新政斩杀红盘，后市七种决策！ | 房叔说No.82
共19盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
传了一周的“新政”，在昨晚传闻版本在房叔后台留言咨询达到顶峰之后，终于在今天早上落定。
上周六《房叔问答》预判，杭州不会出很严厉的新政，也在今天早上得到应验。
政策本身很简单，总共七条：
一、《通知》要求加强土地市场调控，加大住宅用地供应力度，优化供应结构，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。同时，要定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况，接受社会监督。
解读：其他未变，核心要点在于继续强调“加大住宅用地供应量”。预期明年的供应将不会少。
二、《通知》要求加强住房贷款审慎管理，一是严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查；二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；三是严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
解读：很多人会忽视这一条，但是房叔提醒，尤其对于刚需而言，务必保证自己具备申请贷款的条件，免得申请失败白白损失定金。
三、《通知》明确进一步统一税收政策，本市范围内购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。（七《通知》自发布之日起施行。）
解读：主城、萧山契税不能提前交了，基本延长了两年“未满二”成本。
第七条一般情况下都是废话，这次不是，把这两条放在一起的原因也是告诉大家，今天就已经不能提前交契税了。也就是说，很遗憾，昨晚咨询“要不要提前交契税”的粉丝们，都来不及了。
四、《通知》完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。
解读：限制了投靠落户房票。投靠落户产生的，极高比例是投资房票，但也无法避免杀伤了部分自住需求，房叔后台昨晚就有一位粉丝是2018年7月投靠落户的自住需求粉丝，被误伤了。
五、《通知》调整了无房家庭认定标准，明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
解读：关于“单身狗”遭受歧视，是民意呼声最高的一点，这次做出了部分调整，30周岁以上“大龄单身”收到了“无房户”福利；
“离异单身满3年”且“本市限购范围内无自有住房记录满3年”，这条补丁应该点赞，照顾了一部分真正需要照顾的人。
六、《通知》还加强对热点商品住房项目的销售管理。
对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。
解读：这条是本次“新政”的真正核心，意在抑制“红盘”的热度。当然，政策表达上毫无问题，倾向无房户，5年限售，都是响应“房住不炒”基调的。
本条政策预留了“操作空间”，并未限定具体的无房家庭倾斜比例，也就是说，特殊项目理论上可以实行100%房源倾向无房家庭的极端措施，可以大幅度限制类似紫璋台、西溪公馆北区、彩虹轩、融信三墩北项目、大江之星、玉屏蓝湾、悦青蓝等“超级红盘”的摇号人数，避免出现“几万人摇”现象。
因此，此次“新政”，称之为“红盘新政”也不为过。
七、政策补充：本次“新政”完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。
在今天以前符合以下情形的依然有效：
1、已参与“摇号新房”摇号登记的；
2、购买“流摇项目”和二手房，已办理合同网签备案的；
3、购买“流摇项目”和二手房，未办理合同网签备案，但已签订认购协议并能提供定金或购房转账有效凭证的（不含现金支付）。
“新政”条款解读完毕。
| PART 2 |
但是对于“杭州房叔”的粉丝来说，肯定不能满足于仅仅是对新政的解读，更需要知道的是“我怎么办”，截至发稿，房叔后台咨询已经突破4300条，在此先作典型需求的解答。
