戚金兴：“蝶变”滨江 沉默的大赢家

| 晓红点评

以谦恭感恩之心华丽升级

剑指中国房产品的领跑者

住在杭州网总策划丁晓红

2017年的6月下旬，杭州地产圈普遍遭遇着一份焦灼，房子一房难求，杭城一地难得的格局更让无米下炊的开发商的神经越绷越紧。时届江南的黄梅天，我们住在杭州网记者一行来到滨江集团董事长戚金兴的办公室，听戚总从2016年初定下的“三点一面”战略的土地储备为突破口，侃侃道来。

一年有余，滨江到现在为止虽然在杭州土地拍卖市场上鲜有发声，但通过合作、旧改、小镇建设等新路径获取的货值，令人吃惊！戚金兴自述“2017年幸福指数有史以来最高的年份”，在深圳、上海和长三角富裕县市，“今年的突破口是土地储备，重点是四五六月份。眼下（6月27日）几个项目落地以后，已经突破2千亿了。今年货值争取冲3000亿。” 戚金兴给了众人十分意外的答案，悄然中，滨江集团正在完成迈向全国千亿目标的华丽升级。

（完整点评详见本文末尾）

6月27日，庆春路38号，下午1点，滨江集团董事长戚金兴才吃上中饭。时长90分钟的采访前后，夹杂着各路人的拜访、商谈、工作汇报。

简短的午休后，温州的新项目等着他签署合约。心无旁骛的戚金兴，踩着铿锵、紧凑、生风的步点，奔赴下一场合作，留下忙碌背影。

启动“三点一面”战略一年有余，伴随深圳、上海业务全面铺开，合作纷至沓来，这家以精干高效管理著称的杭州房企，迸发出更加旺盛昂扬的战斗力。

“每年都有突破口，今年是土地储备。”过去半年，戚金兴把滨江货值做到近2000亿，今年要争3000亿。

参与旧城改造、加大一线布局、搭乘小镇建设快车……2017年，在规模重塑和战略更新中，滨江经历价值“蝶变”。点燃这效应的，是滨江集团和掌门人戚金兴作为行业“大IP”释放的资源、能力、信誉。

“没有不变的行业，只有抓不住机会的企业。”在地产行业沉潜25年，“赶考千亿”的民企滨江，比任何时刻都清楚使命，识时务，通机变。他们一面审时度势地开疆拓土，一面在学习中超越自我。

文/浙江在线·住在杭州网

浙江在线记者 王玛咪

沉默的大赢家

合作、旧改、小镇建设

3000亿货值的新路径

2017年上半年杭州密集的土拍现场，本地大佬滨江鲜少出现，他的冷静克制一度引发业界质疑：大本营如何坚守？千亿销售如何达成？企业如何持续发展？

“到现在为止就拍买了一块土地，但幸福指数有史以来最高。今年货值争取3000亿。” 戚金兴给了众人意料外的答案。

和大部分土拍市场杀得片甲不留的企业不同，善用品牌和管理杠杆的滨江，求得生存和发展，有更多路径和选择。过去半年，滨江以合作、旧改、小镇建设等新路径获取的货值，令人吃惊。

保守估算，通过合作滨江今年上半年新增货值700余亿。在深圳市场新增货值150亿，上海新增货值100亿，杭州新增货值200亿，湖州、舟山、温州等地共计增加250多亿货值。

6月26日，滨江集团（002244）发布公告，以4.85亿元人民币收购深圳市爱义房地产开发有限公司48%股权。这意味着，滨江在深圳新增5个项目储备（其中三块合同，两块协议），体量近80万方。

在上海虹口，滨江以合作取得体量10余万方旧城改造项目，货值近百亿。

在大本营杭州，滨江今年主要以参与旧城改造获取土地增量。江干区分布在彭埠、苋桥、丁桥、下沙单元的14个旧城改造项目，将由滨江接手，体量近300万方，货值达200亿。其中位于金色黎明北面的项目最先动工，年底可实现销售。

对旧改项目的后期经营，戚金兴提前作出了布局：“物业成立专门的租赁公司，以出租模式来盘活。”这块利润同样被戚金兴看好。

令人艳羡的囊获，被戚金兴归结为城市更新赋予的机遇。事实上，在竞争中，滨江有着压倒性的优势：来自社会的口碑，成为政府和百姓选择滨江的理由，来自商品房开发和物业服务的经验，则让滨江在承担大规模旧改项目时，具备了举重若轻的能力。

“600亿提高到800亿，杭州货值心里很有底，即便不拍一块地，今明两年，市场的量都能保证。”戚金兴坦言，参与旧城改造，一方面出于本土房企为城市做点贡献的朴素想法，另一方面也是现实评估后的选择。

