上海市不动产登记技术之“抵押权登记”
上海市不动产登记技术规定
“抵押权登记”
沪规划资源规〔2021〕1号
各区规划和自然资源局、市自然资源确权登记事务中心、各区自然资源确权登记事务中心（不动产登记事务中心）:
为贯彻落实《中华人民共和国民法典》，全面实施不动产统一登记，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《上海市不动产登记若干规定》等规定，结合本市实际，我局制定了《上海市不动产登记技术规定》，已经2021年2月22日第27次局长办公会审议通过。现印发给你们，请遵照执行。
本技术规定自2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。《上海市不动产登记技术规定》（沪规土资籍规〔2016〕760号）同时废止。
上海市规划和自然资源局
2021年3月1日
13.1（首次登记）
13.1.1以出让建设用地使用权设立抵押权的首次登记
13.1.1.1 以出让国有建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
13.1.1.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）抵押担保的主债权合同（原件）；（五）抵押合同（原件）。
13.1.1.3 工业用地、研发总部类用地、经营性用地的出让国有建设用地使用权抵押时，出让合同对抵押有前提条件的，应当按照其条件办理登记。
13.1.1.4 以出让集体建设用地使用权设立抵押权申请登记的，参照以上规定办理。
13.1.2以共有产权保障住房划拨建设用地使用权设立抵押权的首次登记
13.1.2.1 以共有产权保障住房划拨建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
13.1.2.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）确认共有产权保障住房项目的有关文件（复印件）；（五）抵押担保的主债权合同（原件）；（六）抵押合同（原件）。
13.1.3以公共租赁住房划拨建设用地使用权设立抵押权的首次登记
13.1.3.1以公共租赁住房划拨建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
13.1.3.2 申请人应当向登记事务机构提交下列材料：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）公共租赁住房项目认定文件（复印件）；（五）抵押担保的主债权合同（原件）；（六）抵押合同（原件）。
13.1.4在建建筑物抵押权的首次登记
13.1.4.1以在建建筑物设立抵押权申请登记的，申请人应当是在建建筑物抵押合同双方当事人。
13.1.4.2 抵押登记的抵押物范围为抵押合同双方当事人约定的在建建筑物已建成部位及相应的建设用地使用权。
13.1.4.3 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）建设工程规划许可证（原件）；（五）抵押担保的主债权合同（原件）；（六）抵押合同（原件），抵押合同中须明确设立抵押的在建建筑物具体已建成部位。
13.1.4.4 登记事务机构核准登记的，应当在不动产登记簿和不动产登记证明附记栏内注记“在建建筑物抵押权”。
13.1.4.5 在建建筑物抵押期间，新建成的建筑物如继续抵押给同一抵押权人的，可以申请在建建筑物抵押权的变更登记，也可以申请新建成部分建筑物的抵押权首次登记。
13.1.4.6 办理新建房屋所有权首次登记后，在建建筑物抵押权直接转为不动产抵押权，下列不动产除外：
（一）已经办理预告登记的预购商品房；（二）房屋所有权首次登记时已明确的业主共有房地产；（三）不属于建设单位所有的作为公益性公共服务设施的房地产；（四）配建的保障性住房及其用于停放汽车的车位、车库。
抵押权人可以申请换领不动产抵押权登记的不动产登记证明。换领的不动产登记证明应当在附记栏内注记原在建建筑物抵押权登记的登记日、不动产登记证明号以及“不动产抵押权”。
13.1.5以房地产设立抵押权的首次登记
13.1.5.1 以房地产设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
13.1.5.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）抵押担保的主债权合同（原件）；（五）抵押合同（原件）。
13.1.5.3 不动产登记簿上有擅自改变房屋承重结构、附有违法建筑的认定文件记载的，还应当提交行政执法机构出具的已经完成整改的证明文件。
13.1.5.4 产权人为单位的居住房屋设立抵押权申请登记的，还应当提交该房屋不属于已出租公有住房的承诺，但下列情形除外：
（一）抵押房屋系2004 年1 月1 日后竣工的；（二）抵押房屋系完成公有住房出售并登记后转让给非自然人的；（三）同一抵押物办理过抵押登记且房屋管理部门出具过《已出租公有房屋征询表》的。
13.1.5.5 建设单位以保障性住房设立抵押权申请登记的，还应当提供市或者区房屋管理部门同意的书面意见。
13.1.5.6 工业用地、研发总部类用地、经营性用地的土地使用权及房屋所有权抵押时，出让合同对抵押有前提条件的，应当按照其条件办理登记。
13.1.5.7 多宗房地产为同一债权抵押担保的，当事人应当分别申请抵押权登记。
多宗房地产涉及本市不同行政区域的，当事人应当到不动产所在地的登记事务机构分别申请抵押权登记。
登记事务机构应当依据当事人关于共同担保的申请，在不动产登记簿和不动产登记证明的附记栏注记：“抵押合同约定，另有他处不动产共同为债权担保。他处不动产须另行办理抵押登记”。
13.1.6以其他不动产设立抵押权的首次登记
13.1.6.1 以土地承包经营权、土地经营权、海域使用权、构（建）筑物所有权以及森林、林木所有权等不动产权利申请抵押权首次登记的，申请人是抵押合同的双方当事人。
13.1.6.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）抵押担保的主债权合同（原件）；（五）抵押合同（原件）。
流转取得的土地经营权融资担保申请抵押权首次登记的，还应当提交承包方同意书和向发包方备案的证明文件（原件）。
13.1.7最高额抵押
13.1.7.1 设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明等必要材料，申请最高额抵押权的首次登记。
当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
13.1.7.2 当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的证明等必要材料申请办理确定最高额抵押权的登记。
13.1.8 抵押权顺位同一不动产上设立多个抵押权的，登记事务机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其约定办理登记。
13.1.9 核准首次登记的条件符合下列条件的首次登记的申请，登记事务机构应当准予登记：
