疫情防控 | “新冠”疫情下商铺出租危机处置法律实务研讨

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“新冠”疫情（以下称“疫情”）来袭，大批商铺租户（以下称“租户”）猝不及防，或者难以开业，或者生意惨淡，因此，纷纷向出租方提出各种权利要求，很多出租方对此疲于应对、心力交瘁，尤其担心一旦处置不慎，轻则合法利益受损、重则还将要负担违约等相关法律责任。近来，笔者给多个以商铺出租为主营业务的大型企业提供了这方面的法律咨询，特将商铺出租方（以下称“出租方”）应对“疫情危机”的法律处置心得与读者分享。

一、对租户因疫情提出权利主张的理由总结

1.因承租商铺所在楼宇被整体封闭，主张遭遇“不可抗力”。

2.称使用承租商铺经营的主营业务被勒令停业，主张遭遇“不可抗力”。

3.因“疫情”期间出租人对承租商铺及其所在区域管控严格，导致客源稀少，主张遭遇“不可抗力”或“情势变更”。

4.因“疫情”期间客源稀少，主张遭遇“不可抗力”或“情势变更”。

二、对商铺租户据疫情提出相关权利主张的总结

1.主张延期交纳租金。

2.主张在一段时间内免交租金，或延长免租金的装修期等。其中，包括一些从事餐饮业的商铺在要求免租金时，甚至要求将免租金期限起算点回溯至“鼠年”春节除夕。

3.主张在一定期限内减少租金。

4.主张解除租约。

5.主张缩减承租面积、变更承租位置。

等。

三、针对不同情形给予出租方的几套法律处置建议

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条关于情势变更的规定（以下称“《合同法解释二》”）；中华人民共和国民法通则(2009修正)第一百零七条、中华人民共和国民法通则(2009修正)第一百五十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《中华人民共和国合同法》第一百一十八条关于不可抗力的规定；《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定；同时参考2003年6月11日，最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效）中三、（三）条体现的司法原则；结合类似“非典”判例，笔者建议出租方根据下列不同情形制订相映处置预案：

1.对于承租商铺所在楼宇因疫情被整体封闭的，则在楼宇被封闭期间，对租户可按遭遇不可抗力进行处理，具体建议：与租户协商减、免租金。但如封闭期短且已解除封闭的，则不应轻易同意租户以疫情为由解除租约的主张。对此特别提示：（1）经笔者查阅类似“非典”判例，多见法院根据《合同法》第一百一十七条之规定，免除商铺被封租户租金的判例。出租方可以此为参考与租户展开协商。（2）如果出租方不同意租户减免租金的单方请求，应及时表示异议，并保留提出异议的证据，以期避免涉讼时，法院根据出租方未提异议、接受继续履行的情况支持租户减免租金之请求。（3）我国并非判例法国家，但笔者认为类似“非典”判例对法院有一定参考、引导作用。

2.对于租户能够举证证明其承租商铺所营业务因疫情被勒令停业；或者因疫情确实无法开业，且该情况确实无法克服的，对该租户可按遭遇不可抗力进行处理，具体建议：（1）请法律专业人员甄别租户提供的相关证据的法律效力。（2）在认定租户确实无法营业的前提下，与租户协商减、免租金。（3）因疫情将继续持续的时间不明，如租户主张解约则暂不予同意。对遭遇该情形的出租方的特别提示同上述第1点中的“特别提示”，此不重复。

3.对于因疫情导致客源稀少，经营确受影响的租户，可考虑按照情势变更原则与其协商变更租赁合同，具体建议：根据实际情况，本着公平合理的原则，在协商一致的前提下，适当减免租金或延长免租期、延期交租、调整租赁面积，等。根据实际情况（具体情势），如尚未达到租户承租商铺目的已确定无法实现的程度，则不应轻易同意租户的解约主张。且鉴于《合同法解释(二)》第二十六条明确规定主张情势变更须经法院认定，出租方也可选择在法院认定前暂不接受租户据情势变更而提出的相关主张，但笔者并不建议出租方采用该生硬做法，因为如果拒绝协商，则可能导致租户强行解除租约，具体下详。

