来源：楼市时评（zzlssp），文中观点不代表凤凰网房产立场，不构成投资建议。

五一发篇技术文。

为什么推荐二手房？

为什么说2018更适合选择二手房？

为什么职业房产投资人&炒房客，大多喜欢买二手房？

本文将从5个角度，全方位解读新房和二手房的选择问题。

1.想清楚自己买房的最终目的

2.新房和二手房如何选择

3.二手房：老破大和老破小怎么选

4.适合新手的专业流派：老破小

5.适合高玩的投资流派：老破大

进入正文之前，首先要明确一个概念：

本文所说的老破大和老破小这种说法，是行业内一种约定俗成的暗语。

老破大：指被市场低估的大房子

老破小：指租售比非常高的小房子

绝非字面意思。

如果你真的去买那些30年房龄以上的老房子，神仙也没法保证你未来的收益。

【1】

买房前，请一定要明确自己的最真实目的：

我买房到底是为了赚钱？还是为了别的？

我们为什么要买房？

是为了结婚，是为了上学，还是为了财富升值？

目的越纯粹，房子越好选。目的越复杂，房子可选择性越小。

我们举例子来看：

比如说，我就想给孩子上好学校，那么ok，学区房很多。

比如说，我就想交通便利，好，地铁房也不少。

比如说，我就想房价低，但是将来潜力大，这种称为洼地的区域，仔细找找也是有的。

但是，如果你又想要学区，又想要地铁，又想要价格低，又想要潜力大，那很抱歉，这种房子，要么没有，要么出来就被中介自己内部消化，根本没咱们什么事儿。

所以，一定要明确自己买房的真实目的，想赚钱就是想赚钱，想自用就是纯刚需，千万不要给买房上附加太多的边角料，不然的话，会白白错失绝佳的市场机遇。

这个世界上没有一个十全十美，全部兼顾的房子。

有时一个犹豫，可能几百万就没了。

一旦你想清楚了这一点，请再思考另一个问题：

你买房，为了保值增值赚钱的目的，有没有超过50%？

如果超过了，请接着往下看。

【2】

投资房产，新房&二手房怎么选？

为什么说2018更适合买二手房？

买新房还是选二手房？哪个更合适投资？

新房or二手房的选择问题，并没有那么复杂，一旦明白了买房赚钱的本质，这个问题对你来说就会非常容易解决。

买房赚钱的本质是什么？

是一个非常非常简单的公式：

收益=（卖出价－买入价）× 持有面积

在某些情况下，可以再×周转效率

例如：

买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年。

买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。

是不是感觉很小学生，没错，小学生都会算。

但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子收益最大。

1.【卖出价－买入价】的启示：增值空间最重要

房子并不是越贵越好，也不一定是地段为王，而是增值空间越大越好。

买房投资，不能只看地段，不能只选贵的。

曾经去上海考察时认识了一个老板，2007年买了汤臣一品，当时房价是8万/平，10年之后，也就是2017年，房价涨到20万/平。

这可是最好的江景房，地段之王。

就是这样一个顶豪，10年时间，房价涨了12万，增值1.5倍，还不好出手。

那这10年来上海的均价是多少呢？

2007年上海均价1万，2017年上海均价5万5，涨了5倍。

这是最直观的例子，有时候，你买顶豪，不一定有老公房赚的多。

当然，如果有被限价的新房，比周边二手房要便宜很多的那种，果断入手，不需要有犹豫。

买房，实际上就是买价格差。

2.【持有面积】的启示：大房子的利好

涨幅相似的情况下，持有面积越大，收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多，就能赚很多。

200平的房子，每平只要涨1000，就能赚20万。

对于2017年的成都，2018年的西安来说，均价基本每2个月就能涨1000。

当然，老破大也有很多问题，关于购买老破大的注意事项，下文有详细说明。

3.【周转效率】的启示：二手房2年就能卖，租金还能抵月供，新房至少3-5年不能卖，且无收益，风险倍增。

对于中国的房价来说，基本上3年就有一轮变化。

二手房买入后，2-3年就可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，完美的利用了楼市的周期属性。（因为税费问题，不满2年卖出的收益一般都很差）

