抵押物抵债执行中对案外人租赁权的处置分析
作者：上海法院；来源：上海法院网
【执行提要】
本案执行的关键问题有二：
一是对流拍房产进行抵债处理。在处理时，即便被执行人不同意，也可以在申请人申请的情况下强制对该房屋以拍卖保留价进行抵债。
二是对案外人租赁权的处理。首先应当认定该租赁权的生效时限，以确定其是否属于被保护范围。之后再确定房屋内相关物品的权属，并确定对第三人实施强制性的相关程序。
在执行中，第三人拒不搬离并占有该房屋的行为不能作为善意占有而请求费用，相反，若其行为造成申请人的损失，申请人可以据此提起诉讼，要求占据房屋的第三人赔偿。
【案情】
申请执行人：中国建设银行股份有限公司黄浦支行（以下简称建行黄浦支行）。
被执行人：上海商蒋获贸易有限公司（以下简称商蒋获公司）。
被执行人：上海荣欣投资咨询有限公司（以下简称荣欣公司）。
被执行人：孙某某。
被执行人：沈某某。
原告建行黄浦支行诉被告商蒋获公司等金融借款合同纠纷一案，上海市黄浦区人民法院审理后，于2012年4月6日作出（2012）黄浦民五（商）初字第981号民事判决：
1、被告商蒋获公司应于判决生效之日起十日内归还原告建行黄浦支行借款本金人民币7000万元；
2、被告商蒋获公司应于判决生效之日起十日内支付原告建行黄浦支行截至2012年2月13日止的利息人民币695671.8元，复利人民币1696.25元，并偿付自2012年2月14日起至本息实际清偿之日止的逾期利息（以人民币70695671.8元为基数，按照合同约定的贷款利率上浮50%计算）；
3、若被告商蒋获公司不能履行上述还款义务，原告建行黄浦支行有权以被告荣欣公司名下座落于闵行区东川路2358号101室、201室、301室房屋折价或拍卖，变卖后价款在最高额人民币130292100元范围内优先受偿；
4、被告孙某某、沈某某对被告商蒋获公司的还款义务承担连带清偿责任。
判决后，原被告均未提起上诉，该判决于2012年4月21日正式生效。
判决生效后，由于四被告均未履行相应义务，建行黄浦支行遂向上海市黄浦区人民法院申请执行。
【执行】
上海市黄浦区人民法院受理后，随即向商蒋获公司、荣欣公司、孙某某、沈某某等四被执行人发出执行通知，责令被执行人履行法律文书确定的义务，但四被执行人均未履行。为此，执行法院于2012年3月1日对荣欣公司名下座落于上海市闵行区东川路2358号101室、201室、301室的房屋进行司法查封。
由于被执行人一直未予履行，拟对该处房产实施拍卖。
2012年8月13日，经委托评估，评估价格为1.23亿元。执行法院于2012年10月25日出具公告，要求东川路涉案房屋的占有人腾空房屋，但房屋的占有人上海海之崴温泉浴场管理有限公司（以下简称海之崴公司）以租约到期需要与荣欣公司作后续协商为由没有搬离。
2012年11月21日、12月10日、12月26日，三次拍卖均因无人竞拍而流拍。
后经申请人同意，执行法院依法于2012年12月27日裁定将被执行人荣欣公司名下的闵行区东川路2358号房屋作价人民币7872万元交付申请人抵偿本案欠款。
该处房产于2013年11月21日正式过户到申请人建行黄浦支行名下，并由申请人取得相关产权证明。
取得房屋产权后，申请人拟收回该处房屋并进行处理。但因房屋已于之前被荣欣公司租赁给海之崴公司实际经营，海之崴公司以其对该房产享有合法经营权，且搬迁会造成巨大经济损失为由拒绝将房屋移交给申请人。
经申请人申请，执行法院经研究，决定对该处房产实施强制执行。
【评析】
一、关于流拍房产作价抵债
执行中，法院对涉案房屋依法进行了拍卖，但由于多种原因三次拍卖均因为无人参与竞拍而流拍。
第一，抵押房产是否可以抵债？
对此，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）明确规定了在债务履行期限届满前，抵押权人不得与抵押人约定不履行时抵押财产归抵押权人所有，即“禁止流押”。
但《物权法》第一百九十五条也指出“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”，也就是说在双方协商一致的情况下，可以对抵押房产进行作价抵债。