4.对于遭遇情势变更的租户，不建议轻易接受其单方提出的免交租金请求，因为：依照前引相关司法解释，如果租约履行遭遇情势变更，应本着公平原则处理，这意味着因情势变更所致损失不应由租赁双方中的一方独自承担，如果租户单方主张的免租期过长，等于把情势变更所致损失全部转嫁给出租方，这对出租方同样有失公平。因此，笔者建议出租方应明确拒绝租户借疫情单方提出的不合理免租要求，但此不意味着拒绝经协商一致后合理减免部分租金。

5.对于经营餐饮的商户，如要求免除本次“鼠年”春节期间的商铺租金，笔者亦不建议出租方轻易同意，简要理由为：（1）按照普遍常识，餐馆仅在除夕夜业务火爆，从初一开始即进入业务淡季。（2）经营快餐的餐馆，或开办于写字楼的小型餐馆，即使除夕夜，也很难接到订餐业务。（3）房屋租赁合同一般都不会约定法定节假日免租。因此，即使不遭遇疫情，经营餐饮的租户一般在春节的大部分时间也都会歇业，且依约应在春节歇业期间正常交租。综上理由，笔者认为：这些餐饮商铺本次“鼠年”春节期间歇业与疫情的直接因果关系不明显。

四、对相关重要实操问题的补充法律建议

1.建议出租方慎重解除租约。鉴于疫情期间商铺出租难度增大，出租方多不愿与现租户解除租约。依照前引司法解释或法律规定可得出一个明确结论：不论遭遇情势变更抑或不可抗力，必须达到合同目的不能实现的程度才构成合同当事人解约的理由。出租方应注意运用此法律武器保护合同效力，不轻易同意租户解约请求。

2.对租户单方解约的对策。一般来讲，合同解除权属于单方形成权，无须取得对方同意。但实务中，解约权的行使是否适当、合法，仍应由裁判机构认定，并且，依据《合同法解释二》第二十六条，对于因情势变更主张解约的，须请求人民法院判令解除。因此，如果出租方收到租户的解约通知，应及时提出异议并保留提出异议的证据，同时，不应配合租户解约，以防形成双方协商一致解除租约的事实。 

3.建议出租方适度表示维护合同的诚意，减小租户解约可能。无论遭遇情势变更还是不可抗力，法律从不禁止租赁双方协商变更合同。在此情形下，如果出租方不给租户协商变更的机会，则租户可能强制解约，裁判机构行使自由裁量权认定租约应否解除及租约哪一方应负担解约责任时，有可能因此更倾向于保护租户。而如果出租方已经适度表现了其合理让步、维护合同、保护交易的诚意，租户在此情形下仍贸然解约，则其行为被裁判机构认为不适当的可能性将有所增加。

4.对解约商铺装修问题的妥善处置。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定：“.承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…… (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”对因疫情提前解约的商铺上所附着的装修，根据以上司法解释之规定，结合笔者经验，笔者给出租方如下处置建议：（1）租赁合同约定“来装去留”的，出租方应要求租户拆除商铺装修，恢复原状。（2）租赁合同无约定的，出租方应给出其认为合理的补偿建议，租户无理拒绝而造成腾退迟延的，则出租方更有理由向租户索要房屋占用费等补偿。（3）出租方有意继续使用商铺装修的，应给出其认为合理的补偿建议，租户无理拒绝的，则出租方按照上述第（2）条建议处理。

综上，出租方对遭遇疫情租户，应区分不同情况制订和实施合法、合理的应对方案，在拒绝租户无理要求，维护自身合法权益的同时，保留洽商余地，适度展现让步以维持合同继续履行的姿态，以期在危机处置和将来的诉讼、仲裁中都能处于主动地位。

附：相关司法解释、法律规定、最高法院指导意见

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

中华人民共和国民法通则(2009修正)第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”

中华人民共和国民法通则(2009修正)第一百五十三条：“本法所称的 “不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 

《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

2003年6月11日，最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效），其中三、（三）条：“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

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