中闻原创 | 新冠疫情影响下，如何妥善处理房屋租赁纠纷

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绕不过去的租赁纠纷

2020年新年伊始，一场突如其来的新冠疫情严重影响到社会经济生活的正常运转，导致房屋租赁合同履行困难。

承租人因疫情及其防控措施导致经营活动受到严重影响，甚至部分承租人因为所处行业的管控措施，被要求停止营业，进而严重影响承租人经营收入。

疫情及其防控措施致使以商业租赁合同为代表的合同类纠纷明显增多，承租人普遍出现无法如约支付租金的情形。

首例减租判例

近日，江西省黎川县人民法院适用不可抗力规则审结一起因新型冠状病毒疫情引起的租赁合同纠纷。

黎川县法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则。经调解未果后，判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。宣判后，双方均未上诉，取得了良好的法律效果和社会效果。该判决现已发生法律效力。

最高院的指导意见

最高人民法院于2020年4月16日印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，通知中指出，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

充分沟通 妥善处理纠纷

近日,笔者协助当事人与承租人就一起商业地产租赁合同纠纷达成一致意见，化解了一场标的额金额过千万的租赁纠纷，现总结以下经验供大家参考

要结合疫情对不同行业产生的不同影响，由出租人与承租人充分沟通，陈述利害关系，必要时，由律师提前介入，根据现行法律规定及相关判例，为双方提供法律咨询，尽量避免双方的诉累。具体来讲，一方面，基于新冠疫情影响的不可控性，根据疫情对承租人的实际影响，建议出租人对承租人逾期付款行为应当承担的违约责任予以适当豁免；另一方面，建议出租人对承租人争议租金的金额进行相应减免，由承租人在指定期限内一次性支付剩余租金。

出租人与承租人如能终于达成一致意见，双方可以就疫情期间的房屋租金标准及支付时间签订了书面协议，减少了双方的诉讼成本。承租人得以减轻支付负担，全身心投入复工复产，出租人得以快速回笼资金，双方共努力，化解纠纷。

声 明

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