（一）申请人是设立抵押权的当事人，且其中一方是不动产登记簿记载的不动产权利人；（二）申请登记的不动产在不动产登记簿的记载范围内；（三）申请登记事项与不动产登记簿的记载不冲突；（四）不属于本规定第2.23 条所列的情形。
13.2（转移登记）
13.2.1 经登记的抵押权申请转移登记的，申请人应当是抵押权转让合同的当事人。
13.2.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产登记证明（原件）；（四）抵押担保的主债权转让合同和抵押权转让合同（原件）。（五）债权人已经通知债务人的材料（原件）。
【小编注： |
民法典第407条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
民法典担保制度解释第39条 主债权被分割或者部分转让，各债权人主张就其享有的债权份额行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 主债务被分割或者部分转移，债务人自己提供物的担保，债权人请求以该担保财产担保全部债务履行的，人民法院应予支持；第三人提供物的担保，主张对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任的，人民法院应予支持。】 |
注意实务问题—1、禁止债权转让特约对担保责任的影响；2、排除担保物权从属性的约定是否具有对抗效力。 |
13.3（最高额抵押权转移登记的特别规定）
13.3.1 债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：
（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记；（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的转移登记以及最高额抵押权的变更登记；（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。
13.3.2 最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人提交约定可以部分转让债权的协议外，登记事务机构不得办理最高额抵押权转移登记。
13.4（变更登记）
13.4.1 抵押权人姓名或名称变更登记
13.4.1.1 经登记的抵押权人姓名或者名称发生变更申请变更登记的，申请人是姓名或者名称发生变更的当事人。
13.4.1.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产登记证明（原件）；（四）抵押权人姓名或者名称变更的证明文件（原件）。
13.4.2 抵押权发生变化的变更登记
13.4.2.1 经登记的抵押权，因下列情形之一申请变更登记的，申请人是原设立抵押权的当事人：
（一）担保范围发生变更的；（二）抵押权顺位发生变更的；（三）被担保的主债权种类或数额发生变更的；（四）债务履行期限发生变更的；（五）最高债权额发生变更的；（六）最高额抵押权债权确定的期间发生变更的；（七）抵押财产转让的约定发生变更的；（八）抵押物发生转移导致抵押人发生变化的。
因抵押物发生转移导致抵押人发生变化的，抵押权人可以单方申请抵押权变更登记。
13.4.2.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产登记证明（原件）；（四）证明抵押权变更的文件（原件）。
被担保主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位、最高债权额、最高额抵押权债权确定的期间发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证明。
13.5（原在建建筑物抵押权预告登记的特别规定）
13.5.1 2016 年10 月8 日前已办理在建建筑物抵押权预告登记的，抵押合同双方当事人可以申请转为在建建筑物抵押权登记，按照本规定第13.1.4 条的要求办理。但抵押物范围需调整为已建成的建筑物部位。
13.5.22016 年10 月8 日前已办理在建建筑物抵押权预告登记的，新建商品房首次登记后，其在建建筑物抵押权预告登记直接转为不动产抵押权登记，具体参照本规定第13.1.4.6条的要求办理。
小编注：预告登记权利人办理抵押登记的条件及审查 |
民法典担保制度解释第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 |
13.6（核准转移登记、变更登记的条件）符合下列条件的转移登记、变更登记申请，登记事务机构应当准予登记：
（一）申请人是转让、变更抵押权的当事人，且其中一方是不动产登记簿记载的抵押权人；（二）申请登记的不动产在不动产登记簿的记载范围内；（三）申请登记事项与不动产登记簿的记载不冲突；（四）不属于本规定第2.23 条所列的情形。
13.7（注销登记）
13.7.1 经登记的抵押权申请注销登记的，申请人应当是不动产登记簿上记载的抵押权人。
13.7.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产登记证明（原件）；（四）证明抵押权终止的文件（原件）。
13.7.3 符合下列条件的注销登记申请，登记事务机构应当准予登记：
（一）申请人是不动产登记簿记载的抵押权人；（二）申请登记的不动产在不动产登记簿的记载范围内；（三）申请登记事项与不动产登记簿的记载不冲突；（四）不属于本规定第2.23 条所列的情形。
13.7.4 人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决证明抵押权终止或者无效的，抵押人可以凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，申请注销抵押权登记。
申请人不能提交不动产登记证明的，登记事务机构应当核查不动产登记簿记载的抵押权人是否与人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件认定的抵押权人一致。核验一致的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并在市规划资源部门门户网站上刊登废证公告。
13.8（抵押权登记的冲突情形）
13.8.1 申请抵押权首次、转移、变更登记的不动产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突：
（一）有他人的预告登记的；（二）有查封登记的；（三）申请在建建筑物抵押登记的，不动产登记簿上有批准商品房预售许可的决定文件记载的。
13.8.2 申请抵押权注销登记的不动产有他人抵押权转移的预告登记记载的，应当认定为申请登记事项与不动产登记簿的记载存在冲突。
13.9（抵押权登记的审核时限）
抵押权的首次、转移、变更的登记，登记事务机构应当自受理登记申请之日起5 个工作日内完成审核；抵押权的注销登记，应当在受理登记申请之日起1个工作日内完成审核。符合规定条件的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并向抵押权人颁发不动产登记证明；不符合规定条件的，作出不予登记决定，并书面告知申请人。