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新股东、新业绩、新形象,万科全新亮相资本市场

2016-03-14 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

深圳地铁入股万科的“重磅”炸弹背后隐藏着哪些变革?



文/克而瑞研究中心 


3月13日,万科在朋友圈内投下一颗“重磅炸弹”:深圳地铁将出售、并且万科将购买深圳地铁下属公司的全部或部分股权,深圳地铁将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产,交易对价初步预计为人民币400-600亿元之间,万科拟采取以向深圳地铁新发行股份为主,如有差额以现金补足的方式收购深圳地铁持有的目标公司全部或部分股权。


这一大事件,对于万科来说意义如何,背后又隐藏着哪些变革?


一、新股东:深铁入股,加强了万科的资源获取能力


深圳土地储备增加。深圳地铁是深圳的最大“地主”之一,拥有地铁上盖物业开发项目15个,总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线上盖及周边物业。当前,深圳土地十分稀缺,只能通过缓慢的城市更新获得,净地则常在招拍挂市场拍出“天价”。与之相对应的是,2015年深圳楼市火爆,房价上涨,商品住宅成交均价34474元/平方米,同比涨幅高达33%。而此番,万科有望通过增发换取2个项目,如果价格合理,将有利盈利提升,未来也不排除有新项目注入的可能。


股东背景带来资源。背景强大的股东能为房企在各个领域的拓展带来明显优势:如绿地为混合所有制,但国资持股为其带来了与地方政府合作及融资成本优势;碧桂园、朗诗、金茂等纷纷引入险资,资金实力有所增强。万科此次合作的深铁为深圳国企,实力雄厚、经营稳健,与万科的文化理念也一致,或能进一步降低万科的融资成本,获取更多合作便利。截至2015年底,深铁总资产2411亿元,净资产1503亿元,资产负债率37.65%。


对市值管理更注重。可以看出,万科在经历了“万宝”事件,以及数月停牌后,对市值管理明显更为重视,一改以往“高冷”形象,主动向资本市场喊话。如果万科与深铁的合作采用的是定向增发的形式,须全体股东投票,通过后才能实施。从万科当前股权架构来看,持股24.26%的宝能系、持股7.01%的安邦以及中小股东均是不确定因素,尤其中小股东手中的“选票”对万科来说至关重要。万科如果拿出足够有诚意的增发方案和价格,并成功说服更多的投资者站在他们一边,或许能为“野蛮人事件”画出圆满结局。


二、新业绩:业绩靓丽分红提高,全力向三千亿冲刺


在公告的同时,万科也发布了2015年年报。年报显示,万科2015年实现营业收入1902.1亿元,结算面积1704.6万平方米,同比分别增长32.5%、35.4%;股东应占净利润180亿元,同比上升15%;29%的毛利率较2014年下降了一个百分点,13%净利率则持平。由于2015年一季度,万科曾发盈利预警,股东应占净利润下滑也遭质疑,再加上2015年结转的大部分为2014年市场调整期售出的项目,因此万科财报中的表现高于市场预期,可见在竣工和结转周期上下了不少功夫。此外,万科的ROE上升了两个百分点至18.1%,现金分红比例继续加大至44%,对股东回报加大了重视。


2016年初,万科一改以往不追求规模的形象,罕见地公布了销售目标,并将数字定在了3000亿元,较2015年全年提升了14.2%。对于住宅销售情况出色的万科来说,要成为第一家迈入3000亿元的门槛并不难。同时,可以看出,万科将在未来的发展中,将即追求利润增长,也不放弃对规模的诉求,进一步提升市场占有率。


三、新形象:运营提升,城市配套服务商转型有突破


万科在千亿房企中转型相对缓慢,尽管在前年便提出了转型“城市配套服务商”,但这两年表现最为突出的依然是住宅销售,在大型区域开发、综合体项目运营、基础设施建设等方面无明显建树,仅在北京、杭州等地获得了地铁上盖物业开发机会;相较之下,老对手绿地则已与多个城市签约地铁投资、公路沿线土地开发等。


与深铁合作,标志着万科将正式运用“地铁+物业“模式,城市配套服务商转型计划也终于有望落地。对于万科来说,一方面,地铁沿线的项目开发通常涉及到住宅、商业、办公、酒店甚至地铁商铺等综合开发,有助提升万科在住宅外领域的运营;另一方面,尽管深铁受限于深圳国资委身份扩张领域有限,但在珠三角区域仍存在一定机会,尤其当前佛山、东莞等三四线城市受益于广深的刚需外溢市场火爆,意味珠三角区域对城际交通需求较大。万科若能抓住重大项目投资的机会,在城市综合运营领域继续深耕,有望找到住宅外新的拓展方向和盈利点。


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