具体回复鉴于数量较多，请耐心等候，今天回复完毕肯定是来不及了，房叔定会在周六日加班全部回复的。
一、杭州还会继续涨吗？
再次重申房叔的基本预判，鉴于疫情影响远远未知、国内经济需要时间恢复、国际形势复杂而严峻，政策的主导方向必须是以空间换时间，压制房地产涨幅，但维持活跃度。
换句话说，原本可能一年上涨30%的房地产，通过宏观调控，变成五六年上涨30%，在依然保持活跃度的情况下，发挥房地产对于宏观经济压舱石的作用，来完成国内经济的恢复和转型。
结合现行的“双限”政策，杭州房地产后续几年大概率会走“稳中慢涨”的道路，可以说这是“政策意志”，大家可以结合自己的情况进行决策。
二、无房户该怎么摇？
无房户的幸福时间来临。
一是“新政”加大了对无房户的倾斜力度，中签机会大大增加；
二是基本可以预判，在年底前几个月里，“红盘”将集中释放，无房户不仅中签机会增加，可以选择的摇号次数也将大幅度增加，而不是像之前8月份一样“无房可摇”。
因此，无房户的选择最简单，等待适合自己的“红盘”，多摇。
三、投资还能摇红盘吗？
房叔本周二刚发过“杭州应该警惕南下游资冲击”的推文，本次“新政”在相当程度上也是一种回应。
结合上文，年底前杭州市场“红盘”将集中释放，经杭州房叔简单统计，即有近万套“红盘”和“准红盘”将在年底前达到预售条件，集中释放下，将大幅度消耗“无房票”。
而占据主流比例的“非人才”、“非无房”房票，也是“游资”和“投资”、“投机”主力借用的摇号方式，将在这个阶段难有作为。
毕竟，摇号冻资也是需要成本的，在中签机会极小的情况下，参与“红盘”摇号将进一步接近买彩票的中奖比例，意义已经不大了。
投资摇号，主要应该选择3.5万单价以上、板块成长性看好的“次红盘”、高价盘，增加中签机会。
四、市场大概会怎样变化？
我们大概可以想象一下后续的市场变化：
1.年底之前市场依然热闹，红盘此起彼伏，包括一些“捂盘”的楼盘，也将在看不到“突破限价”希望的情况下被迫登台；
2.无房票向红盘集中的情况下，“流摇”盘继续增加，普通楼盘中签率上升；
3.土地市场增加供应，明年可以“摇”的楼盘并不会因此减少；
4.部分限价“偏低”的板块，限价逐步提高，一二手倒挂逐步趋小；未来“红盘”数量将继续趋少；
5.热点板块二手房活跃度依然，但是上涨速度将明显降低；普通板块二手挂牌量继续增加，但是价格很难再涨；弱势板块二手房价格甚至略有回落。
6.明年一二手倒挂继续缩小的情况下，市场将逐步走向平稳，市场的焦虑情绪将大幅度缓解；红盘减少，“流摇”盘比例继续增加，刚需购房会逐步趋向从容。
五、二手房可以投资吗？
由于之前杭州热点板块二手房价有较大幅度的上涨，投资价值已经有明显下降，收益求稳的投资性需求，依然可以考虑成长性看好的板块，逢低买入，主要诉求应该改变为板块发展红利，而不是短期的暴涨红利；
典型的板块案例：未来科技城类似华夏四季5万成本的购入价，期望短期大幅度获利已然不现实，哪怕5年看到7万，每年的收益也并不高；
同理，蒋村6万+、奥体6万+、三墩北4万、勾庄接近4万的购入价，想获取大幅收益都难度极大。
个人比较看好后续的股市，有机会出现政策性的牛市，至少投资机会要胜过房地产市场。
六、“非无房户”刚需该怎么办？
在“红盘”基本无缘的情况下，只能在普通楼盘之中择优摇号。
比较有利的一点是，在预期“红盘”接连锁定无房票的情况下，普通楼盘的中签率将会上升，“矮子中挑长子”择优而摇中签机会并不会太小。
功课需要做得更细了，如何鉴别普通楼盘中的相对优秀者，是“非无房户”刚需接下来的重要课题。欢迎微信搜索“hangzhoufangshu7”，一对一咨询房叔。
七、改善怎么办？
很抱歉，改善群体是后续市场中最为吃亏的一个群体，尤其是房子已经出手，但是只有二套购房资格的改善群体，将会面临一个困境。
性价比好的改善楼盘将会更难摇。建议可以适当关注二手房市场，尤其是年底，预期挂牌量增加的情况下，选择机会能多一些。
| 今日公示楼盘 |
| 今日可登记楼盘 |
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