运河旁的地铁房，德信运河云庄能否PK幸福里？ | 房叔跑盘NO.33
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北部新城及运河新城是杭州大城北崛起的排头兵，城北建设的主阵地。近年，城北从原先的“城乡结合部”，逐步蜕变为城市繁华地之一。
作为杭城价值洼地之一，在售楼盘的中签率情况可以略窥北部新城的火热。
翡翠城梧桐郡、金色河庄、兴业耦园等红盘依次售罄之后，值得万人争抢的楼盘越来越少，华润幸福里凭借着万象城及地铁零距离的优势接棒杭城万人摇。
幸福里三期开盘三次万人摇，整体累积中签率低至约2.3%，在19年楼市的现象级事件中“名列前茅”。
经过多次密集的开盘，幸福里剩余可售房源量远远满足不了刚改人群的需求，仅剩下以148㎡为主的6幢高层。
顺着4号线向东一站，世茂璀璨系列双子楼盘成为幸福里之外的重要备选，多次开盘登记人数都近万人。运河一侧已成杭城又一红盘聚集地。
在运河旁，德信却还藏着一座云庄系列产品，那就是德信运河云庄。
作为本土房企，德信以逐渐成为本土具有相当竞争力的品质房企，那么德信品质+运河+地铁是否能成为继“幸福里”之后城北又一焦点？
运河云庄已经开放售楼部和样板房，跟随房叔一探究竟。
▲项目叠墅效果图
| PART 1 |
运河云庄原先是余政储出[2019]2号良渚街道储运路东住宅地块，出让面积54652㎡，容积率2.0，建筑面积109304㎡，楼面起价15570元/㎡。
2019年2月27日，经过90轮报价，竞买人德信以222187.0万元总价竞得，楼面价20327.44元/㎡，无自持。
项目位于储运路和好运路交叉口，与大运河咫尺相望，不仅景观位置相当优越，而且占据了规划运河新城中轴的城北副中心地段优势，地段发展前景优越。
运河云庄项目由德信和大家联袂打造，造势定位属于德信高端级云庄系。
| PART 2 |
项目规划了10幢高层+6幢叠墅+4幢合院，由好运街分成南北两区，高层分布在两区的西侧和北侧，叠墅在北区，合院在南区。
此次首开为北区1#、2#、3#、11#、12#。
▲运河云庄鸟瞰图
项目北侧约400m是在建的地铁4号线二期储运路站，西侧约600m是上塘高架出入口，再加上已开工的丽水路隧道，交通配套较为方便。
▲储运路站实景，预计2022年建成
项目西侧的储运路目前工地较多，灰尘比较严重。目前项目周边基本是在建工地，城市界面相对而言比较杂乱。
▲项目西侧储运路实景
隔着储运路的凯喜雅锦河湾在2016年建成，底商基本以汽修、室内装潢为主，生活配套不是很丰富，目前二手成交均价约2.8万/㎡。
最近的大型商业综合体是在建的万象城，地铁一站路，不过目前没有动工，预计建成使用要到2023年。
▲项目西侧的锦河湾
杭州one底部是储运路站入口，目前外部工作基本在收尾阶段，未来或许可以满足项目的家门口商业。
▲项目西侧的德信杭州one，预计2020年底交付
以下为航拍实景图。
从空中俯视项目周边，基本处于施工状态，界面比较杂乱。东侧的运河规划还没有动工迹象，一片荒地。
运河云庄分为南北两个区块，中间由市政道路分隔，小区内部景观及空间较为分散。
北侧为世茂璀璨澜庭，西侧为世茂璀璨澜宸及锦河湾小区，东侧为运河文化岛，目前暂未开工，未来从楼盘东侧一步即达运河景观带。
南侧的农民高层公寓从建筑上不算太高端，底商生活氛围比较浓厚，菜米油盐可满足。
东侧可以看到不远处的地标“大烟囱”，目前半山电厂正在“华丽转型”中，或许不久后会成为杭州工业观光旅游的打卡点。
东侧大片土地储备，未来是运河新城的主战场。
项目离上塘高架直线约600m，20分钟内可达武林广场。
项目离储运路直线约400m，可以通过杭州one到达站点。向西一站到万象城，向东一站到邵逸夫医院，位置还是不错的。
▲售楼部及叠墅实景图
售楼部在好运街上，后期会改为业主会所，这在目前刚需为主的板块内是唯一一个，刚需也不妥协。会所内的恒温泳池、健身房目前已实景呈现。
叠墅的外立面为灰色真石漆+铝板+玻璃+部分石材，整体观感较为精致。
▲项目实景图
高层外立面为浅白色涂料及玻璃幕墙组合，整体观感较为现代。
样板间开放有高层约99㎡、约105㎡、约133㎡户型（包括交付标准样板间和软装示意样板间）和叠墅约175㎡户型。
参观叠墅需要200万的验资证明，对叠墅有兴趣的购房者们需要提前准备。
高层精装交付，客厅地面为瓷砖铺设，厨房西门子油烟机、燃气灶，卫生间卫浴全科勒，中央空调美的，配备新风、地暖。
