两年翻一番！风口下的大江东，会“无房可售”吗？
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两年前，滨江、德信、宋都、旭辉、宝龙一众房企扎堆进驻，地铁7、8号线规划落定，杭州东郊大江东光芒初显，万元左右房价成为刚需最后的“避风港”。
两年后的今天，在城市变革大背景下，大江东重新跃升风口浪尖，记者再次启程大江东进行楼市调研，发现大江东的新房市场竟又陷入了“无房可售”的境地。
大江东板块楼盘分布图（制图：方仲辰）
①
供应
新房显性库存岌岌可危
记者首先探访的是大江东板块核心区，大江东管委会附近。
2018年摇号红盘—旭辉宝龙东湖城，住宅房源2018年9月就已售罄；大江东宝龙广场，住宅房源也已售罄，只剩酒店式公寓与底层商铺在售。
2018年以98岁老奶奶摇号而闻名的
旭辉宝龙东湖城
唯一还有商品房库存的是龙湖江与城。不过，龙湖的去化速度同样令人惊叹，2018年9月底才首开的江与城，截至2019年1月，一期所有住宅、二期联排均已售罄，二期规划的5幢高层房源预计会在2019年3月份加推。
龙湖江与城二期高层房源预计3月份加推
义蓬街道核心区（义蓬购物中心附近），2018年唯一在售新盘宋都相贤府，以排屋类产品为主打，并有相当高份额的自持比例（41%），可售的高层住宅房源本来就不多。项目2018年9月首开，截至2019年1月，普通住宅仅剩2幢小高层尚未领证。
新湾街道，2018年唯一在售新盘滨江新希望未来海岸，排屋+高层的高低配，11幢高层住宅房源，2018年8月开盘至今，领出了7幢高层的预售证，普通住宅还剩余4幢高层尚未领证。
河庄街道，2018年唯一在售新盘春意江南名邸，仅2幢高层房源可售，目前还剩余1幢高层，不少网友表示此楼盘很难买到。老盘滨江华成江南之星，还剩4幢高层房源未对外销售，然而，大江之星最后一次开盘至今已过去了2年有余。
大江东可售房源情况表
由上可见，2018大江东近地铁楼盘去化迅速，商品房显性库存量快速下滑。
虽然2018下半年市场行情转凉，但房价尚处1万+的大江东依然备受刚需购房者们的喜爱。
②
价格
二手房价涨幅50%甚至一倍
“我们房子不愁卖的，每次摇号都一抢而空。”龙湖江与城的销售员如是说道。
翻阅数据，我们不难发现，即使在2018年12月，江与城14号楼261套高层房源摇号，依然有2058户家庭报名登记，中签率低至12.7%。
“至少我手上的客户还是以刚需客群为主。九堡那边有个五金城拆迁，马上要搬过来了，我手上不少客户都是那边过来的。”宝龙广场的销售这样告诉记者。
大江东宝龙广场虽然在后期大户型去化上稍显吃力，但依然还是2018年底完成了住宅房源的清盘，眼下销售团队已经组团出国休假去了。
大江东宝龙广场仅剩酒店式公寓与商铺可售
总体上来说，2018年大江东市场新房价格水平维持在：毛坯13000元/㎡，精装16000-17000元/㎡的水平线上。这与2017年初记者探访大江东时的新房房价水准相差并不大。
涨幅较大的反而是二手房。相关数据显示，大江之星在2018年10月份成交了4套88方左右小户型，网签价格在16700-19450元/㎡，均价在18000元/㎡左右。
大江之星二手房成交情况
若这几套房子的买入节点在2017年1月，那么大概涨幅了50%；若买入节点在2016年9、10月，那么房价差不多是翻了一倍。
“我们河庄镇二手房普遍挂牌价在2万元/㎡了。品质好一点，比如大江之星，去年行情最好的时候，89方挂200万一套。”河庄街道一家中介机构从业人员这样告诉记者。
不过，该从业人员也坦言，受市场行情影响，二手房成交回落明显，这套挂200万的房子，今年房东主动降价至170多万，也鲜有人问津了。