第二，在抵押人不同意的情况下，是否可以完成作价抵债？
在本案中，被执行人一直逃避执行，除该处房产外，法院也未查到其他可供执行的财产，作为涉案房产权利人的荣欣公司也已经停止经营，难以达成与申请人的协商。
针对该种情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”也就是说在这一问题上，只要申请人同意以该房产作价抵债，法院即可出具裁定完成抵债程序。
第三，申请人作为商业银行，是否可以持有该房产？
抵债后，涉案房产将变更到申请人名下，但申请人作为商业银行需要受到《中华人民共和国商业银行法》（以下简称《商业银行法》）的约束，根据《商业银行法》的规定，商业银行不得向非自用不动产进行投资，也就意味着申请人无法持有该房产。
执行法院认为，该条款系对商业银行从事房地产投资业务的限制，但鉴于商业银行从事贷款业务时多以房产作为抵押，因贷款出险等情况取得抵押房产的情形较为普遍，《商业银行法》也规定了“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”。
二、实现抵押权时对租赁权的处置
法院将涉案房产进行作价抵债后，申请人拟收回该房产。但由于被执行人荣欣公司在此之前已经将房屋租赁给海之崴公司经营，海之崴公司在租期内将涉案房屋作为经营性用房使用，并投入了大量资金对该处房产进行大规模的装修及改造，海之崴公司因此拒绝搬离该处房产。面对海之崴公司强占房屋导致抵押权无法实现的情况，执行法院根据案情，对相关法律问题进行了分析。
1.海之崴公司的租赁权是否应当保护
租赁权与抵押权的关系确定在于双方确定时间的先后，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
本案中，海之崴公司与被执行人荣欣公司签订租赁合同在前，申请人设定抵押权在后，应当保障海之崴公司在租赁期间的合法承租权利。
但在执行中法院发现，荣欣公司与海之崴公司签订的房屋租赁合同已于2012年5月9日到期，到期后未续约，作为新产权人的申请人也未与海之崴公司签订新的房屋租赁合同。租赁权并不存在，也就不存在保护之说。故海之崴公司对于该房屋本身不存在相关的权利，仅对房屋内装饰及经营用品存在所有权。
2.是否可对海之崴公司实施强制执行
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《执行抵押房屋规定》）第二条规定“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”。
同时，《执行抵押房屋规定》第三条指出，如果上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。据此，法院在执行中对公告六个月后仍拒不履行迁出义务的房屋占有人，可以采取强制执行措施。
3.是否应当对海之崴公司损失进行赔偿
执行中，海之崴公司一再以自身投入巨资经营该场所为由，一方面拒绝履行搬离义务，另一方面则要求法院及申请人对其经营损失进行赔偿。关于占有所产生的费用，《物权法》第二百四十三条指出“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用“。
执行法院经合议后认为，海之崴公司在该处房产已无租赁的相关权利，其在明知自身无权使用的情况下仍占有该房屋，属于对该房产的恶意占有。
《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”
因此，海之崴公司拒不搬离并占有该房屋的行为不能作为善意占有而请求费用，相反，若其行为造成申请人的损失，申请人可以据此提起诉讼，要求占据房屋的占有人赔偿。
执行法院就上述相关情况向海之崴公司进行了释明，但海之崴公司仍拒绝搬离。鉴于此，执行法院对涉案房屋实施了强制执行。
【案例索引】
上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦执字第2726号执行裁定书。
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