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城西刚需，抓紧瓶窑 | 房叔说No.201
共26盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
但许多购房者对瓶窑都不太熟悉，所以今天更新一篇关于瓶窑的房叔瞰杭系列文章，希望对城西一带的购房者有所帮助。
城西的刚需一直是杭州比较难的购房群体，城西人口流入量大，同时又是杭州新房供给相对不够充分的大区域，导致人、房不匹配。
供需失衡的结果就是不管是改善型住房还是刚需型住房，城西的涨幅在近年里都比较明显。 就比如房叔去年密集推荐的蒋村、闲林、三墩北等，房价在去年都经过了比较大程度的上涨，蒋村整体8万+，闲林优质次新4.5万+，三墩北5万+。 环顾蒋村-未科为核心的城西区域的刚需板块，200万出头已经很难上车，门槛基本来到小300万，200余万仅剩下中泰的小户型以及瓶窑还存在一定的选择。 今天我们来聊一聊瓶窑，在我看来瓶窑短期内不仅可能会出现一定的补涨，从长期看，瓶窑可买程度也比较高，而且对于城西的刚需友善程度也较高。
| PART 2 | 先来看一张瓶窑的航拍图。
从航拍图上可以清晰的看到，瓶窑镇的面积并不算大，但虽然不算大，受主干道、苕溪和良渚遗址公园的影响，瓶窑的板块组成却有些复杂。 为了更好的解析瓶窑，我将瓶窑大体拆分成两部分，以104国道为南北为界线，北侧为瓶窑的老镇，南侧为瓶窑新镇。 所以瓶窑从地理结构分布上大致可以分为两个大的组团，一是瓶窑老镇，二是瓶窑新镇。 瓶窑老镇虽我称之为老镇，但实际上在瓶窑的发展时间线上算作瓶窑的2.0。
瓶窑1.0为初始发展阶段，彼时的瓶窑是围绕窑山公园旁的窑址发展而聚集起来的村落。 苕溪是瓶窑的母亲河，农业时代不管是生活还是生产都需要近水源的天然条件，所以早期需要兼顾主生产方式制窑、以及水源，于是瓶窑老街在苕溪、窑山间成型。
后续瓶窑进入新的时代，需要更多的土地供建设所需，苕溪东南侧的平坦土地便成为瓶窑2.0，也就是现在的瓶窑老镇。 快速发展的瓶窑老镇后续又遇到了难以规避的良渚文化遗址，于是继续南下成为瓶窑发展的必然。
104国道南侧的瓶窑新镇有足量的土地储备，完全能够满足瓶窑工业发展及新市镇的建设用地需求，瓶窑2.5——瓶窑新镇成型。 我将瓶窑新镇称之为2.5，是因为瓶窑老镇与新镇之间并没有本质上的区别，板块的定位、属性都还是以瓶窑镇所辖区域内的居住及生活配套为主。 瓶窑新镇实际上就是瓶窑老镇的南向自然延伸，两者之间是充分互补的。
老镇更有生活气息，农贸市场至今依旧在瓶窑老街一带，平日里也有当地的新鲜农产、水产贩卖，新镇则有更好的品质居所，新建次新楼盘扎堆。 瓶窑的3.0要继续向南，瓶窑新镇南侧将重新塑造瓶窑。
这里有瓶窑最为完整、且体量充裕的土地储备，中法航空大学也在此落地，以及预期中非常稳的2号线西延段，12号线北段。
| PART 3 |
可以看到，后期的重磅型配套基本都将在瓶窑新镇南端的这片空白土地落地，这里才是瓶窑未来的发展重心。
这些高规格配置很大程度将能够重塑瓶窑。特别是中法航空大学。
杭州的高教资源与武汉、南京等相同发展程度的城市相比并不算丰富，顶级学府只有浙大一根独苗，算上中国美院也只有两所。中法航空大学及西湖大学两所顶级定位的高等学府将是杭州高教资源奋起直追的关键。 中法航空大学与浙大、西湖大学此类综合性大学还有一些区别，航空两字决定了中法航空大学会是一所偏向应用性学科的高等学府。
