现房，滨江最低价，城市之光适合摇吗？| 选房指南No.162
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■选房指南：东澜府 凤起钱潮 幸福里 融创城 悦虹湾 梧桐郡/云谷天境
日前，现房项目城市之光突然公示，一次性推出所有剩余房源。这个滨江最低价的现房项目，瞬间引起了诸多购房者的关注，加了房叔私信的粉丝中，也有大量咨询表示出对这个项目的关注。
毕竟，一方面现房优势难得，另一方面这又是一个远低于滨江现有新房价格的项目，更何况还有600多套这么一个堪称“巨大”的数字。
万科城市之光现房实景
对购房者个人来说，该不该去登记可以结合一下自身情况去判断，这里简单分析一下楼盘的优劣势，也算是对关心这个项目的房叔粉丝的一个统一回复——
优势：
1、项目属于滨江区。对于有学区诉求的购房者来说，这一点关系到未来孩子的学籍，颇为重要。
2、车行交通较为方便。楼盘近邻彩虹快速路和时代大道，抵达之江、滨江、萧山、钱江新城都非常方便，到钱江新城万象城，滨江区政府商圈以及萧山的旺角新天地商圈、万象汇商圈，之江银泰商圈等，都非常便捷。
3、周边有空地，片区未来会有成长更新空间。
4、产品品质方面的鲜明优势是户型较好，空间利用率高，有部分赠送空间；其次允许选择包阳台。
5、具备一定的一二手倒挂价格红利。自今年上半年交付后，楼盘挂出的一套高层毛坯约89方户型成交单价在3.4万元/平左右，在9月挂出的一套高层毛坯约120方成交单价约3.5万元/平；和这次的高层房源开盘均价毛坯29500元/平，存在约5000元/平的倒挂。
6、滨江区新房价格体系下的价值洼地。滨江区新房限价在毛坯约42000元/平，而城市之光是滨江区新房价格体系中唯一一个毛坯售价为29500-31000元/平的项目，降低了11000-12500元/平。
7、现房。对自住购房者来说，节约租房成本；对投资者来说，变现迅捷。
劣势：
1、公共交通不发达，地铁出行优势薄弱。
2、生活配套条件不够理想。当前周边1公里范围内生活商超配套薄弱稀少，且城市面貌较差；教育配套布局虽然不分散，但需穿过两条高架彩虹快速路和时代大道下的地面道路才能到达，上下学不太方便。
3、除户型外，其他品质一般。比如物业采用嘉凯城物业，建筑外立面采用真石漆材质。
4、近邻高架，容易受到道路噪声干扰。
5、据项目不利因素公示，南面约2公里处有垃圾焚烧厂。但据周边居民表示，平时没有什么气味。
投资、自住建议
城市之光的地段、品质、城市界面都一般，但具备现房优势，加上户型优势、一二手房价倒挂红利，以及周边土地资源较多所给予的发展想象空间，因此自住投资都可以购入。
万科城市之光选房指南
| PART1 |
摇号信息
万科城市之光鸟瞰图
摇号房源：高层5、6、8号楼286套，小高层1-4号楼、9-10号楼333套，总共619套
主力户型：小高层约89户型208套，约117户型125套；高层约89户型 260套，约117户型26套
无房户倾斜比例：30%
均价：高层毛坯均价29500元/平；小高层毛坯均价31000元/平
验资门槛：存款证明首套70万、二套140万、一次性200万
登记时间：2019年11月10日早上9:00至2019年11月12日20:00止
| PART2 |
规划配套
万科城市之光位置图
定价情况 →
开发商：万科
拿地时间：2013年10月30日
拿地楼面价：拿地楼面价9944元/㎡，并配建保障房9154平
销售价格：高层毛坯均价29500元/平；小高层毛坯均价31000元/平
装修改造费：无
车位售价：暂无，参考所在片区车位售价为约20万。
车位选购时间及付款方式：/
| 周边二手房售价 |
万科城市之光：
高层约120方毛坯房源，2019.09.12成交，挂牌价445万，成交价420万，成交单价约3.5万元/平
高层约89方毛坯房源中间套，成交价约305万，成交单价约3.4万元/平。
保亿风景蝶院观园：
高层约85平带装修房源，2019年成交单价约3.2-3.8万元/平，主流成交价位3.6万元/平。
高层约117方带装修房源，挂牌单价约4万/平。
高层约125方带装修房源，挂牌单价约3.7万元/平。
江南铭庭：
高层约115方带装修房源，2019年成交单价约3.2-3.4万元/平。
产品介绍 →
项目规划：6幢小高层+3幢高层+1幢高层公租房共约988户
交房时间：预计2019年年底，2020年年初
房屋朝向：偏南
单层层高：约2.9米
楼间距：约30-70米
小区物业：现为嘉凯城物业
容积率：2.2
得房率：高层约75%，小高层约85%
精装亮点：毛坯
外立面材质：真石漆
是否人车分流：是
阳台是否为奇偶错层：是，但因外立面流体设计，留有浇筑空间。
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：长河高级中学、时代大道、财经职业学校、社区商铺、滨江妇幼保健院
南：空地、少量工厂、冠山、垃圾焚烧厂
西：长一农贸市场、滨虹学校（外来务工子弟学校）、小量社区商铺
北：彩虹快速路、长虹苑社区商铺、长虹公园、杭甬铁路
| 交通 |
公路主干道：滨文路、彩虹快速路、时代大道、火炬大道、滨康路
地铁：
地铁5号线聚才路站 直线约1.7公里
地铁6号线伟业路站 直线约2.7公里
地铁4号线杨家墩站 直线约3.3公里
| 小区内部配套 |
小区底商，绿化景观，塑胶跑道，篮球场
| 周边商业购物娱乐配套 |
长一农贸市场 直线约350米
长虹苑社区商铺 直线约558米
长河街道商圈 直线约1公里
绿城卓越傲旋城 直线约1.2公里
保利天汇（在建） 直线约1.7公里
杭州滨江宝龙城 直线约2.4公里
| 周边学校 |
长一幼儿园 直线约340米
杭州市滨江区滨虹学校（外来务工子弟学校） 近邻
长河小学 直线约1.3公里
长河中学 直线约1.2公里
长河高级中学 近邻
| 周边医疗 |
滨江区妇幼保健院 直线约1.1公里
儿童医院滨江分院 直线约2.3公里
浙江中医药大学附属口腔医院 直线约2.8公里
| PART3 |
户型介绍
小高层约116-117方四房两厅两卫户型 →
位置：4号楼东西边套、9号楼东西边套、9号楼中间套、3号楼东边套、3号楼中间套
套数：125套
单套售价：约331-390万元
优点：
1、户型赠送面积多，空间利用率较高
2、南北通透
3、四个房间空间尺寸较大，尤其是两个朝南卧室
4、阳台进深大，可达2.1米
5、约116方C4户型赠送了一个储藏室
缺点：
1、有一个卫生间是暗卫
2、约116方C4户型缺少玄关柜空间
小高层约89方三房两厅两卫户型 →
位置：1、2、3、4、9、10号楼
套数：199套
