大鳄集体退场？ 杭房、卓越杭州主城突围拿地

今天，是2017年下半年杭州市区第一场土地出让，而且此次出让的地块包含了主城区大热的且以中高端改善型为主导的申花板块以及以刚需为主导的长睦板块的宅地，这两宗地块具备很好的代表性，所以也吸引了格外多的关注。

相对于此前余杭、萧山以及临安的出让会，主城区的土地出让从市场反响看更具备风向标意义。而这一场从报名到结果，似乎都与预期有些出入。

6月底萧山最后一场的土地出让中，三宗涉宅地均以不足50%的溢价率成交，这几块地出乎意料的遇冷，使得市场上出现了一种许久许久未出现的声音——杭州这轮房地产上涨是否“拐点”已来？

文/浙江在线·住在杭州网

浙报传媒地产研究院

浙江在线记者 李成

而今天的出让似乎加剧了这种猜想——

申花地块溢价57.71%，折合楼面价37509元/平方米，由杭房拿下，需现房销售；长睦地块溢价70%，折合楼面价14096元/平方米，由卓越竞得，需现房销售，自持14%。

在两宗地块的报名名单上，2017杭州楼市半年销售金额排行榜前十仅绿城（权益版第四和操盘版第四）以及保利（操盘版第十，未进权益版）在列，其余大鳄集体缺席。

7月3日杭州主城区地块成交情况表

看似冷清 地价依旧高企

申花小宅地没有达到自持环节，低于不少业内预期。原因跟其自身地块特性也有很大关联。此宅地仅3万多方，堪称迷你，对大型房企而言，在这样规模的项目投入团队，显得“性价比”不高。

而从价格看，申花宅地并不便宜。

申花地块预计毛坯保本房价约50000元/平方米左右，而距离地块最近的在售新盘天阳·武林邸上半年成交均价44953元/平方米，且天阳·武林邸为精装修出售。

再看，长睦地块预计毛坯保本房价约21000元/平方米左右，而卓越自身在同区域的在售新盘蔚蓝领秀（江干区部分），上半年住宅平均价格17883元/平方米。

两宗地块的地价与其周边新盘成交价，已经形成较大逆差，形成了明显的一二级市场倒挂。事实上，由于两宗地块都超过了50%的溢价线，需要现房销售，其保本所需要的预期上涨幅度将更大。

毛坯保本房价=地价+财务成本（楼面价*5%）+建安成本（3500）+各项税费（房价*15%）

出让现场

坐席变更 本土房企在突围

今天的出让结果有一点最值得关注：拿地的两家都非全国性大鳄，拿下申花小宅地的杭房是本土老牌国企，在杭州新盘地图上日渐式微；而加仓长睦板块的卓越，入杭以来就扎根该板块。

排行榜上的大鳄们去了哪里？今年以来，土地市场坐席出现了明显变化。曾在杭州土地版图高歌猛进的全国性房企在悄然消失，而外来新面孔、曾一度沉寂的面孔成为了本轮拿地的主流。

近期，浙报传媒地产研究院将推出半年观察特稿，解读土地市场上的角色变化，敬请期待。

抢地？抢房？后市尚未清晰

当报名逾30家、首轮报价封顶等现象成为常态以后，风吹草动似乎都能成为“拐点”的预兆。稍显理性的成交就被称为“遇冷”。

这样的心态背后，是土地市场和新房市场的一种普遍焦虑。开发商抢地，购房者抢房，“抢抢抢”的逻辑真的成立吗？

1、测算？猜想？预期透支

市场运行的良性循环是这样的：预期向好，房价上涨——房价过高，成交量下滑——房价高位横盘，成交缩量——房企降价，寻求销量——房价降到一定程度，购房者买入，成交攀升。

而现在，有形之手使得房价数据失真，打破了这个逻辑。

很多购房者的买房理由可谓简单粗暴——“政府在帮我们限制房价，买到即赚到”。这样的心态导致羊群效应，一拥而上。但是据浙报传媒地产研究院调研，这其中有很大比例的购房者其实没有迫切的购房需求，或者说是一种需求透支。

如果限价解除，即这种心理暗示解除，从众的人停下来观望，未必房价真会一飞冲天。

而房企在投资拿地上，同样是由于房价数据失真，使得地价的测算失去了最好的依据，一定程度上依赖于对限价放开的猜想：限价放开实际房价是涨1000元/平方米还是涨10000元/平方米，每个房企预期不同，但决定一块地价格的不是大多数房企的预期，而是两家预期最高的房企。

购房者与房企的预期一定准吗？杭州房地产历史上并不乏亏损项目。

2、相同数据 可能不同结论

有一个很容易迷惑的数据——去化周期。

这是衡量楼市是否健康非常重要的一个指标，即目前的可售存量，按近一年的去化速度，多久能卖完。即：可售时间（月）=可售存量（万方）/去化速度（万方/月）

这个数据，截至2017年6月31日，杭州市八区商品住宅的可售存量为397万方，去化周期仅剩3.8个月。

“不到4个月，现在的存量就要卖完了。”这个说法对购房者的影响已经不仅仅是心理暗示。

但这个数据，其去化速度取的是最近一年的月均成交均值（1264万方/12月）。假如换一个去化速度呢？市场低迷时期，年去化可能仅300万方，计算结果就还有16个月的去化周期。

2007-2016年杭州市八区商品住宅成交面积走势图

（点击查看大图）

数据来源：决策通-浙报传媒地产研究院房地产决策系统

从潜在供应量来看，浙报传媒地产研究院计算所得：截至2017年5月31日，杭州八区潜在住宅供应量为2286万方，按照近10年年均780万方左右的去化速度，还能卖3年左右。

这个数据，是不是就没那么恐慌了？

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