“一桌的菜，不是太烫就是太辣，都不适合滨江的胃口和肠胃。”戚金兴在此时瞄准了旧改这盘“冷菜”，既可充饥又不伤及健康。旧改土地虽相对复杂，但在当下商品房大行情下，能形成一定价差优势。而杭州大刀阔斧的城市更新量，也保证了滨江规模开发的要求。

小镇建设，同样为滨江带来“大手笔”货值。与广东兄弟单位合作，滨江将在深圳宝安开发千亩的“体育小镇”；在湖州南太湖边开发2000亩的“生态小镇”；在舟山开发“海洋小镇”。由新路径增添的巨量土地，让滨江的家底更殷实，也最大程度地接近着“千亿”目标。

除了板上钉钉的货值，做事和说话一贯喜欢“留一点”的戚金兴，还有不少“好货”捂在袋里。据笔者所知，光上海就有四个项目在洽谈中。合作伙伴还邀约滨江加入成都和北京项目的开发，戚金兴尚未应承。

 “摊子铺开了，但都在可控范围。”走在快速扩张的通道上，滨江仍在抵制短期利益的诱惑和干扰，试探企业规模和经营安全之间的边界和平衡。以一贯的低调沉稳另辟蹊径，滨江不声不响中成为大赢家。

弯道超车的智慧

深圳主战场，合作主抓手

千亿销售的谋篇布局

“去年货值1200亿，今年争取深圳、上海、杭州，各800亿，一个面800亿，3200亿，这是理想状态。”戚金兴盘算着，2019年要冲千亿销售，今年货值须向3000亿看齐。

“没有库存，抵御不了货币贬值，也不可能有规模。”戚金兴很了然现阶段对力争千亿销售的滨江而言，土地作为第一生产要素的珍贵，但他更明白实现这个阶段性目标，需要时间的酝酿，更需要谋篇布局的智慧。

FI赛车手在弯道超越对手，凭借的并非蛮力和速度，而是技巧和胆识。半程发力的滨江，以合作的主抓手、加速的一线布局、精细调整的管理战术，同样具备了弯道超车的潜质。

“这是我最近在研究的表格。”戚金兴手中的大A4纸，纵向罗列排名前100房企，横向是相关指标，“净资产有息负债率”一项被特别标注。从数据的对比分析，戚金兴反问自己：“太安全是不是保守了？”

反思的结果，资本上偏保守的滨江，决定在财务上实践稳健有守。表内将增加1倍贷款，同时启动表外融资。每增加100亿贷款，滨江可新增3—4个项目。适当放大资本杠杆，对向千亿目标进击的滨江，是必要的。

调整财务战略之时，戚金兴提出：开辟深圳为主战场。2016年8月，滨江通过与安远合作首入深圳，由此见识到这个南方城市的活力和包容，灵活多样的土地供给，让滨江窥见机遇，并迅速锁定。

进军商品房销售均价为杭州近3倍的深圳，意味着更高的人均产出比，对扁平化管理模式的滨江而言，应该也是选择深圳的理由之一。

在深圳，滨江已完成350亿货值布阵，下半年启动的体育小镇，以单价3万计，新增货值也达200亿之上。今年的货值指标理想目标是超杭州2倍，底线是大于等于杭州。

布局一线城市，滨江仍高举“合作”旗帜。合作成为滨江拓展业务的主要手法，也是“千亿”销售实现的有力途径。

“今年完全以合作模式推进，很多都是合作了一次，期待下一次。”滨江向合作者输出产品、品牌、管理、团队、服务优势，同时收获由合作带来的经济效益和社会效应。这让戚金兴感慨信誉是如此值钱。

2016年8月首提千亿目标至今，不足一年间，滨江实现货值翻一番，夯实杭州大本营，完成对深圳、上海和长三角富裕县市布局，迅猛的步伐基于对定位的颠覆和格局的提升，同时是一家成熟民营房企，专注于产品而不拘泥于产品，借合作大舞台，将自身优势和价值释放到极致的表达。

经营企业25年，戚金兴坦言走过不少弯路，也有过艰难时刻。千帆过尽，柳暗花明，渐入佳境的合作，是此刻投映在他心头的幸福感受。

25年，初心和愿景

坚持三个满意度，做中国产品的领导者

2017年8月1日，滨江即将迎来成立25周年的日子。继往开来，公司组织了走红军长征路和一带一路线路考察的活动。戚金兴上个礼拜刚从大别山回来。

“西北坡到北京过程中，毛泽东提了两个务必，务必保持谦虚谨慎，不骄不躁，务必保持艰苦奋斗。”企业在飞速发展，戚金兴尤为警惕，谦卑好学、吃苦耐劳这些传统品质仍被他奉为经营企业的圭臬，公司要做大，本质和初心不能丢弃。

