地价半年攀升2500元/㎡ 板块纪录刷新 勾庄价格向南对标
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2019年开年以来，杭州土地市场活跃度上升，自大关溢价20%成交后，就有业内认为“拿地窗口期已过”。
新春开局，热度延续。20余家房企报名，90轮限时竞价，最终溢价31%……猪年的杭州土地市场“开年首战”热度非常。
最终，昨天刚刚在香港上市的德信中国（02019）以22.22亿元竞得良渚街道储运路东住宅地块，楼面价20327元/㎡，溢价率31%。这个价格毫无悬念的刷新了勾庄板块的地价纪录17692元/㎡。
地价半年攀升2500元/㎡，“勾庄热”的逻辑在哪？相比2018年7月世茂拿地的价格，勾庄为何短期大涨？根据浙报传媒地产研究院分析，主要的原因在于勾庄的价格对标体系已经改变：世茂拿地时的房价参考是限价时期的勾庄，而今天德信拿地的房价参考是已经有新盘面市的祥符和运河新城。
今日成交表
本期关注点：
1、地块优质：区位佳、体量大、无配建、战略意义大
2、预期改变：限价放松信号闪现 开发商信心提振
3、参照系更新：世茂之后 祥符、运河新城新盘已开
结果综述：
德信22.22亿元竞得良渚街道储运路东住宅地块，楼面价20327元/㎡，溢价率31%，地块无公租房配建要求。根据浙报传媒地产研究院测算，毛坯保本房价测算约27825元/㎡。
测算逻辑：
成本测算方式：①住宅建安成本4000元/㎡；②地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1：1.2；③财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
01
地块优质
区位佳、容积率低
无配建、战略意义大
首先，从区位来看，本次出让的储运路东住宅地块位于勾庄板块，虽然行政上属于余杭区，但靠近杭州中心城区，与主城区祥符板块接壤。
同时，勾庄板块内上塘高架的东侧属于运河新城的规划范围，该区域规划级别较高，属于杭州市级规划。目前地块对岸工业区改造已在进行中，原本“恼人”的大烟囱也将被融合进杭州京杭运河东岸景观带。
最重要的是，其距离在建的杭州地铁4号线储运路站不足300米，是名副其实的地铁盘。华润拿下的勾庄项目，包含十余万方商业面积，与本项目距离仅地铁一站路。
其次，地块容积率仅2.0，目前勾庄板块内在售和未售项目中，容积率最低的为世茂勾庄项目的2.3。因此，2.0的容积率，并且无自持、无配建的纯商品住宅地块，已成为目前板块内绝对的优质地块，同时也为开发商打造高溢价、高品质项目创造了有利的天然条件。
最后，地块形状规整，且总体量近11万方，仅略低于世茂两宗地块相加的体量12万方，房企一旦拿地，可为其在杭州销售排行榜上平添助力。
地块位置图
02
预期改变
限价放松信号闪现 开发商信心提振
从年前老余杭上3万，到下沙大学城北破3万，再到绿城沁园最新预售价格上涨4500元/㎡……限价放松的讨论甚嚣尘上。
于开发商来说，原本被挤压的利润空间有了放松的迹象，信心也再次提振。当然了，价格上的放宽能否换来市场的买单，仍是未知数，但至少透出一线希望，可以透过产品打造拿到更高的预售价格。
如此再倒推回来，对于地价的测算也可以更添一笔预期。
03
参照系更新
世茂之后 祥符、运河新城新盘已开
除了预期以外，相比世茂项目，如今的勾庄这宗地块又多了周边两个板块的参照系：南面祥符板块内的万科中城汇以及东侧运河新城板块内的博翠府、尚合府。
世茂地块拿地的时间为2018年7月20日，楼面价为17692元/㎡。彼时，区域内在售新盘仅海德公园，价格仍是被限之前的21500元/㎡，南面祥符以及运河新城板块虽已有地块成交，但仍无新盘开盘，难以判断能够被批出的备案价格。
世茂地块竞价结束当日，浙报传媒地产研究院毛坯保本房价测算约25700元/㎡，虽是底价拿地，但也已加了预期。
2018年末，万科中城汇40000元/㎡（4000元/㎡精装）、博翠府30065元/㎡（4000元/㎡精装）、尚合府25008元/㎡（毛坯）相继入市，勾庄板块又有了新的参照系。
虽然祥符、运河新城内三个项目均隶属于主城区，但今日成交地块由于靠近主城，容积率较低，且又有地铁加持，因此价格更多向南对标，也就是向祥符对标。
事实上，不止勾庄。随着各个板块新盘的不断新开，新的参照系重新树立，个别板块也将成为下一个“勾庄”。
地块周边项目信息表
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作者 | 浙报传媒地产研究院
浙江在线记者 魏盼
编辑 | 叶露
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维 吕卫星
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