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城东新城7万+？ | 房叔说No.194
共15盘预售公示、登记，列表见文末↓
近年的杭州楼市有个谜，那就是城东到底为什么不涨，城东又会不会出现补涨？
不久之前，在分析丰收湖板块的一篇文章中，我也简单阐述过个人关于城东板块不涨，难涨的理解。
丰收湖能买吗？城东为什么不涨? | 房叔说No.185
城东不涨的主要原因在我看来，核心原因在于城东近年土地出让量过大且集中，供需平衡全面倒向供给端，导致中短期的供大于求的市场状态。
在这一点上，城东的楼市状态和城西截然相反。
大城西范围内需求量明显大于供给量，同时城西又是人口流入的主力区域，两者结合，城西不涨都难。
所以我们能够看到，杭州近些年的上涨板块基本都处于城西范围以及奥体、滨江等拥江板块。
且城东同价位选择的竞品板块过多，申花、滨江、奥体、甚至市北都能够与城东进行互补。
同时城东产业较为弱势，也非杭州近年的发展重心，没有其他热点板块所拥有的一个个楼市爆点及强成长预期。
显然城东各方面都与同价位竞品板块有一定的差距，城东最大的优势只剩下较为靠近核心城区这一项。
城东新城及城东各板块实则就是杭州一个较大规模的、区位较好的居住配套区域。
从城东的建筑类别的构成就能略窥一二，城东范围内写字楼及产业园区的体量是比较低的，放眼过去多为居住楼盘。
非城市的重心板块，彼时城东新房增量库存量大，可选余地也大，二手房怎么涨的上来?
所以前期城东不涨并不是单方面原因导致的，是综合性的。
当然主因肯定还是此前城东区域的供给量过大，这是明确的。
| PART 2 |
市场行进到了现在，基本已经也到了城东供需状态的一个转折点。
核心区新房基本被消化完，新房存量基本分布在笕桥，量也不算特别大。
同时全城新房难买程度大增，供给端缩量明显，部分需求由城西、拥江一带外溢至城东，城东新房中签率快速下降。
城东区域的楼市确实已经到了一个临界点，一波跟涨或补涨行情大概率会在城东区域上演。
城东新城、艮北新城以及笕桥三大城东核心板块都在慢慢放量，二手房成交量开始向上走。
在艮北新城这个现象已经非常明显，1872等核心区域楼盘成交价突破5万，挂牌量更是少，量价齐涨。
但城东新城部分楼盘挂牌价还是超出大多数人对于城东的价格认知。
比如新交付的钱塘天誉，挂牌价基本在6.5万+，个别房源在链家上的挂牌价更是超过7万。
还有即将交付的东城金茂府，挂牌价更显夸张，链家挂牌房源单价普遍超过7.5万。
显然城东新城在许多业主眼里，城东即将迎来一波暴涨，6万是起点，7万在不远处，10万也不是梦。
当现实是，城东新城及艮北新城大部分次新楼盘的主流成交价不过4.5万上下，标杆楼盘5万出头。
6.5万+，7万+的价格真的诚心卖吗？城东补涨的势能会如此之强？
就算天誉、金茂府品质好，但城东大部分楼盘都没有差到哪里去，曙光之城、金色黎明此类老盘放在现在依旧能打，成交价格不过4万+。
品质溢价或许会有，但溢价真的能够超过2万？还是在城东新城这样一个楼盘品质普遍较高的板块。
这波次新楼盘高企的挂牌价让我想到两个典型的城东次新楼盘案例，森林海尚、前滩名邸。
| PART 3 |
先有前滩名邸交付挂牌6万+，比较打脸的是链家常年有几套挂牌价在5万上下徘徊的房源，至今没有成交。
后有东城金茂府的“兄弟盘”——森林海尚交付6万+的宣传，现在链家挂牌价超过6万的寥寥无几，大部分挂牌价在5万+。
更有意思的是，几日前城东新交付的钱塘天誉一套带两个车位的约129㎡户型房源法拍，最后成交总价仅814万，相比评估价913.62万低了近100万。
此套房源的扣除两个评估价约48万左右的车位，真实法拍成交单价约5.57万元。
虽然该房源包含两个车位，在一定程度上会影响成交总价，但5.57万的成交单价显然和动辄6.5万以上二手房挂牌价相去甚远。
通过拉高挂牌价以抬升房价是非常难以实现的，因为这与市场的调节机制严重冲突，市场有大量低价选择的情况下，真有傻子选择高价接盘？
房价涨不涨更不是靠炒作就能够决定的。
否则去炒作长沙、重庆这类低价城市不是更有价值，收益更大？这两个城市不知道掩埋了多少所谓的价值投资者及炒房客。
没有城市基本面、板块基本面及市场基本面支撑，炒作恐怕纯粹只是个别房东聊以自慰罢了。
城东会跟涨，但显然个别楼盘的挂牌价较大幅度脱离了市场面，挂牌价仅仅是挂牌价而已。
也许中长线看，城东新城核心区或许会涨到这个程度，但现在挂这么高的价格是不是太心急了一些？
当然这也不是城东新城的专属现象。
在杭州其他板块，这种远高于市场价的挂牌行为在杭州越来越常见。
在一些新交付的次新楼盘最为明显，只要品质稍好一些，房东的挂牌价都想突破天际。
还记得市北的大国璟、望海潮吗？刚交付5万+的挂牌价逐渐回落到4万+。
可笑的虚高挂牌价短期大概率会被市场教育。
心态平和一点不好吗？高开低走多难看啊。
| 今日登记楼盘 |
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