谈到企业宗旨和文化，务实的滨江没有长篇累牍的诗意阐述，它的情怀就是对客户、员工负责，对脚下土地负责，对城市、历史负责。“客户满意度、社会认可度、员工满意度”被镌刻在企业墙上，也刻在每个滨江人的心头。

“产品上，我很想努力争取做中国标准的领跑者之一。”要说企业家的野心，这大概能算戚金兴一次公开赤城的表达。规模上，通过3-5年努力，滨江要确保30位，争取20位。从简单的产品品牌上升至企业品牌，滨江不止步于行业的推动者，而立志领跑者。

滨江旗下新盘壹品最近开启了一项新工作，为每套房设立个性档案，从设计、施工、内部装修到交付，每个环节都拍照记录在册。这是滨江对产品标准化的一次尝试和实践。

“标准化，我会强行推行，质量体系化的管理必须建立完善。”戚金兴清醒地认识到，产品力始终是滨江的核心竞争力，它是客户满意度的所在，也是合作的筹码，它激活着创新力，事关企业生存之道。

如果说一个人最大的幸运，是在他人生的中途，即年富力盛之时，明白了自己的使命，无疑，滨江是家幸运的企业。它也许会去看看千亿之巅的风景，笃定的是，它不曾忘记来路，也知道那生生不竭的源头之所在。

以谦恭感恩之心华丽升级

剑指中国房产品的领跑者

2017年的6月下旬，杭州地产圈普遍遭遇着一份焦灼，房子一房难求，杭城一地难得的格局更让无米下炊的开发商的神经越绷越紧。时届江南的黄梅天，我们住在杭州网记者一行来到滨江集团董事长戚金兴的办公室，听戚总从2016年初定下的“三点一面”战略的土地储备为突破口，侃侃道来。

一年有余，滨江到现在为止虽然在杭州土地拍卖市场上鲜有发声，但通过合作、旧改、小镇建设等新路径获取的货值，令人吃惊！戚金兴自述“2017年幸福指数有史以来最高的年份”，在深圳、上海和长三角富裕县市，“今年的突破口是土地储备，重点是四五六月份。眼下（6月27日）几个项目落地以后，已经突破2千亿了。今年货值争取冲3000亿。”戚金兴给了众人十分意外的答案，悄然中，滨江集团正在完成迈向全国千亿目标的华丽升级。

滨江产品现象，已成为市场的标杆与品牌的代名词；滨江企业的强悍精干，高效超越，几乎是业内的一个谜。25年来，我所认识的戚金兴既是滨江的CEO又是董事长，从零做起，亲力亲为，胸怀谦恭与感恩之心，从未以老大自居。在他心中始终认为最大的是客户，最看重的是三个满意度：客户满意度、社会认可度、员工满意度，这也是滨江的企业文化之一，镌刻在每个滨江人的心头。

在戚金兴住的金色海岸小区内他经常在园区散步，如果有业主向他反映任何问题，他会表示感谢并直接处理，要求员工在最快的时间内反馈结果；戚金兴在打造产品上更是亲力亲为，力求功能实用与完美的均衡极致，无论金色海岸-阳光海岸-武林壹号-信达滨江壹品等等经典楼盘，还是大江之星、江南之星等刚需产品，都展现出在户型功能配置上为亲戚家人般设计打造的精细化极致程度、客户至上的关怀度；在外观、景观等多维度塑造出滨江产品内外环境品质的均好性与均衡至美。更绝的是滨江楼盘的交付彰显了“客户至上”的美德，交付时屡次创下了零投诉记录，实实在在打下了一场场让业内外敬佩的品质硬仗。

经营企业，从品行入手，谦卑好学、勤奋向上这些传统品质既是戚金兴与生俱来的本质又是经营企业的圭臬，身先士卒、知人善用的戚老板对企业的内部管理做到了用人所长，了如指掌，团队的成长性、归属感赛过家人，所以滨江集团的员工具备在工作时个个高效实干、只争朝夕的拼命精神，休息充电时往往比其他团队要假期长待遇好，可谓众志成诚，力铸长城！

十年磨一剑，滨江集团已然形成较为完善的七大产品标准化体系，滨江产品的品质标准与品牌溢价也是目前最受市场追捧的标杆，优势互补、有容乃大，最佳合伙人的称誉无疑为滨江集团做强、做大企业品牌插上了腾飞翅膀。

正值滨江集团25周年之际，戚金兴在我们的采访中二次道出了他的心声：“我很想争取做中国房产品的领跑者之一。”这也是一个全心致力于房地产发展的企业家的愿力，这份愿力与“野心”化成强烈的使命与责任，目标剑指2年千亿销售，争取位列全国前20。同时，在企业在飞速发展时，他依然保持高度的冷静与警觉“务必谦虚谨慎，不骄不躁，务必艰苦奋斗。”

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