详测“房贷利息税前扣除”如何提高购房能力
文/克而瑞研究中心 杨科伟 陈开朝
市场传闻，即将召开的中央经济工作会议将讨论“房贷利息税前扣除政策”。消息一出，人人叫好，房地产板块迎来久违的大涨。
具体有多好，其实大部分人都云里雾里。为此，我们觉得有必要解密一下：该政策到底会对哪些人产生多大的影响。
购房能力最高提升34.62%，月入0.7-1.8万元对政策最敏感
我们先用一个实例具体展示一下：
假设某A，月收入15000元（50%为奖金），购房首付3成，那么根据附表1方法可测出：A的合理购房能力大概为186万左右。
假如房贷利息可税前抵扣，那么根据附表2方法可测出：A的合理购房能力大概为212万左右。
可以发现：如果房贷利息可税前抵扣，月收入15000元的个人购房能力可提高26万，上升了13.47%。
同样地，可测出税前月收入5000元到20万元人群，个人购房能力因房贷利息可税前抵扣而提高的幅度。（结果如图1和附表3所示）
从各收入水平个人购房能力的提升幅度看，有5大特征：
税前月收入5000元以下个人，购房能力无变化。
税前月收入10000元以下个人，购房能力提高较少，涨幅在0.6%-6.66%之间。
税前月收入12000元以上个人，购房能力提高趋于明显，涨幅开始超过10%。
税前月收入55000元以上个人，购房能力提升幅度开始超过20%。
税前月收入超过160000元的个人，购房能力提升幅度不再变化，稳定在34.62%。
从各收入水平群体的政策敏感性看，有4大特征：
个人税前月收入在【5000元，25000元】区间的人群对政策最敏感。个人月收入每提高1000元，购房能力提升幅度就能上升0.91个百分点。
值得一提的是，对政策最为敏感的十个点收入都位于【7000元，18000元】区间（如表1）。其中，税前月收入11000元的个人购房者对政策最为敏感，月收入提高1000元，购房能力涨幅会提升2.24个百分点；其后是税前月收入7000元和8000元的个人购房者，月收入提高1000元，购房能力涨幅会分别提升1.74个百分点和1.69个百分点。个人税前月收入在【25000元，50000元】区间的人群购房能力提升幅度基本一样，收入落在这一区间的人群受益明显，但对政策的敏感性十分微弱。
个人税前月收入在【50000元，160000元】区间的人群受益度较高，对政策也比较敏感。月收入每提高1000元，购房能力提升幅度就能上升0.14个百分点。
个人税前月收入在160000以上的人群受益程度最高，但对政策的敏感性为零。
综上，房贷利息可税前抵扣政策，对中低收入个人而言，基本无影响，中高收入以上个人受益较为明显；如果是3成首付，高收入个人的购房能力提高幅度不会超过34.62%；月收入在【5000元，25000元】的个人购房者对政策较为敏感，TOP3敏感的是月收入11000元、7000元、8000元的个人购房者。
购房能力最高可提升51.93%，月入1.4-3.6万元的家庭对政策较为敏感
如按家庭计算，只需考虑2种极端情况：第一种情况是夫妻双方工资收入相等，此时同等家庭总收入，个税支出最少；第二种情况是夫妻一方不工作，此时同等家庭总收入，个税支出最多。可以看到，第二种情况本质就是前面的单人买房情形。所以，我们只需计算“夫妻双方工资收入相等”情形下，家庭购房能力提高幅度即可。
测算家庭购房能力提升，原理跟前述单人购房一样。就是将家庭税前月收入的1/2看作夫妻一方的税前月收入，然后算出单人的住房按揭支付能力，乘以2，就是家庭住房按揭支付能力，再算出家庭购房能力。
据此，可测出家庭税前月收入从6000元到40万元，家庭购房能力因房贷利息可税前抵扣而提高的幅度（结果如图2和附表4所示）。
从各收入水平家庭购房能力的提升幅度看，也有5大特征：
税前月收入1万元以下的家庭，购房能力无变化。
税前月收入1万元-2万元之间的家庭，购房能力提高幅度微弱，涨幅不超过10%。
税前月收入2万元-10万元之间的家庭，购房能力提高趋于明显，幅度在10%-30%之间；其中，税前月收入3万元以上的家庭，购房能力提高幅度开始超过20%。
税前月收入超过10万的家庭，购房能力提升幅度开始超过30%。（往后就跟99%的人没关系了）
税前月收入21万元以上的超高收入家庭，购房能力提升幅度开始超过40%；其中，税前月收入32万元以上，购房能力提升幅度不再有变化，稳定在51.93%。
从各收入水平群体的政策敏感性看，也有类似的4大特征：
家庭税前月收入在【1万元，5万元】区间的人群对政策最敏感。家庭月收入每提高1000元，购房能力提升幅度就能上升0.68个百分点。
对政策最为敏感的十个点收入都位于【1.4万元，3.6万元】区间（如表2）。其中，税前月收入2.2万元的家庭购房者对政策最为敏感，月收入提高2000元，购房能力涨幅会提升3.37个百分点；其后是税前月收入1.4万元和1.6万元的家庭购房者，月收入提高2000元，购房能力涨幅会分别提升2.61个百分点和2.53个百分点。家庭税前月收入在【5万元，10万元】区间的人群购房能力提升幅度基本一样，收入落在这一区间的人群受益明显，但政策敏感性很弱。
家庭税前月收入在【10万元，33万元】区间的人群受益度较高，对政策相对敏感。月收入每提高1000元，购房能力提升幅度就能上升0.09个百分点。
家庭税前月收入在33万元以上的人群受益程度最高，但对政策的敏感性为零。
综上，房贷利息可税前抵扣政策，对中低收入家庭而言，基本无影响，高收入以上家庭明显受益；如果是3成首付，高收入家庭的购房能力提高幅度不会超过51.93%；月收入在【1万元，5万元】的家庭购房者对政策较为敏感，TOP3敏感的是月收入2.2万元、1.4万元、1.6万元的家庭购房者。
中低收入群体房贷利息应直接“减免”个税
看了解密，细心的人会发现：这个政策其实跟大部分“屌丝”群体没有多大关系，对中等收入白领和中等收入以下家庭而言，实际节约的钱也仅够打一、二次牙祭，明显受益的是高端白领、金领、企业家等高收入群体。对此，很多人会感慨：“这不是白白‘鸡冻’了一场吗？”。
一个政策如果明显有利于富裕群体，就有失公平。为促进社会公平和国计民生，我们建议：1）中端白领以下收入群体，房贷利息应该直接从个税中“减免”，而非间接地从税前减除项中“抵扣”；2）超高收入群体，房贷利息税前抵扣，应该有个“上限”。具体上限国家应根据当前房地产行业去库存的需要科学制定。如此，政策才能兼顾公平和效率，更合理。
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