未来悦MAX加推：稳妥的闭眼摇，附带尺寸户型图 | 选房指南NO.144
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年内两次开盘中签率都低于5%的红盘未来悦MAX，计划近期加推新房源。
8月16日晚间，未来悦MAX的5、6、7号楼共112套房源领出预售证，该批次房源定于8月19日-8月21日进行购房意向登记。
和前两次推盘房源对比，这批次房源的销售价格基本不变，变化的是户型产品——139方及以上的大户型房源占比近一半。
未来悦MAX是妥妥的闭眼摇，但在非市场火爆期，投资获利空间可能会被周边楼盘挤压。
那么这次加推的大户型，又该是怎样的购买逻辑？
01
兼具价格和地段优势，妥妥的闭眼摇
目前未来科技城在良睦路以东、阿里巴巴附近一带的二手房140方精装房源成交单价在3.8万元/平—4万元/平（不含税），而从良睦路西行仅2公里的新房未来悦MAX，139方精装单价大致在2.95-3.25万元/平——仅2公里差距，未来悦MAX同户型房源就能获得大约5500元/平的价差利好。
具备价格优势的同时，却不输地段优势。
未来悦MAX与规划未来科技城公共中心相邻，未来可近享公共中心所规划的文化休闲娱乐、商超购物和行政配套；同时距离规划地铁换乘大站绿汀路站不远，靠近板块内主干道绿汀路、溪望路和文二西路，不管车行或地铁出行都十分便利；又恰好处于未来科技城产业区域的较中心位置，可辐射阿里巴巴产业圈、梦想小镇产业圈和人工智能小镇产业圈。
兼具价格和地段优势，光这两项理由，未来悦MAX已足够煽起市场的狂热，更不用说未来科技城板块的发展前景和人口导入趋势。这一切都为它树立起较为明确的高性价比，为此它一直是市场认可的“闭眼摇”楼盘。
02
非市场火爆期，投资获利空间或被周边楼盘挤压
房叔也认同未来悦MAX具备较高的买入评级，但在非市场火爆期，它在二手市场上的投资获利空间可能会被周边楼盘挤压，或许并没有表面上看上去那么美，理由在于：
第一，与未来悦MAX构成直接竞争的楼盘，包括未来悦一期，中南樾府，东原印未来。这三个盘部分房源的新房开盘均价都在精装3万元/平及以下，对比未来悦MAX的3.1万元/平赢得了部分价格优势，会对未来悦MAX形成部分价格压力。而未来悦MAX在产品打造上并没有扳回一局，不管在户型、开发商品牌影响力和信用度、以及小区配套规划上，未来悦MAX并不具备比较优势，不排除在市场平稳期和下行期，与未来悦一期、中南樾府、东原印未来的直接竞争中处于下风。
第二，项目到地铁绿汀路站和地铁葛巷站的步行距离都在1公里以外，削弱了地铁出行的部分便捷度。说到地铁出行的便捷程度，它的竞争楼盘东原印未来更具优势。
第三，虽然周边富集多项生活、购物、娱乐休闲景观配套，但不利因素也聚集在楼盘周边。比如北面隔100米紧邻的医院、西南面约300米处的110KV变电站、南侧规划公交停车场等。略显糟糕的是，它紧邻的竞争楼盘中南樾府和东原印未来可以基本规避这些不利因素，却又能享受到和未来悦MAX同样的配套利好。
上述三点可能会让未来悦MAX投资回报的丰厚程度，尤其在市场平稳期和下行期，对比相邻楼盘打个折扣。
03
购置建议
未来悦MAX这次推出的户型是126方、139方和164方，从户型面积段上看，如果单纯以短线投资目的买入，仅建议买入126方、139方。
这次推出的126—164方，套总价在350万—550万，这个价格段范围，云和湖、和光尘樾、西溪公馆的投资性价比都不在它之下。
阳光城未来悦MAX选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲未来悦MAX鸟瞰图
摇号房源：小高层5、6、7号楼共112套。
主力户型：约126㎡四室，约139㎡四室，约164㎡四室。
无房户倾斜：30%比例，即34户。
均价：约126㎡和约139㎡精装均价31000元/㎡；约164方精装均价31500元/㎡；装标3500元/㎡。
验资门槛：无房无贷存款冻结额100万；其他情况存款冻结金额200万。
登记时间：8月19日9时至8月21日17时。
| PART2 |
规划配套
▲未来悦MAX区位图
定价情况 →
开发商：阳光城
拿地时间：2016年7月5日
拿地楼面价：19664元/㎡
销售价格：约126㎡和约139㎡精装均价31000元/㎡，约164方精装均价31500元/㎡，装标3500元/㎡
车位售价：约32万/个（销售口径）
车位选购时间：房源开盘当天
| 周边二手房售价 |
阿里巴巴附近二手房市场，约140方精装房源成交单价约38000-40000元/㎡，约89方精装房源成交单价在41000-42000元/㎡。
产品介绍 →
项目规划：11幢小高层约575套
交房时间：2020年6月
房屋朝向：偏南
小区物业：阳光城
容积率：2
