比仅成都、长沙、东莞少数几个城市维持正增长，成都、长沙本月加强了核心区域优质改善盘供应，整体成交稳中微增。值得关注的是，从累计同比来看，负值城市由上月的7个增加至11个，新增城市为宁波、苏州、佛山和重庆，短期市场复苏难挽成交颓势，后续降幅或将持续扩大。
总体来看，7月供需两淡，本月房企推盘积极性显著回调，成交更是“四连降”，且环比降幅持续扩大，尚未止跌。整体购房信心不足，主要受到房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响。
值得关注的是，7月下旬中央频繁表态，释放利好信号：政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，政策松绑及刺激或将加码，城中村改造有望提速。住建部也在近期讲话中表示要落实好降低购买首套住房首付比、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。
从热度梯队来看，北京、上海、杭州、成都等虽短期热度转降，但去化率绝对值仍有望高位持稳。东南沿海二三线诸如南京、苏州、宁波、佛山、无锡等仍面临阶段性调整期，若有利好政策加持，成交尚有小幅回暖空间。对于内陆弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。
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