宸瀚里11月首开，在新房扎堆的崇贤排什么位置？| 房叔跑盘No.100
共32盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
受9月新政影响，10月开盘中，很多非红盘摇号热度上升，中签率下降。这股非红盘的摇号热潮，也波及到了崇贤楼盘。
崇贤板块4个新盘在今年的销售表现十分低调。10次开盘中，遭遇2次流摇、4次中签率40%以上。直到10月份，趁着情势转变，“高调”了一把。10月中下旬，祥生光合映开盘，中签率降至约12%，创下年度新低。
△绿地香港众安宸瀚里项目效果图
趁着板块市场转热的档口，崇贤又有新盘加推，位于崇杭街和拱康路交叉口的绿地香港众安宸瀚里预计11月首开12-14号楼，户型约89㎡、约98㎡、约124㎡，项目限精装均价2.3万元/㎡。
除了宸瀚里，崇贤还有一个纯新盘杭语清澄值得期待。目前崇贤共6个新房楼盘可选，宸瀚里该放在什么样的选择序位？
| PART 2 |
产品解读
绿地香港众安宸瀚里由绿地香港和众安集团合作开发，大股东为绿地香港集团——绿地集团子公司，宸瀚里为绿地香港集团今年在杭州通过土地招拍挂投资的第二个项目。众安负责项目后期物业服务。
宸瀚里由可售住宅、商业、公租房三种业态组成，总占地约6万㎡，综合容积率2.3，综合绿化率约30%，但住宅区域（含可售住宅和公租房）能做到37.98%。
商业部分位于地块东北侧和东侧，规划建设酒店、办公写字楼和约1.1万㎡商业——其中约3967㎡规划为餐饮，出入口、地下车库空间均与住宅部分分开管理。
目前宸瀚里所在崇贤拱康路西侧片区的商业主形式为小区底商，宸瀚里商业部分建成后，将是片区内惟一的小型商业综合体（类似BLOCK 商街）和片区商业、购物消费中心。
住宅部分则规划为884套可售房源和75套公租房源，整盘限精装均价约2.3万元/㎡，计划2023年上半年交付。
公租房位于地块东南角，后期与可售住宅房源统一管理。
884套可售住宅规划为13幢15-18F的高层，单层层高约2.9米，楼幢高度约44-52.8米，南向楼间距约35-47米。整体来看，小区楼间距较开阔，采光、通风条件良好。
可售住宅部分不设架空层，所有配套都放在楼幢间的公共空间。但公共空间的配套布置以绿植、草坪为主，间杂儿童游玩区等少量生活类配套。整体来看，配套较单一。
楼幢为两梯四户设计，优势是一幢楼仅规划一个单元，得房率较高，约80-84%。
外立面主材质为真石漆和落地玻璃，南立面基本平整，使各房间能够较均匀地享受光照。
884套可售住宅规划为约89㎡三房两卫（226套）、约98㎡三房两卫（442套）、约124㎡四房两卫（216套），主力户型为约98㎡三房两卫。
约89㎡三房两卫户型图→
点评：约89㎡做到现在市场上少见的三房两卫，功能性全；但各个功能区面积空间小，削弱了部分空间，尤其是书房、厨房的实用性。优势在于南面采光充足。
约98㎡三房两卫户型图→
中间套户型点评：中间套各空间的实用性增强，南面采光充足。
边套户型点评：采光通透性好，朝南双阳台设计，主卧面积利用率比中间套更高；缺点在于阳台连卧室，以及开放式书房设计，书房空间实用性不强。
约124㎡四房两卫户型图→
点评：餐客厅连成一体、三房朝南是当下较受欢迎的户型设计。各个功能区空间面积较大，实用性较强，其中三个朝南卧室面积都在约11㎡以上，主卧有约24㎡（不包括主卫），餐客厅约33㎡。主要缺点为卧室连接阳台，私密性有缺憾。
精装标准3000元/㎡，装标具体项目未出炉，目前可知包括中央空调，但不包括地暖、新风、墙纸、玄关柜。
从有限的规划信息来看，项目规划品质一般。
对比星合映、光合映，项目劣势在于带公租房、楼间距相对窄和内部配套单一，优势在于得房率稍高、自带综合体提升生活便利性。
| PART 3 |
地段、配套解读
宸瀚里位于崇贤板块塘康路以西区域，拱康路和崇杭街交叉口西南角，北临崇杭街和政府人才公寓项目，东临拱康路、赞成红星商业项目和沾桥中学（在建），南邻新城实验中学和水韵四维苑社区，西邻崇贤二小、恒基旭辉府、旭辉运河悦章、京杭府等楼盘项目。