单套售价：约264-299万元
优点：
1、户型赠送面积多，空间利用率较高
2、南北通透
3、3个房间空间尺寸较大，尤其是两个朝南卧室
4、阳台进深大，可达约1.8米
5、餐厅区域设有收纳空间
缺点：
1、朝南卧室连阳台，影响房间私密性
2、一个卫生间是暗卫
高层约120方四房两厅两卫户型 →
位置：5号楼东边套、8号楼西边套
套数：26套
单套售价：约324-395万元
优点：
1、户型赠送面积多，空间利用率较高
2、南北通透，采光较好
3、4个房间，两房朝南
4、四个房间的空间尺寸都较大，尤其是两个朝南卧室
5、阳台进深大，可达约2.1米
缺点：
1、朝南卧室连阳台，影响房间私密性
2、客卫是暗卫
高层约89方三房两厅两卫户型 →
位置：5号楼中间套和西边套、8号楼中间套、6号楼整幢楼（不含已售房源）
套数：260套
单套售价：约230-292万元
优点：
1、户型赠送面积多，空间利用率较高
2、南北通透，采光较好
3、阳台进深大，可达约1.5-2.2米
缺点：
1、部分朝南卧室连阳台，影响房间私密性
2、一个卫生间是暗卫
| PART4 |
一房一价&噪声测评
噪声测评表
一房一价表
| PART5 |
选房建议
约89方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：小高层1-4号楼，9-10号楼；高层5、6、8号楼
2. 采光因素：1、2、10号楼和高层的第12-26层房源采光最好，其次是9号楼，再次是3号楼和4号楼，最后是高层第2-11层房源。
3. 噪声因素：9号楼最安静
4. 户型因素：建议优先选择小高层的约89方户型，再选择高层的约89方户型
5. 价格因素：高层第23层为最贵楼层，小高层第10层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 9号楼10层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）、4号楼10层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）、3号楼10层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）
第2选择 第7-9层，每层按“第1选择”中的楼幢选择顺序选择楼幢和房源
第3选择 9号楼第3-6层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）、4号楼第3-6层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）、3号楼第3-6层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）
第4选择 第11层，每层按“第1选择”中的楼幢选择顺序选择楼幢和房源
第5选择 10号楼第7-10层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）、2号楼第7-10层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）、1号楼第7-10层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）
第6选择 第3-6层，每层按“第5选择”中的楼幢选择顺序选择楼幢和房源
第7选择 10号楼11层、2号楼11层、1号楼11层
第8选择 9号楼第2层、4号楼第2层、3号楼第2层、10号楼2层、2号楼第2层、1号楼第2层
第9选择 8号楼第25层
第10选择 5号楼第12-25层
第11选择 5号楼第2-11层
第12选择 8号楼顶楼、5号楼顶楼
第13选择 16号楼第12-25层、第3-11层、第2层、第26层
小高层约116-117方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：3号楼部分中间套和东边套、4号楼东西边套、9号楼部分中间套和所有边套
2. 采光因素：9号楼西边套、4号楼东边套、3号楼西边套最优；其次是9号楼中间套和东边套；再次是4号楼西边套、3号楼部分中间套和东边套
3. 噪声因素：9号楼最安静
4. 户型因素：根据自身喜好进行选择
5. 价格因素：第10层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 9号楼10层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）、4号楼10层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）、3号楼10层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）
第2选择 第5-9层，每层按“第1选择”中的楼幢选择顺序选择楼幢和房源
第3选择 9号楼第3-4层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）、4号楼第3-4层（同层中优先选择西边套，再选择东边套）、3号楼第3-4层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）
第4选择 第11层，每层按“第1选择”中的楼幢选择顺序选择楼幢和房源
第5选择 9号楼第2层（每层按从西向东选择自身喜欢的房源）、4号楼第2层（同层中优先选择西边套，再选择东边套）、3号楼第3-4层（每层按从东向西选择自身喜欢的房源）
高层约120方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：5号楼东边套、8号楼2404室
2. 采光因素：8号楼2404室最优；其次是5号楼12-26层；再次是5号楼2-11层
3. 噪声因素：8号楼最安静，其次是5号楼
4. 户型因素：根据自身喜好进行选择
5. 价格因素：第23层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 8号楼2404室
第2选择 5号楼第12-25层
第3选择 5号楼第3-11层
第4选择 5号楼第26层
第5选择 5号楼第2层
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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