▲99㎡交付样板间客餐厅
▲99㎡交付样板间厨房
交付样板间墙面为白色乳胶漆交付，整体观感较素，朝北书房涉及部分赠送空间，交付为毛坯交付需业主自行改造。
| PART 3 |
桥西等拱墅区核心地带开发接近尾声，未来开发重心已开始向北拓展，也就是以运河为轴线的运河新城。而运河云庄处于运河新城中轴之上，坐享运河新城规划的各项利好。
在产品定位上，运河云庄相对竞品也更加偏向改善，不仅配备有新风地暖，还有业主会所、恒温泳池，这在板块内也是独树一帜的。“东低西高”的布局也保证小区内沿河景致无遮挡。
未来地铁一站到万象城，丰富的城市高品质配套一样不会缺席。
至于价格，据置业顾问透露，运河云庄会在30500元/㎡，比璀璨双子星高出1500元/㎡，比幸福里高出4000元/㎡。
而9月出让的勾阳路上盖限价在29000元/㎡，之前一直网传会开出30000/㎡的璀璨澜庭最终也只开出了29000万/㎡。所以运河云庄的价格能否捅破“天花板”，就看年后预售证政府怎么给了。
可见的价格倒挂及万象城这一重磅商业配套，幸福里无疑是20年值得重点关注的闭眼摇楼盘，但是剩余房源多数为148方大户型，总价接近400万，已经超出部分刚需人群预算。
对比幸福里超高层布局，低得房率，运河云庄虽无较为明显的价格倒挂，但会所、泳池及健身房等改善配置让运河云庄成为板块内部的品质标杆。
德信出品的品质加上合理的地铁距离，运河云庄性价比虽无幸福里来的肉眼可见，但在当下杭州新房整体价格普涨的情况下也不失为难得之选，
建议预算在三、四百万的刚需客群多加关注，毕竟靠近主城区的价值洼地已经越来越少了。
以下为项目相关信息。
| PART 4 |
项目信息
▲项目高层效果图
定价情况 →
开发商：杭州德信润楠置业有限公司
拿地时间：2019年2月27日
拿地楼面价：20327元/㎡
销售价格：销售口径均价高层约30500元/㎡，叠墅约45000元/㎡
| 周边二手房售价 |
凯喜雅锦河湾87.14㎡毛坯10月成交单价33280元/㎡
产品介绍 →
项目体量：占地面积约6.4万方，总建筑面积约17.2万方
项目规划：10幢高层，6幢叠墅，4幢合院
总户数：863户
户型：高层约99㎡、约105㎡、约119㎡、约133㎡、约145㎡，叠墅约175㎡，合院约190-240㎡
小区物业：德信盛全物业
容积率：2.0
绿化率：30%
车位信息：1151个
层高：高层3m，叠墅3.2m，合院3.4m
物业费：高层3.8元/㎡/月（含能耗），叠墅3.8元/㎡/月（含能耗），合院4.2元/㎡/月
交付时间：预计2022年
| PART 5 |
规划配套
| 周边城市界面 |
北面：规划道路，良运街
西面：储运路
南面：金昌路
东面：运河文化岛
| 轨道交通 |
地铁4号线储运路站：直线约400m
| 周边商业购物娱乐配套 |
万达广场直线约2.1km
万象城直线约1.7km（在建）
| 周边学校 |
杭行路小学（谢村校区）直线约546m
余杭区良渚第二小学(运河校区)直线约2km
| 周边医疗 |
树兰国际医学中心（在建）
邵逸夫医院余杭院区（规划）
华润国际医学中心（规划）
| PART 6 |
户型介绍
▲高层约99㎡三房两厅两卫
优点：
①全明户型
②主卧带独立卫生间、飘窗
③次卫干湿分离
缺点：
进阳台需先通过南次卧。
▲高层约105㎡三房两厅两卫
优点：
①南向四开间，全明户型
②主卧带独立卫生间、飘窗
③南向大阳台超6m
缺点：
无明显缺点
▲高层约133㎡四房两厅两卫
优点：
①南向三房，都带飘窗
②主卧带独立卫生间
③次卫干湿分离
缺点：
北面书房略小
▲约175㎡下叠四房两厅三卫
优点：
①餐客厅一体，面积较大
②公卫干湿分离
③U型厨房，操作方便
④主卧独立套房，带阳台
缺点：
无明显缺点
▲约175㎡上叠四房两厅三卫
①餐客厅一体，面积较大
②公卫干湿分离
③U型厨房，操作方便
④主卧独立套房，带阳台
缺点：
无明显缺点
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文/阿寻 编辑/阿寻
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
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