那么在未来很有可能围绕中法航空大学孕育出相关的产学研链条，瓶窑会不会成为航空产业的集聚地？在这点上非常有想象空间。 也就是说瓶窑的未来可能不仅仅是一个纯粹的居住配套型小镇，它是有可能承载一定的产业的。 不仅于此，2号线的西延及12号线北段因为需要服务于中法航空大学及良渚遗址，落地的可能性非常之高。
特别是2号线西延，出现在地铁四期内几乎是可以明确的。 2号线能够保障的是瓶窑可以成为良渚之后承接主城居住需求外溢的次级备选。 瓶窑与良渚2站距离，约6分钟的通勤距离价差超过1.5万，这个价格差大概率会在2号西延段开通后被缩小。 也就是说，瓶窑依托2号线作为主城区的居住配套可以确定其基本的底层价值。
但仅作为依附于主城区的居住配套区，距离过远、同时也不具备教育资源优势的瓶窑只能成为门槛刚需居住区，这样的瓶窑上限并不会太高。
决定瓶窑价值高度的关键在12号线以及瓶窑焕然一新的地缘条件。尤其是12号线，这条线路对于瓶窑的意义相比2号线西延有过之而无不及。
| PART 4 |
我曾在多篇文章内不厌其烦的多次说过，在任何一个板块旁放下一个高能级的城市中心，它都将因此鸡犬升天。
前有闲林、老余杭、崇贤、萧山科技城的案例，瓶窑同样也不会例外。
我们从地图上看，瓶窑新镇南端与杭州云城是直接接壤的，两者之间仅隔着一条长深高速，瓶窑与云城其实就是一路之隔。 瓶窑新镇南端与云城接下来的开发重点——双铁上盖组团之间的距离仅约3km，距离云城的核心开发区高铁新城也不过5km出头。
这些客观的数据摆在这里，足够说明瓶窑目前的地缘区位优势有多大。 在12号线公共通勤条件的加持下，瓶窑可以直接承接未科、云城的需求外溢。 从此前流出的地铁四期线网图也可以看到，未科、云城与南侧闲林、五常、老余杭的联系强度是要明显高于北侧良渚、瓶窑一带的。
未科、云城与北侧的纵向联系主要还是依托还在规划中的良祥路、良睦路等主干道，轨道交通在中短期内只有12号线打通南北。 故公共通勤方面，12号线开通后，瓶窑与未科、云城之间的联系，甚至还要超过良渚与未科、云城之间的联系。 未来的良渚在一段时间内大概率会受没有南下的轨交掣肘，反观瓶窑，与未科、云城反而建立了交通上的优势，与云城的重点建设区也能够形成更紧密的联系。
12号线及与杭州云城紧密相接的区位，将在未来将瓶窑托举的更高。
如果向西连接良渚、杭州主城的2号线是瓶窑价值提升的基石，那么12号线就决定了瓶窑未来能够达到怎样的高度，甚至可以称之为瓶窑未来的生命线。
假若双地铁落地，那么瓶窑完全可以同时依托杭州主城区以及未来科技城、云城，左右逢源。
| PART 5 |
瓶窑越来越像几年前的闲林。价格足够低，却因为市场固有的认知和当前的区位劣势被忽视或鄙视。 殊不知闲林不再是以前的闲林，瓶窑也不是以前的瓶窑。
大概率的双地铁线路加持就足以让瓶窑超越大多数刚需居住板块，如星桥、银湖等。
何况瓶窑还有与新的城市中心——云城相望的区位，以及顶级学府的落地。
综合瓶窑即将拥有的交通配套，以及地理区位和顶级学府带来的万千遐想，2万出头的瓶窑足够的“洼”。
这个洼地也大概率在不久之后将被填上，在“人地错配”的大城西，无处释放的需求必然流向每个低点。
迷雾中的远方充满着希望。
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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2021杭州地铁楼盘图（4月版）
活动截止时间：2021年4月18日9:00
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