“粤系房企”敏捷入杭首作，刚需地铁盘源著天樾府价值评判 | 房叔跑盘No.103

共39盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

△ 丰收湖公园实景图（来源：杭州钱塘智慧城官微）

丰收湖这个在杭州楼市存在感不强的板块，伴随着今年多家开发商入驻，开始逐渐发声。

板块内今年总计出让了四宗涉宅地块，广州敏捷、杭州德信、南京银城等三家开发商纷纷在此落子，新希望更是深耕丰收湖，拿下了第二宗宅地。

其中“粤系房企”广州敏捷的入杭首作源著天樾府，是目前板块内在售新盘距离地铁最近的楼盘。

今天，我们就来一起看下敏捷源著天樾府的区位价值、周边配套和产品户型解读。

| PART 2 |

今年4月27日，杭州乔司数字商贸城单元的余政储出[2020]7号宅地，经过43轮报价，由广州敏捷以205460万元总价竞得，楼面价20745.78元/平方米，溢价率29.66%，自持2%。

敏捷是一家来自广州的民营房企，此前主要开发范围在珠三角地区，另外在广西、海南、湖南、四川等地也有布局。

地块总用地面积45017㎡，总建筑面积143477.4㎡，其中住宅建筑面积95371.4㎡，自持面积1980.8㎡，配套面积1685.2㎡，地下建筑面积44440㎡。

容积率2.2，建筑密度21.9%，绿地率35%。

据土地出让要求，项目所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于29700元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡，即精装限价30000元/㎡。

根据规划，项目拟建设 17 幢 15F 的高层住宅，总户数 1028 户。

住宅户型配比方面，户型建筑面积约 66 方 30 户（自持）、 89 方 595 户、 95 方 134 户、 107 方 209 户、 119 方 60 户。

非常典型的刚需定位楼盘户型配比。

从沙盘上可以看到，源著天樾府整盘体量尚可，清一色的15层高层，楼间距开阔。

内部设置了三处中央园林景观，35%的高绿化率在新盘中偏高，可以想象未来内部居住体验应该不错。

源著天樾府样板间目前已经开放，3000元/㎡的装修标准里面包含了中央空调和海尔地暖。

厨房为老板烟灶套装，卫生间的盥洗盆、花洒、马桶、龙头等品牌是德国贝朗。

项目首开2幢楼，是靠近小区北侧主入口的5#和9#楼，约117套房源，户型为89方的西边套和89方中间套，还有107方的东边套。

| PART 3 |

建筑面积约89方中间套户型→

| 点评 |

三开间朝南，采光佳；

U型厨房，操作动线流畅；

动静分区，互不干扰；

北向房间尺寸一般。

建筑面积约89方边套户型→

| 点评 |

边套户型，采光佳；

餐客一体，南向阳台，实用性强。

公卫干湿分离设计，功能性好；

缺点是朝南仅一房。

建筑面积约95方边套户型→

| 点评 |

边套户型，采光佳；

餐客一体横厅，空间感尚可；

U型厨房，操作动线流畅；

南向次卧带阳台，私密性略有影响。

建筑面积约107方边套户型→

| 点评 |

四房设计，实用性强；

边套户型，采光佳；

两房朝南，带南向双阳台，功能性好。

餐客厅一体，空间感尚可。

建筑面积约119方边套户型→

| 点评 |

边套户型，采光佳；

餐客一体，开放式书房，空间感不错；

南向双阳台设计，实用性强；

动静分区，互不干扰。

| PART 4 |

今年丰收湖板块多盘“血拼”，而源著天樾府是相对来说距离地铁较近的楼盘之一。

距离地铁1号线乔司南站约200米，从地铁乔司南站A口出来只需步行几分钟就能到达售楼处。

乔司南站目前属于杭州地铁1号线临平段一个站点，等到9号线通车后，乔司南站将归属地铁9号线。

地铁9号线一期建设工程起于江干区钱江新城四季青站，终于余杭区东湖板块昌达路站（拟新命名龙安湖站），线路全长约29.45千米，设站21座。

9号线通车后沿途经过钱江新城、乔司、东湖板块、临平新城等地，余杭东部的交通格局将进一步被打开。

项目附近界面一般，项目西侧是地铁1号线高架段，东侧为东湖高速，未来不免要考虑到噪声影响因素。

西侧隔着地铁高架就是规划的乔司二中、三角小学和三角幼儿园，目前已经能看到乔司二中项目在建。

△ 源著天樾府区位（图源临平城事）

乔司二中设计办学规模为36班，按每班45人计算，可满足1620名初中生入学需求。

三角小学的设计规模也为36班，可满足1620名小学生入学需求。

三角幼儿园设计办学规模为15班幼儿园，可满足450名小朋友入园需求。

而项目南面的就是规划的乔司南站TOD综合体，体量约30万㎡，未来也会集商务、餐饮、办公、酒店等业态于一体。

当然更多购房者期待的还是丰收湖湖板块另一个更高级别的综合体项目，丰收湖四合一综合体地块。

该地块规划功能为“商业综合体+高端酒店+总部办公+创新社区”，是丰收湖盘具有地标意义的“丰收湖综合体”，设置地上集中式商业建筑面积不小于11万平方米，地下商业面积不小于1万平方米。

关于地块出让比较确切的消息是将在明年第一季度挂牌出让。

源著天樾府北面隔着一条石塘东路的是君汇上品，该小区目前二手房11月牌均价30863元/㎡，最新成交的一套建筑面积约82方高层，总价219万，单价26438元/㎡。

| PART 5 |

源著天樾府，是广州敏捷首入杭州之作，在产品打造上还是显出了一定诚意。

区位上虽然距离地铁高架和东湖高架比较近，但是瑕不掩瑜，无论是地铁还是未来的商业和学校都很近。

尤其是在今年多盘齐上新的丰收湖板块，源著天樾府想要突出重围，还需依靠产品的硬实力。

丰收湖板块作为杭州楼市里的新兴板块，存在感一直不强，伴随着新房逐渐入市，才开始发声。

目前板块内二手房同新房也并无明显倒挂，复地连城国际二手房挂牌价约2.4万元/㎡，朗诗花漫里挂牌均价约3.1万元/㎡。

当前限价体系下的丰收湖，与相同限价的板块对比来看，竞争力较为一般。

周边板块中，无论是限价3.1万元/㎡的丁桥，还是限价3.3万元/㎡的下城北，居住成熟度都要远超丰收湖；

同样属于江干区的长睦，新房限价则低得多了；

桃源板块，已有不少规划落地，新房限价3.4万元/㎡，今年板块内楼盘热度不小。

但是总体来说，丰收湖板块内利好仍需一段等待时间，目前还没有完全兑现。

诸如丰收湖综合体出让，还有地铁南北快线的落地……

但是板块内目前有这么多家开发商的项目，一定程度上也是看到了丰收湖的未来预期。

目前板块发展还需一定的时间，楼盘选择方面则要综合考虑开发商、地段和产品。

源著天樾规划了超一半的89房3方2卫的小户型设计，使得总价可控在300万内，对于城东刚需客群而言价格段十分友好。

对于通勤依赖地铁的刚需，尤其是9号线、1号线沿线的刚需客群来说，多了一个总价可控的选择。

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| 今日可登记楼盘 |

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文/发条兔子  编辑/发条兔子

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本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

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