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300多万未来悦？未科大户型新房还能不能买？ | 房叔说No.671
一条小红书传播极广的帖子尤其吸引眼球，其中一张未来悦边套89方三房成交仅320万的截图分外扎眼。 配文：“邻居已跑路，留下单价6.5万买入的我在风中凌乱”。 真真假假、假假真真的消息满天飞，仿佛杭州楼市要继续暴跌、未科要腰斩。 事实真的如此？核心区在售的新房还能不能买? 相信这些疑问肯定在未科业主，和意向未科新房的购房者心中打鼓。
因此这类无花园一楼房源相对正常楼层也有非常可观的折扣，举个具有参考性的案例吧。 奥体今年成交大户——御虹府，其一楼房源成交大致在5万上下，中高楼层大致在6万上下，单价差普遍在一万出头。
这样看是不是能理解了？未来悦这套一楼房源价格虽价格偏低，但并没有太过脱离实际的市场估价。
事实上，杭州二手房市场本就长期保持着这样一个客观规律：价格越高的次新盘，底层与优质楼层价差越明显。
假如是豪宅，数万价差也很常见。
如果还不能理解，那么换个立场考虑下就明白了：你自己愿不愿意花高价买一套一楼房源吗？ 再来看小红书这套320万成交的中楼层边套89方。 客观去评价这套房子，可以说是整盘非常优质的小三房，边套、中楼层，320万的成交价“一眼假”。
根据个人求证，这套房源为小区业主内部置换，以大换小，给老人居住。
实际成交价为502万，满二唯一，单价约5.64万，做低至320万规避契税、个税。 和小红书博主6.5万的买入价差只有不到0.9万，是不是有些出乎意料？ 但没办法，流量板块的“流量王冠”并不是那么好戴的，和流量相比，真实有时候可能一文不值。 有些人也不想、也不愿意求真。
据个人所知，三兄弟高峰期挂牌价普遍在6.5万至8万之间，印未来最高，未来悦、中南樾府次之。 但值得注意的是，这只是挂牌价，因为就算是当下，6-7万的挂牌房源也不少，8万也不稀罕。 且高峰期实际成交的房源其实非常少量，且成交价6万+比较普遍，7万+成交的房源只有印未来的极个例。
这个高点时间大致是21年年中，85新政之前。 高价成交的印未来也不同于其他两兄弟，位置最佳、南侧大面积湿地景观，得房率逼近100%，即使是所谓暴跌过后的现在，大户型优质楼层景观房源成交价格也能接近乃至超过6万，当然成交很少。 按照约6.5万的高点普遍成交行情，较目前约5万+的正常楼层成交价，三兄弟真实跌幅大致在25%以内。
而淘宝城周边的次新由于品质普遍不高，成交价也要弱于三兄弟，高点成交大致在5.5万+。 目前主力成交在4.2万+，真实跌幅其实也就在25%左右，和三兄弟并没有太大的差异。 这个跌幅大不大？ 可以横向对比其他板块，自行多加评判。
但假如继续下跌，那么套利空间必然进一步收缩，再加上绑车位，以及大户型流动性问题，性价比自然也随之下探。
其实算笔账就清楚了。
假如核心区优质次新继续跌至4.5万，以该价格为基数，明面上的倒挂大致为0.9万，再扣除两个车位的溢价成本，倒挂可能还会压缩至0.7万。
至于大户型的流动性问题，绿城的品牌溢价能力加上相对克制的户型大小，总体可以对冲流动性风险。
△未科核心区实景图 | 摄影：KE
最后横向对比全杭州，当下能有明面上的1.4万+、实际至少1万+倒挂差，或更高的有几个？
其实也不过奥体、申花、文晖等少数板块，主流二线新房板块艮北、市北、运河新城等都可能达不到。
能不能买，相信你心里应该已经有数了。
更为重要的是，当你把继续下行的空间算上之后，会发现主动性被掌握在手中。
倒挂基本盘可以至少保证不亏、能赚，一旦区域规划陆续基本实现，又具有很强的向上动能。
这绝非普通定位板块所能拥有的，也不是大部分近似总价的竞品板块可比的。
你只有六七百万的预算，未科核心区终究还是最佳选择之一。
△未科核心区实景图 | 摄影：KE
在未科“四面楚歌”之际，我再贴一篇21年85新政后写下的推文：
文内实际上就藏着未科、蒋村等城西核心区跌的相对更惨的逻辑，拿到现在也依旧不过时。
只不过未科现在又增加了“阿里裁员、城西科创大走廊职住平衡”两个新的大变量，进一步加速了下行的过程。
有兴趣的朋友可以再读上一读，或许能治愈你的焦虑。
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