冰与火之歌：北京商办公寓的价格触底了么？

提到北京的商办公寓，一直是不少购房者心中的痛，曾经红极一时，如今却被打入冷宫。历经4载寒暑，调控政策未见松动，有人高位站岗，有人挥泪甩卖。

很多买过房子的人都会觉得买到合适的房子太难了，但是对于手持北京商办公寓的人，更加感叹，想要卖房，更难。

链家网显示，目前北京挂牌的二手商办公寓约5942套，看起来数量并不是很多，但很多人是因为在高点买入，现在出手不能回本，所以选择继续持有。实际上北京的商办公寓存量很大，流动性却很差。

01政策环境

2017年3月26日晚间，北京市住建委、市规自委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，将活跃在北京房地产市场上的商办公寓产品“封杀”。不仅封堵了个人买商住房的操作可能，连带着把个人买商铺、办公都囊括其中。

2017年“326”之前，北京商办产品不限购、不限贷。商住公寓、写字楼、商业等商办类产品不论个人、公司均可购买，同时对面积大小不做规定。首付50%以上，贷款10年。

限购政策出台后要求：

新报建商办类项目最小分割单元不低于500㎡，且不能贷款；商办类项目不得擅自改变为居住等用途；在建在售商办项目销售对象为企事业单位、社会组织。

3.26前已销售商办（二手商办）再次交易时，可以出售给企业、组织及个人，购买人需符合北京购房条件，同时名下无住房及商办类房产。

326政策出台即北京商办公寓市场的分水岭，限购之后，市场进入漫长寒冬期，时至今日也未见起色。

02市场表现

2010-2015年，北京商办公寓处于年均成交2万套的水平。2016年，在北京楼市持续走热及住宅供应紧俏等多方原因刺激下，北京商办公寓成交量达到了创纪录的62801套，同比增长192%，市场迎来前所未有的热度。

而326限购后的四年里，北京商办公寓市场量价齐跌，不复往日火爆景象。

数据显示，2017年3月后至今，北京单套面积在500平以下的商办类新房，四年累计成交5317套，仅比2017年3月单月多765套，不到2016年全年总量的10%。

新房市场上，50平米以下是商办公寓成交的主力区间，其次为50-70平米。而在二手房市场，45-60㎡的面积区间也是流动性最好的。

限购限贷大幅降低了商办公寓的流动性，增加其持有成本，四年里，投资、投机需求基本已经被挤压干净。目前商办公寓的主力客户为小型公司或者购房资金不足的刚需客，他们需求的户型面积通常不大，这导致小户型商办相对更好出手。

据CRIC克而瑞北京数据库显示，截至4月14日，2021年北京共网签498套小面积商办产品。其中前两名来自门头沟新城板块，分别是远洋新天地、西长安壹号二期，临铁+低总价为项目的主要优势。此外，诸如朝北8080、林肯公园(荣京大道)等兼顾位置与舒适度的产品，也十分受欢迎。而北京城市副中心的商务型公寓则是另一大成交主力。

受政策影响，商住公寓近年供应缩减，库存呈逐年下滑态势，由2018年的141万㎡ 缩减到2021年的128万㎡。

各区域库存中，平谷区库存量高达22.32万㎡，远郊区商住公寓去化更加艰难；通州、大兴、顺义库存量也较高，是现今商住公寓去化的主力区域。

从土地供应端来看，近几年北京商服用地供应有所放缓，以后商办类产品多以500㎡以上为主。

03破局之路

对于商办物业未来的破局之路，上海、广州、深圳等多地都在尝试，“商改租”是普遍采用的做法，符合国家大政方针，也能盘活存量的商办物业。

而更加激进的，在2020年3月3日，广州发布商办限购放松政策，不再约定销售对象、不再限定最小分割单元，这对于沉寂多年的商办市场来说无疑是一颗速效救心丸，但可惜政策出台第二天就被撤回，遭遇“一日游”。

而对于购房者，商办公寓的破局之路，也在于它的使用价值，商办公寓近年在价格上虽没有上涨空间，但租金却能稳定上涨。而且商办公寓的位置通常较好，还有的位于地铁站附近，由于价格相对较低，租金回报率通常都优于同地段的住宅。

所以对于大部分的商住持有者来说，自住的价值不受影响，而对外出租也能有一个不错的回报率，只有部分急于用钱的业主会选择抛售。

从全国维度看，公寓普遍弱势，但没有北京的大起大落。因为商办公寓主要满足使用需求，与住宅相关的户籍等权利无法实现。在商服用地40-50年产权，土地到期后不自动续租等潜在不确定性影响下，与住宅相比劣势较大。

商办公寓虽然居住属性相对较高，但与经济活力、小型办公需求也有一定关系。在低迷三年叠加疫情影响以后，北京的商办物业也有回暖迹象，据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年一季度北京全市甲级写字楼租金回升，空置率下降。

北京全市甲级写字楼平均租金及环比变化

北京全市写字楼新增供应、净吸纳量及空置率

当下北京商办公寓的价格，约为同地段住宅的六折，相比2017年的高点，现在二手公寓的挂牌价格普遍下跌了30%，已有企稳迹象。从使用价值的角度看，一些离地铁站近、得房率高、通天然气的小户型优质商办公寓，租金的回报率已经可以达到4%。相当于买一套商办公寓，出租25年可以收回成本。这种情况下，公寓的价格已经很难再下降。

大家的公寓何时适合出手，也可以观察2021年的机会，住宅、商办市场升温，公寓市场也有望雨露均沾。手持商办公寓的业主们，需要放弃幻想，但也不要恐慌抛售。

小贴士商办类项目：是指土地性质为商业用地、办公用地的房地产资产，一般用作商场、写字楼。
商办公寓（商住房）：土地性质为商业用地或者办公用地，但是被改变用途作为住宅销售，对外一般以“公寓”“不限购”“不需要买房资格”等标签被大家熟知。
住宅：土地性质为住宅用地，用途也为住宅，产权年限为70年。

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