贵不贵 | 四大高价地块一起赶着开盘,杭州一夜间迈进"4万+"时代?
“4万+”,这是杭州楼市近期最为高频的词语。
随着万科新都会1958、绿城九龙仓柳岸晓风的首开,以及滨江锦绣之城、滨江金茂府的即将开盘,杭州的高端市场在短期内迎来了一波“4万+”项目的集中抢滩。
曾几何时,作为评判地产开发水平的重要依据,“4万+”项目的缺少是杭州的最大软肋。然而时移世易,如今的高端市场却已是“4万+”项目的“秀场”:柳岸晓风首开88套房源抢购一空、金茂府首日认筹破820组、新都会1985首开破3亿、锦绣之城两小时认筹超9成……
在武林壹号已成传奇、华家池封盘惜售的当口,崛起中的杭州高端市场已然步入了一个群雄逐鹿的时代,而新一轮的霸主,已然在下半年入市的这批后起之秀中了么?
文/浙江在线·住在杭州网
记者 盛哲徽
滨江·锦绣之城首开认筹现场
和过去有所不同,下半年入市的这几个“4万+”项目,呈现出明显的“短平快”特征:
新都会1958去年9月拿地,今年7月首开;柳岸晓风去年10月底拿地,今年8月首开;金茂府去年10月拿地,预计于本月首开;锦绣之城2015年底被滨江集团接手,预计于本月首开。
可以看到,下半年入市的“4万+”项目,其上市周期都在8-10个月左右。而在此之前,杭州“4万+”项目的入市周期普遍要在1年以上。
通常情况下,房企在拿到高价地后,多会选择延缓入市,以求在最大程度上规避风险。而下半年入市的高端项目却反其道行之,这一方面印证了市场环境的改变,另一方面也展现了开发商之于这几个项目的良好预期。
2016年下半年入市的几个“4万+”项目
尽管产品上各有差异,但在高价地的光环之下,这波“4万+”供应潮中的项目仍免不了被拿来比较。孰优孰劣?
楼盘名称 | 规划 | 首开户型 (方) | 首开定价(万/㎡) |
柳岸晓风 | 高层+洋房 | 160、190 | 4.2 |
金茂府 | 高层+洋房 | 120-140 | 4.3-4.5 |
新都会1958 | 高层+小高层 | 139、166 | 4.5 |
锦绣之城 | 高层 | 110-160 | 4.3 |
规划上,柳岸晓风和金茂府均为高层+洋房的配置,新都会1958为高层+小高层,锦绣之城则是清一色的高层住宅。“高低配”的小区规划一方面丰富了产品类别,扩大目标客群,另一方面也利于开发商提高利润率。而单一的高层规划则有利于创造更为纯粹的居住环境。
从户型面积段的设置看,下半年四大“4万+”新盘中仅柳岸晓风可说是纯正的高端改善,项目首开高层的主力户型最小面积亦在160方以上。相对的,作为其直接竞争对手的金茂府存在明显错位,首开的主力户型主要集中在120-140方这一区间内。另外两个项目,新都会1958为139、166方,锦绣之城首开的主力户型是110-160方。
一直以来,本土房企在定价上背负着一定的包袱,尤其是绿城和滨江。纵观这两大开发商的项目,在市场没有大波动的背景下,首开的价格基本都是最低的。
柳岸晓风首开的4.2万元/平米的均价,远低于此前普遍猜测的4.5万元/平米。锦绣之城尽管还没开盘,但其4.3万元/平米的预计均价也要低于外界预期。
相比之下,外来大鳄们更显狼性,以市场热度为依仗的他们,在定价方面十分灵活。
新都会1958首开的均价为4.5万元/平米,而金茂府的预估首开价也要在4.3万—4.5万元/平米。
4万+纷至沓来,杭州市场能很好消化?
2013年,刚刚进入杭州的孙宏斌这样评价杭州,“杭州最多是个二线城市。”
理由:“过去几年,杭州均价超过4万元一平米的房子,每年销售总额大约是40-60亿,而在上海、北京,一个高端项目的销售额,如北京西山壹号院就达到了60亿。”
三年后的今天呢?
数据显示,截至目前,杭州均价超4万元一平米的住宅的成交价已经达到了196亿元!
事实上,回过头去看最近两年杭州的高端市场,会发现,杭州之于豪宅的消化能力正在迅速地提升。我们以单价4万元/平米,年成交额12亿为准入基线,可以看到:
2015年之前,能达成这个标准的项目屈指可数,而由2015年开始,这个数字迅速增加,2015年成交额破12亿元的“4万+”楼盘一跃升至4个,2016年截至目前,也已有4个项目达成准入条件。
由这个变化可以看到,杭州高端市场的购买力正处在集中释放的历史性阶段。
在这样的背景下,下半年由金茂府、柳岸晓风、新都会1958、锦绣之城引领的这波供应潮自然更容易被转化为成交额,考虑到这些项目本身的关注度及其开发商过往在杭州的经历,它们之于“4万+”阵营的贡献必然不会是一点点。而就它们本身而言,亦有极大的机会向年终销售金额TOP10发起冲击。