除此以外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。

在这一点上，老破小比老破大更具备优势。

但是新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要2年，再持有2年，达到满二标准，至少要经历4-5年的时间，如果再加上近期的限售政策，那需要的时间就更长了。

这么长的时间，一个是会浪费一些周期性的机会，没办法及时补充杠杆；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的，要么没房本，要么不满二，要么被限售，除非割肉大甩卖，很亏；三是装修的成本高，且没有太多租金收益，此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：

投资目的占50%以上的时候，2018年再去买新房就显得并不是那么合适了。（被限价的新房除外）

【3】

敲黑板划重点：老破小和老破大该怎么选

（以下一切能实现的前提：房龄不要超过20年，超过不好贷款）

老破大&老破小：并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，绝对是要亏到跳楼的。

实际上，老破大和老破小这种说法，更多的像行业内一种约定俗成的暗语。

老破大：指被市场低估的大房子，被低估的原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，其次因为其它种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。

老破小：指租售比非常高的小房子，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，闭着眼睛买。

在房产投资中，老破小和老破大，早已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数最大，受众最广。

【4】

先说最适合新手的流派：老破小

为什么说老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。

选择老破小的核心竞争力：租金。

为什么说小房子的核心竞争力是租金？

因为租金有下限！

因为租金是按照几室几厅来收，不按照面积来收。

尤其是在租赁市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。

甚至可以说到了45平米以下，基本就不会再有变化。

拿北京潘家园举例：

都是90年代的老房子，都在潘家园片区。

44平，月租4600。

38平，月租4500。

33平，月租还是4600。

看到了么，这里的33平，就是我们要买的“老破小”。

我们要的，就是最高的租金/房价比，最高的租赁回报率。

再看看同区域大面积的能租多少钱，就会更清晰。

选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。

为什么会出现租金有下限这种情况？

因为满足的需求是一样的，“我要自己住1间房。”

不论是30平，40平，50平，满足的都是自己住1间房这个需求。

在大城市中，这是最最基本的刚性需求。

只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。

同属潘家园的61平准新房，也不过租个5000/月，跟30多平的老破小相差无几。

2室1厅，3室1厅也是同样的道理。

老破小的优势：

投入低，租金回报率高，不害怕房价的波动，好卖。

老破小的劣势：

面积小，房价回报率偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价收益。

但是，一旦老破小的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。

毕竟，大家最害怕的房价下跌，对包租婆来说就是个笑话。

说完老破小，再来说说老破大。

【5】

靠房价上涨获利的流派：老破大

老破大的优势：

随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜。

随便一个城市，二房单价都大概率要比四房贵。

这就人为创造了一片洼地：大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去的时候，就只能降价出售。

这个时候，我们常说的7折8折笋盘就诞生了。

一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。

当然，一开始肯定是很难出售的，但是随着房价一天天的增高，笋盘的价格也被慢慢的推升。

尤其是在楼市行情火热的时候，会有很多不了解行情的外地人来买房，外地人一看，我靠这房子只要95折，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，赶紧买买买，这一进一出，老破大投资人的收益就出来了。

而且千万不要忘了买房的基本公式：收益=（卖出价-买入价）× 面积 × 周转效率。

面积大，就是有面积大的优势。

每当城市均价涨1000，200平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。

当然，老破大的劣势跟优势一样明显：

首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能第一时间找到这些笋盘资源。

其次，老破大租金收益率非常低，人1室1厅的房子，租4600，你4室1厅的房子，租9000。

就跟存钱一样，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。

除此以外，老破大买卖周期很长，你需要等买家，在楼市行情不好的时候，就跟守株待兔一样，不容易碰见瞎兔子。

但是，不论怎样，老破大和老破小都有一个共同的优势：

不怕房价跌。

老破大本身买入就打了折，老破小有租金收益，这两个都是可以用来保底的东西。

可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天性的优势。

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以上这些，就是关于新房和二手房选择的主要内容。

赠人玫瑰，手留余香

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