项目商业部分邻一方公园绿地，公园上空分布杭宁高铁轨交，高铁运行时间为约7点-22点。轨道和商业部分隔着公园，最短直线距离约50米；和住宅之间隔着公园、商业，最短直线距离约120米。
宸瀚里距离崇贤板块核心地段上亿广场约2公里，东隔公园邻可通行货车的主干道拱康路，加上高铁线穿过，这些因素都加剧了该地段与崇贤核心区、崇贤东界面的割裂感，成为“独立”的崇贤西区域。
在这个区域中，瀚宸里自带区域内唯一的小型商业综合体，邻崇贤二小，可便捷享受商业购物、求学，这是项目的地段优势之一；
另外，距离天子岭/镜子山约6.2-7公里，距离足够远了，基本不受垃圾处理作业产生的臭味影响。
还有一个潜在利好是地铁15号线站点或落地拱康路，如能最终落定，宸瀚里有望成为片区中距离地铁站点最近的楼盘。
项目地段劣势则在于近邻高铁，以及崇杭街、拱康路两条可通行货车的主干道，带来噪声、粉尘污染。
宸瀚里周边的拱康路、丽水路未来可直连运河新城，崇杭街未来会建立下穿运河隧道并直连农副物流中心板块内的储运路，未来该片区和运河新城、北部新城的交通、地理联系，都会强于崇贤核心区和崇贤东。
我们在《崇贤真的是洼地？| 房叔瞰杭No.07》（点击查看）一文中对崇贤板块做了系统性解读。
崇贤地理上近邻杭州武林中心和钱江新城，但由于秋石、上塘高架拥堵，车行交通时间被拉长，交通出行效率降低。据了解，实际在市区上班而居住在崇贤新城的人群数量不多。
另外，崇贤所相邻板块的产业力弱、城市繁华程度低，没有“大腿”可抱；崇贤本身缺乏有力的产业规划、被天子岭垃圾场影响拖累、学区弱等因素，也导致崇贤一直处于城市价值的“洼地”。
要爬出“洼地”，崇贤需要地铁，需要更密集合理的路网，来进一步加强与周边板块的交通联系；也需要周边板块的发展对其形成更强的外溢效应。
今天，崇贤板块的这两项拉动因素都有了兑现的希望。地铁14号线、地铁15号线有望落地崇贤，预计一个站点设在拱康路上，一个站点设在绿都东澜府、祥生光合映对面的空地上（崇杭街和向阳路交叉口）；崇贤周边板块运河新城、杭钢新城、北部新城也都起势在即。
因此崇贤存在上升机会。
其中，以上亿广场一带为中心，上亿广场及西侧受天子岭、镜子山垃圾场影响小，又更靠近运河新城和北部新城，成长性远胜过东侧区块。
今天上亿广场西侧商品住宅，约89㎡精装成交价约2.4-2.5万元/㎡，而东侧住宅，由于房龄更老以及离天子岭距离更近，相近户型成交价只有约2.1-2.2万元/㎡。
| PART 4 |
购买建议
崇贤存在的上述上升机会，叠加房源低总价优势，作为自住和投资，崇贤新房值得买入，尤其是上亿广场一带及西侧的新房项目。
此外，掣肘于崇贤东西向的地理发展布局，商业综合体、地铁站点配套辐射范围有限，而这两项配套又是崇贤的重磅级配套，因此上亿广场一带及西侧，能够近享这两项配套的楼盘也会成为区域价值高点。如果再有品质加持，价值会更高。
据此，崇贤上亿广场西侧目前在售二手房中，西房拱宸外滩、荣安翡翠半岛为第一梯队；其次是旭辉时代、绿都东澜府、祥生群贤府；第三梯队是恒基旭辉府、旭辉运河悦章；第四梯队是上亿广场东侧楼盘。
目前板块内，包括绿地香港众安宸瀚里等多个新房在售，不仅精装限价一样，均为2.3万元/㎡，户型面积段规划也趋同。
新房项目中，祥生光合映地段位置最好（近享上亿广场，未来可能近邻地铁站点），如果未来交付品质也不错，那么稳稳得站上了区域价值最高点，和拱宸外滩、翡翠半岛同归为第一梯队；
其次是祥生星合映和西房杭语清澄，临近上亿广场；
再次是绿地香港众安宸瀚里，末选是塘康路东侧新房项目。
| 公示楼盘 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（11月版）
活动截止时间：2020年11月19日9:00
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