中闻原创丨浅析二手房交易中买卖双方的 法律风险与防控（一）

文／中闻律师事务所  马懿

今年春节后，房地产市场复苏，成交量呈几何状迅猛增长。我也参与其中，“贡献”了二套成交量。购房后，在走流程中，偶有感触，仅以我个人作为律师的职业背景，谈谈自己在交易中的思考角度和应预见、把控的交易风险点。

“学区房”的甄选

我要买套学区房，解决孩子上学问题，想尽自己所能给孩子较好的教育资源。因为孩子已经三岁多了，此时以买房来保证入学，我已被很多一流一类小学拒之门外。因为很多学校有落户年限的限制，三年、五年、报出生等时间长度要求。如何准确判断入学条件，我建议一定要以我们想要上的目标学校近三年的招生简章为重要参考依据，同时，可以向目标学校主管招生的部门打电话进行咨询、核实，或者在该校招生那几天去学校咨询招生政策。这样才能确保得到准确的信息。目标学校招生简章上会有学区划片所属的小区明细，但一般对于落户年限不会明示在招生简章内，这一点需要重点去和校方核实，一定要亲自去核实信息的真伪。在综合各方面因素的考量后，尽量去选择第一梯队的房源，以确保有房产、有户籍即可“推门进”的硬件条件，确保可入学。

撰写本文的主要目的是向大家提醒在二手房买卖中的风险防控，下面言归正转。

 二手房置换的交易顺序问题

我本次房屋置换涉及到一卖一买两笔交易，第一个问题，应该先买还是先卖？

我个人建议先把房子挂到中介卖着，边卖边选房。但是，现在房地产市场火爆，房子有可能挂出当天就有人要订。那么，在这个问题上，我个人的考虑是，既然市场是向上走的趋势，卖房时可以挂出比市场价略高的价格进行“试价”，在此期间要进行马不停蹄的选定目标房屋的工作。最好的情况是，有准买家看中了我的房子，同时我也已选定自己心仪目标房屋。那么，此时应该先买还是先卖？因为，在市场飞涨时，要尽量保持买和卖在同一时间截点来完成，才不会亏！我在这时的考虑是，首先确定自己手里现有的资金；其次，我所选中的目标房屋，卖家对付款的要求；第三，预判我所出售房屋的市场价格是多少钱，以及准买家的付款周期。

我在一买一卖的交易中，选择了先签卖房合同，后再去买房。我是从以下方面考虑的：

1.我有了所出售房屋付房款的准确时间截点，我在买房时的付款时间截点才好确定；

2.买房交易中，要尽量长的在收到卖房款这个时间点后，给自己留出足够富余的付款周期，使得自己的付款问题上做到游刃有余；

3.先卖房也是防止出现订好目标房屋，付款时间一旦确定，如果是指望售房款买房，那就会“抓瞎”或者低于市场价急售，从而造成不必要的损失；

4.在每一笔款项支付的周期上，要充分的考虑，如果上家违约，那么该如何应对，确保做到自己的购房交易中不违约。现在的房地产中介会提供“独家速销房源、全款垫资、尾款垫资”等相关服务，可用于应急。但还是尽量考虑周全，避免不必要的损失。

 交易中买、卖双方应当审查的事项

1.房屋手续是否齐全

房产证（现在称：中华人民共和国不动产权证书）是证明房主对房屋享有所有权的重要凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能在取得房产证后而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。在签订买卖合同前应当去房屋所在地的房屋交易过户大厅（区建委）查询该房屋是否存在抵押、查封、占用等影响过户的情形。注意审查房产性质，房产证上可以体现出来房屋的性质，从而判断该房屋是否是可以上市进行交易的房屋，以确保交易的有效性、安全性。

2.房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人，如继承人之间共有的、家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般该处分行为是无效的。

如卖方称单身，应要求其提供单身证明相关文件，审查户口本婚姻状态栏等；如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。

交易的房屋若是发生继承的房屋，应提醒委托人先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，确定继承人，办理继承公证后，由所有继承人达成一致意见后，方可签订买卖合同。

3.购房资质审核

购房人在签订合同前应明确自己有无购房资格。需要注意，①网签时需选择购房家庭中具备购房资格的人为买受人，出家庭成员中一个人的房本时，此人必须具备购房资格，以前的政策是只要家庭具备购房资格，没资格的人也可以单独出本。②网签时选择购房家庭中具备购房资格人为买受人的同时，可选择不具备购房资格人作为买受人共有人。③如果你作为买家只有一套房的购房资格，那么在签订买卖合同时，对于过户时间建议约定为“待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记”如此约定符合《住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第8条的规定，是受到法律保护的。如此一来就解决了订房时没有购房资格的问题。但是，目前的限购政策很难有卖家愿意签这样不确定的过户时间，使得自己的资格腾不出来。并且，这样的约定会使得双方的交易在第一个环节就停滞，因为无法审核通过买方购房资质，所有的流程只能从购房人腾出资质后开始进行。在此只能看个人的谈判能力和卖家的需求能否有契合点了。

4.交易房屋是否有租约未到期

有些二手房在转让时，存在物上负担，即尚存在未到期的租约。如果买受人只看房产证，只注重过户手续审查，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为在我国，也包括大部分其他国家在内，均有“买卖不破租赁”的相关规定，即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。  

5.优先购买权审查

作为买方应当注意，在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。

如果房屋出租的，应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。

如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件，则买卖合同存在可能被宣告为无效的风险。

如承租人放弃优先购买权，买受人购房后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

通过拍卖购买二手房的，也应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。

今天就先分析到这里，欲知在二手房交易中买卖双方还需要防控的法律风险，请关注下一期《浅析二手房交易中买卖双方的法律风险与防控（二）》。

作者简介马懿律师，北京市中闻律师事务所民商诉讼部资深律师，毕业于中国政法大学法学院，北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员、中国法学会会员。主要从事传统民商事诉讼业务，业务领域：人力资源与劳动合同法务、劳动争议、合同、商事纠纷等，具备扎实的专业知识、理论基础和丰富的诉讼经验。

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