2万/㎡ 曾经地价 未来房价？ 萧山南卧一年跌三成
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2万元/㎡起，西湖区最便宜的新房来了！西湖国际城、西雅图，pick哪一个？
下半年伊始，杭州的新房市场、土地市场有了明显的降温迹象，低溢价、底价更是成为了7月土拍市场的关键词。
今天上午，萧山南部卧城板块出让一宗宅地，由旭辉以总价37.07亿元，楼面价13473元/㎡竞得（减去配建的幼儿园成本，实际楼面价13520元/㎡）。
值得一提的是，网拍系统在挂牌出价阶段、限时竞价阶段取消了竞买号显示，在出价页面只能区分本人所出的竞价记录。
今起网拍系统出价界面没有了“报价编号”
本期讨论：
1. 从禹州到佳源到旭辉 板块价格重塑 毛坯保本2万/㎡
2. 库存直逼190万方 未来同质化竞争将成难题
3. 杭州各种利好效应已被提前消费 市场将何去何从？
7月30日杭州市萧山区地块成交情况表
地块区位图（制图/章嵘嵘）
从禹州到佳源到旭辉
板块价格重塑 毛坯保本2万/㎡
由于地块指标相似，区位相同，旭辉地块可直接对标地块南面的禹州项目，后者于2017年5月27日竞得，起始楼面价11800元/㎡，成交楼面价20060元/㎡，自持2%，前者起始楼面价13400元/㎡，成交楼面价13473元/㎡，仅过了一年时间，楼面价相差了近7000元，板块的价格体系正在重塑。
成交时间较为相近的佳源项目，成交楼面价16862元/㎡，须代建45465㎡的小学和幼儿园，（实际楼面价约17500元/㎡）。此次旭辉地块与佳源地块指标相似，但旭辉地块位于南部卧城边缘地段，城市界面复杂，居住氛围不如前者，地价下行也是有理可循，但下降了近4000元单价，说明土地热度不再。
可以肯定的是，市场预期下行的背景下，房企拿地更注重的是地块本身的条件，还有地价与限价下新房价格的比对。
据浙报传媒地产研究院测算，地块毛坯保本房价约为20568元/平方米。（毛坯保本测算逻辑：财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%）
新房市场上看，区域内在售项目基本处于售罄状态，新房旭辉·珺悦府住宅成交均价23459元/㎡，地块基本能实现保本销售。
库存直逼190万方
未来同质化竞争将成难题
虽然区域内在售项目基本处于售罄状态，但板块内的后续潜在供应量相当可观，截至2018年6月底，板块的总库存约113万方，按照板块2017年顺销期内3.5万方的去化速度，去化周期高达两年半。
下月初，南部卧城还有两宗涉宅地入市，未来板块库存直逼190万方，将成为萧山的“供应大户”。面对区域内众多指标相似的储备项目，往后同质化竞争激烈，如何脱颖而出将成为一大难题。
南部卧城项目存量明细表
热点提前消费 刚性支撑仍在
市场将回归理性平稳
杭州的土地市场在G20峰会、亚运村、拥江发展、轨道交通建设等各种利好的轰炸下，经历了长达两年的高温，利好因素被提前透支。当“各种叫好的狂热退却”的时候，购房者的市场预期也在逐步下滑。与此同时改变的还有开发商的心态，如今房企更倾向于从战略和需求上出发拿地。
虽然杭州存在大量的前置型消费，但杭州的产业结构引起的人口集聚效应依旧显著，刚性需求坚挺，在两者共同作用下，未来市场将回归理性、平稳状态。
作者 | 浙报传媒地产研究院
浙江在线记者 郑青青
编辑 | 周杭
统筹 | 罗兰
监制 | 吾维
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