③
规划
地铁7、8号线全面动工
二手房价格之所以能在过去一年呈上扬趋势，除了受市场大环境影响外，更关键的因素还在于，大江东确实“动起来”了，很多规划中的利好已经实实在在看得见了。
犹记得2年前，记者初探大江东时，到处都是待拆迁的村庄与广袤无垠的农田，地图导航时不时地带人闯入蜿蜒的乡村小道。
而今天，部分村庄拆迁完毕，到处都是平整待出让的土地与宽阔的柏油马路。更重要的是，地铁7、8号线大江东沿线各大站点已经动工在建了，这些曾经只存在于纸上的规划，如今变成了跃然眼前的美好。
在建地铁7号线北二路站
在建地铁8号线河庄站
“去年年中左右开始有动静的。”据大江东当地人介绍，大江东境内的地铁站点，大约是2018年5、6月份的时候开始动工建设的。
根据杭州地铁三期规划，杭州地铁7号线在大江东境内设有5个站点，分别是义蓬站、塘新线站、青六路站、北二路站、江东二路站。7号线起点为吴山广场站，途径城站、钱江新城、奥体、萧山市北、新街、萧山国际机场后，直达大江东，计划于2021年建成通车。
大江东境内的地铁站点示意图
杭州地铁8号线连通地铁1号线，在大江东境内也设有7个站点，分别是桥头堡站、河庄站、河景路站、青六路站、青蓬路站、义蓬东二路站、新湾路站，其中青六路站为地铁7、8号线的换乘站点。8号线一期工程起于下沙副城文海南路站，止于大江东新城，预计于2021年建成通车。
除了地铁线路外，规划中的大江东几所学校也有了实质性的进站。大江东红黄蓝国际幼儿园已于2018年底竣工；杭高大江东分校、杭高东湖学校也已动工建设。
④
土地
已出让涉宅用地仅3宗入市
别看新房供应量岌岌可危，但其实大江东这两年的宅地出让节奏并不慢。
根据浙报传媒地产研究院数据，2017—2018这两年，大江东共出让了9宗涉宅用地，可建面积高达102万方。其中，除了杭地发大江东租赁用地外，其余8宗都是可以销售的商品房潜在供应。
然而比较遗憾的是，这8宗涉宅用地中，只有江与城、相贤府、未来海岸这3个项目在2018年入市。
其余5个项目，或受地价因素、或受现房销售因素的影响，迟迟没有动静。这5个待入市项目分别是：卓越大江东项目、杭房江东华府、宏立新湾项目、至高新湾项目、德信大江壹号。
2017-2018年大江东涉宅用地出让情况表
马上，2019年2月1日，大江东核心区又将迎来一宗超249亩的“巨无霸”地块挂牌。
根据出让公告，这宗“巨无霸”地块由9宗子地块组成，其中纯宅地6宗，商业商务用地2宗，服务设施用地（幼儿园）1宗，容积率1.2-3.8，体量超39.7万㎡。
值得关注的是，这宗地块东面的2宗商业地块，将打造超百米双子塔楼，成为未来大江东新城的天际线。
2月1日大江东出让地块区位图（制图/章嵘嵘）
最后，谈谈本次大江东探访的两点观察：
①大江东的新房市场比大家想像中的要好一些，毕竟单价尚在1万+。库存量对比高危的萧山南卧、市北、科技城而言，还比较健康。
②大江东并不是每个盘都卖得好，也不是每个小板块都发展向好。大江东太大了，还是要慎选更靠近杭州主城、地铁线路能通达到的区域。
2019年的大江东，无论对购房者还是开发商来说，都有机会。不过，也要把控风险、谨慎挑选。
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作者 | 浙江在线记者 詹慧雯
编辑 | 周杭
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维
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