东湖新城核心规划落定，2字头刚需退路升级 | 房叔说No.113
| PART 1 |
东湖新城中心区域用地规划图
根据规划，中心区范围内土地主要用途涵盖了住宅、商业商务、教育、医疗、文化、景观、服务设施（幼儿园、邻里中心）、道路交通、公园绿地、创新产业等。
东湖新城中心区域用地现状图（图源：杭州楼市365）
根据用地现状我们可以看到，目前规划范围内大部分是未开发建设用地，原有的农居点已经基本拆迁完毕，城市建设用地中以道路、工业、居住、绿地为主。
近年来新建地块主要集中在临平大道和禾丰港沿线，西南部主要为居住用地和相关教育配套；东部禾丰港沿线为乾元安置房；西北部为工业用地。
东湖新城中心区未开发用地规划图（图源临平城事）
东湖新城中心区最新挂牌的这宗余政储出【2020】36号地块东至长宁路、南至新洲路、西至荷禹路、北至王家桥港。
地块出让面积148944㎡，建筑面积344697.4，出让起价239565万元，楼面起价6950元/㎡，封顶楼面价9010元/㎡。
这是一宗大体量的商住地，内部包含LP2503-01、LP2503-02、LP2503-03和LP2503-04这4宗地块，其中2宗商业商务用地，2宗住宅用地。
西侧LP2503-01和LP2503-03为商业商务用地，占比约41%。
LP2503-01地块，打造以总部办公、科研孵化、产业配套为主的商务办公及配套建筑。
地块指标要求建筑高度不小于15米且不大于60米，须建设一栋建筑高度不低于130米商务办公楼，且标准层面积不小于1200平方米。
LP2503-03地块，打造集超市、百货、办公、酒店等业态于一体的区域性商业商务服务设施；不得设置专业市场；建设一栋高端酒店；建设一栋商务办公楼。
地块指标要求建筑高度不小于15米且不大于100米，须建设建筑高度不低于50米建筑不少于2栋，且标准层面积不小于900平方米。
商业部分效果图
商务酒店要求引入国际品牌酒店管理公司负责运营管理，该酒店管理公司在全球开业并运营的酒店不少于10家。
| PART 3 |
东湖板块定位为长三角宜居宜业的和谐发展示范区，杭州都市品质新区，国际化、现代化产业新城。
目前东湖新城板块内住宅和产业，大都以以南北纵向荷禹路为中轴布局，地铁9号线也以是沿荷禹路布局。
地铁9号线路线图（图源临平城事）
9号线开通后，东湖新城的交通格局将得到质的提升，届时从东湖新城1条地铁线可以直达钱江新城，更进一步承接了城东的刚需外溢人群。
好在还有许多大型商业配套规划已经落地，曲江新鸥鹏TOD项目、即将出让的玉架山站TOD商住项目、龙安湖站TOD商业项目，都将成为未来东湖新新城商业配套的补充。
而目前2.2万元/㎡的限价，对于刚需人群也是一个友好的价格，目前板块内新房库存众多。
（图源临平城事）
曲江新鸥鹏杭州第三城，高层均价20800元/㎡，小高层均价约21500元/㎡，此前项目9月首开，中签率约24.45%；10月加推5号楼，均为138方户型，中签率约12.83%。
中天汀洲印月限价20800元/㎡，均为99-127㎡的高层，8月首开中签率约37.5%，9月加推中签率约42.24%。
上坤华景川云栖宸园是板块内首个限价2.2万元/㎡的楼盘，规划了89方三房和107方的四房户型，售楼处预计下个月开放。
南面东湖站附近的新希望锦畔云汀高层建筑面积约98-120方，8月首开中签率约13.05%，预计很快就要加推。
而纯新盘华城茶语华邸目前暂无开盘信息，项目规划了110-140方小高层和多层住宅。
其中首选必定是距离地铁较近的杭州第三城和即将出让的玉架山TOD项目住宅不封，其次则是汀洲印月和云栖宸园。
| PART 4 |
未来一段时间，东湖新城核心区库存充足，而反观临平新城可开发的住宅用地则越来越少，趋于饱和。
在这样的情况下， 东湖新城核心区势必将承担起临平战略重心北移的重任。
2万出头的东湖新城，相比崇贤、星桥这些限价差不多的近远郊板块，目前虽然地铁站数较多但是居住氛围上更胜一筹，可能唯一需要克服的心理障碍就是远离主城区。
地铁9号线开通后，届时从钱江新城三堡到东湖站共14站路，保守估计路程耗时约40分钟左右，使得钱江新城的刚需购房者在东湖购房有了可能，9号线也顺理成章成为了东湖新城发展的“生命线”。
东湖新城除了核心区有大规模的新房库存供应外，超山板块也有住宅供应，且区域内百联奥特莱斯在建，此外还有杭州第一家室内大型滑雪场，板块面貌日新月异。
除了承接主城外溢的购房者之外，东湖新城新房库存消耗还要依靠东湖新城自身产业落地和人口导入能力，以此吸引新的购买力。
从目前规划来看，东湖新城板块内已经开始产业布局升级促进人口导入，毕竟产业和人口也决定着一个区域未来的发展后劲，但是效果如何，还需要时间验证。
对于刚需购房者而言，东湖新城目前的购房逻辑还是尽量沿着核心区荷禹路中轴也就是地铁9号线沿线购房。
这里也是未来东湖新城发展中轴线，形成拥有体育中心、三甲医院、市民中心等具有多个城市功能设施为一体的公共中心区。
投资层面，东湖新城板块目前二手房库存高企，绿城蓝庭、赞成香颂、东港花苑还有中铁九逸都有不少的挂牌量。
挂牌价格和板块内新房限价也无较大倒挂，新房和二手房库存都供应充足的情况下，东湖新城二手房价格受势必也难以突破。
对于杭州当下刚需客群尤其是城东地缘性客群而言，东湖新城更像是给预算有限的购房者创造的一个退路。
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文/发条兔子 编辑/发条兔子
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2020年10月31日9:00
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