国家首次公开40重点城市投资、销售数据说明什么？
文/克而瑞研究中心 杨科伟 马千里
上周末，国家统计局发布了最新房地产行业数据并进行了解读，前11月房地产开发投资增速下滑，再创新低，新开工面积跌幅再度扩大，而销售指标依然表现良好，增速较前10月有所回升，到位资金增速也有所提高。在行业政策面资金面持续保持宽松，一、二线销售表现持续向好，年末房企冲刺业绩的行业背景下，本月各指标表现基本都在市场意料之中（具体解读请见附文）。但引人注意的是，本次解读中有一项数据特别值得关注：
重点40城1销售面积全国占比40%，开发投资全国占比为54%
在本次数据解读中，国家统计局首次公开公布了重点、非重点城市实际销售增速：“1-11月份40个重点城市商品房销售面积增长10.1%，增速比1-10月份提高0.9个百分点；非重点城市销售面积增长5.7%，增速回落0.3个百分点。”通过比对整体销售面积增速（7.4%），可据此测算出前11月重点城市的销售占比约为40%，4.32亿平方米，较前10月提升了大约1个百分点。（一元一次方程太简单就不列出了）而通过同样的方法，我们可以算出目前重点城市的投资占比约为55%，4.85万亿元，也较前10月增加了大约1个百分点。
对比人口、经济数据，40座重点城市人口约占全国人口总量的27%，GDP贡献约为全国的39%，却贡献了超过六成的房地产销售量，单城市销量远远高于非重点城市，投资价值可见一斑。
注1：重点城市包括北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等40个城市；非重点城市指全国除此之外的地区，下文同。
考虑房价因素，重点、非重点城市之间的房地产销售差距还会更大
对比目前的实际投资比例来看，重点城市的投资规模占比为54%，较销售面积占比高了14个百分点，似乎已经是投资过热，但考虑到重点城市住宅均价已普遍超过全国均价1.5倍以上，40%的销售面积占比对应的应是60%以上的销售金额占比，以此来看重点城市仍有极大的投资潜力可挖。再联系到目前市场实际，诸如城市间库存压力差异，土地 “有供有限”的施政思路，开发商的投资态度等现象来看，我们认为在投资收益总量不对等、库存去化速度不对等、利润风险水平不对等、供应需求规模不对等的情况下，重点、非重点城市的土地市场热度差异仍会持续下去，北京、上海、南京等土地供不应求城市的地王潮或仍将持续一段时间。因此对于房企而言，在目前招拍挂市场烈火烹油的景况中，相比竞价拿地，收并购区位不错的“烂尾”项目或是更佳的投资选择。
在销售方面，针对城市之间的不平衡，我们认为政策上一方面应继续引导中小城市购房积极性，在鼓励农民在中小城市置业，通过制度改革促进中小城市本地城镇化之外，更应从根本上加强中小城市的宜居性，加强交通、医疗等基建建设力度，提升行政效率，并为中小城市导入更多相适宜的工作岗位。另一方面对于重点城市，也应继续加大资金支持力度来保障民生改善，加强保障房、廉租房的政策支持力度，譬如上海的公积金ABS试点，应加快推动这一风险较小、且有利于不同城市之间公积金池水资金流动的利好举措。
★附2015年11月房地产行业数据解读★
1、销售增速再度回升，全年销售金额有望创历史新高
前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；销售额7.45万亿元，同比增长15.6%，增速提高0.7个百分点。11月份当月，全国商品房销售面积14355万平方米，同比增长8.6%，增速比10月份提高3.1个百分点；销售额9732亿元，增长20.2%，增速提高7.8个百分点。
本月市场成交增速的回升，我们认为主要是基于三方面因素的稳定，其一，行业政策面和资金面的稳定趋宽，11月接连有公积金管理办法大修、上海公积金ABS试点等重点政策出台，而中央在11月连续喊话房地产行业去库存，更是给市场吃下了一颗定心丸。其二，重点城市销售持续向好，作为楼市销售增速的“加速器”，重点城市房地产市场表现意义重大，前11月，重点城市销售增速达到10.9%，高于全国增速3.5个百分点。其三，年末营销期如期而至，在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企进一步加强了营销力度，促进行业销售加速上行。
此外值得注意的是，今年前11月商品房销售金额已超过2013年同期，与之相比增长了6.5%，而销售面积也只比2013年同期低了1%左右。按目前趋势来看，2015年商品房销售金额有望刷新历史纪录，销售面积也有希望冲击新高。
2、开发投资再创新低，施工设备购置同比下跌破7%
据国家统计局披露数据，今年前 11月，全国房地产开发投资8.77万亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，不出意料再创新低。单月房地产开发投资同比回落5.11%，跌幅扩大2.57个百分点，连续四个月负增长。
房地产开发投资下滑的原因来自多方面，从市场供求角度来看，供应端是招拍挂土地紧缩，自今年3月份定调土地“有供有限”以来，土地购置面积持续下滑， 前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额同比回落26%；需求端是房企投资谨慎，目前企业还是更青睐去化情况更好的一二线城市，对于在三四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度，譬如目前不少三四线大盘已经进入了“以销售定开工”的保守开发模式，而当下土地市场的火热，其实也仅仅集中在京沪等少部分一二线城市，只能视作被高度聚焦的少部分特例而已。
从细分指标来看更为直观：首先是及时性最强的指标持续下滑，工地采购设备量应是最能反映开工热度的指标，如2013年房地产设备工器具购置投资同比增长22.6%，2014年同比增长4.6%，均与市场大势较为契合，而今年以来这一指标持续保持负增长，据国家统计局最新披露数据，同比跌幅已经超过7%。其次是土地投资持续回落，土地购置费（不同于成交价款）同比增速已由年初的33%下滑至6.4%，2014年以来的土地购置规模回落效应开始渐渐显现，预计增速未来还会进一步下探。最后是住宅投资持续低迷，作为房地产投资的最主要组成部分，前11月住宅开发投资增速仅为0.7%，较平均增速低了0.6个百分点。
结合以上分析来看，目前房地产开发投资的增速颓势似乎已难回头，但在稳增长的压力下，作为经济增长的支柱产业，房地产开发投资的增长仍不容有失。不过目前来看，加强“购地+开发”的传统投资模式已不可行，因为这既不符合现在中央的去库存方针，也难以得到房企认同。因此，房地产开发投资若想为GDP“保7”多出一份力，可能更多的还是要靠新概念地产，即旅游、养老、科技住宅等模式带来新的有质量的增长。
3、新开工跌幅再度扩大，但新开工总量仍高于目前销售规模
1-11月，房屋新开工面积14亿平方米，同比下滑14.7%，降幅较前10月扩大0.8个百分点。11月单月新开工面积同比跌幅收窄3.59个百分点，较去年同期回落20.89%。
在现行的预售证制度中，新开工面积实际上是与市场新增供应量高度相关的，因此新开工面积的持续回落，实际上也代表着行业新增供应规模的下滑，说明了目前企业对新增供应的谨慎。但从CRIC监测数据来看，目前不仅仅是供大于求的三四线城市供应下滑，甚至在成交情况较好的一二线城市也并不鲜见。譬如今年市场成交表现优异的北京、杭州、苏州、南京等市供应量均同比下滑，究其原因还是优质土地供应不足，开发商“无房可推”所致。因此，在三四线城市企业关注度不足，一二线土地供应有限的情况下，我们认为新开工规模的持续回落短期内还是难见好转。但是从市场供求角度来看，对比成交量数据，前11月新开工为成交量的1.29倍，仍处于供大于求的范围，目前仍不至于影响到销售。
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