得房率：约126㎡为约77%，约164㎡为约81%，约139㎡为约80%
精装亮点：空调、地暖、新风等
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：绿汀路，中南樾府，东原印未来、地铁5号线葛巷站、富力中心、西溪永乐城
南：公交停车场、葛巷路、公园、河道景观、湖畔云庐、镜溪绿汀、地铁换乘站绿汀路站、未来科技城公共中心
西：规划小学、规划幼儿园及部分规划空地、东西大道、人工智能小镇产业园、万达广场、110KV变电站
北：浙一医院余杭分院、产业园、文一西路、溪望路
| 交通 |
周边公路：绿汀路、溪望路、文一西路、文二西路、东西大道
地铁5号线葛巷站 步行约1.1km
地铁换乘站绿汀路站 步行约1.4km
| 周边商业购物娱乐配套 |
南邻的公共中心内规划部分购物娱乐休闲景观公园配套
富力中心 直线约800m
宝龙广场 直线约1.3km
万达广场 直线约3.1km
西溪永乐城 直线约1.8km
| 周边学校 |
西邻规划小学和规划幼儿园
未来科技城第四小学 直线约643m
未来科技城第三小学 直线约3.9km
| 周边医疗 |
南邻浙一医院余杭院区
| PART3 |
户型点评
约126方四房两厅两卫 →
位置：5号楼
套数：56套
套总价: 约367-406万
优点：
1、通透全明，大面宽窄进深，南面宽约13.8米。
2、除了书房和主卧走入室衣帽间，其他房间的空间面积尺寸比较合理。
3、双阳台设计。
缺点：
1、主卧走入式衣帽间空间小。
2、书房空间略显鸡肋。
约139方四房两厅两卫 →
位置：7号楼东边套
套数：14套
套总价：约413-450万元
优点：
1、通透全明，大面宽窄进深。
2、双阳台设计。
缺点：
1、朝南的两个卧室开门分别对餐厅和客厅，房间私密性较差。
2、餐客厅和厨房之间的走廊面积太大，造成一定空间面积浪费。
3、以近140方的户型面积来看，朝北卧室的空间面积较小，北卧室和第2点中提到的走廊面积比例规划不合理。
4、南次卧离客卫较远，晚上起夜上厕所不太方便。
约164方四房两厅三卫 →
位置：6号楼整幢、7号楼西边套
套数：42套
套总价：约488-540万元
优点：
1、南北通透。
2、客卫和主卫空间宽敞。
3、餐客厅厨房区域采光通风很好。
4、L型大阳台设计，提供了更多阳台空间，也为餐客厅区域提供更好的采光通风条件。
缺点：
1、朝北卧室、朝南带卫生间次卧的走道面积多，空间利用率不高。
2、朝南次卧卫生间是暗卫。
3、书房空间尺寸普通，但放在160方的户型里有些偏小。
4、主卧私密性略差。
5、整体走道空间浪费较多。
| PART4 |
一房一价&噪声测评
一房一价表 →
噪声测评表 →
| PART6 |
选房建议
约126方选房建议 →
|考虑因素|
1. 所处位置：5号楼。
2. 采光因素：东边套最优，其次是西边套，再次是西边套。
3. 噪音因素：房源间差异微小。
4. 户型因素：户型一致。
5. 价格因素：第11层为最贵楼层。
|选房建议|
第1选择：第12-14层，每层按照“东边套-中间套-西边套”的由东向西顺序选择
第2选择：第9-10层，每层按照“东边套-中间套-西边套”的由东向西顺序选择
第3选择：第11层，每层按照“东边套-中间套-西边套”的由东向西顺序选择
第4选择：第4-8层东边套
第5选择：第4-8层中间套
第6选择：第4-8层西边套
第7选择：第15层，每层按照“东边套-中间套-西边套”的由东向西顺序选择
第8选择：第2-3层东边套
第9选择：第2-3层中间套
第10选择：第2-3层西边套
约139方选房建议 →
|考虑因素|
1. 所处位置：7号楼东边套。
2. 采光因素：高楼层采光相对较好，低楼层采光相对较差。
3. 噪音因素：低楼层噪声影响相对小，高楼层影响略大。
4. 户型因素：户型一致。
5. 价格因素：第11层为最贵楼层。
|选房建议|
第1选择：第12-14层
第2选择：第9-10层
第3选择：第11层
第4选择：第4-8层
第5选择：第15层
第6选择：第2-3层
对噪声特别敏感的人群可优先选择第2-3层。
约164方选房建议 →
|考虑因素|
1. 所处位置：6号楼整幢、7号楼西边套。
2. 采光因素：6号楼西边套和7号楼西边套的采光略优于6号楼东边套。
3. 噪音因素：6号楼东边套相对安静些。
4. 户型因素：户型一致。
5. 价格因素：第11层为最贵楼层。6号楼西边套和7号楼西边套的采光噪声差距微小，同楼层套售价则6号楼西边套便宜3-5万左右。
|选房建议|
第1选择：第12-14层
第2选择：第9-10层
第3选择：第11层
第4选择：第4-8层
第5选择：第15层
第6选择：第2-3层
每层中东、西边套的选择可根据个人喜好。如果想选西边套，建议优先选择6号楼西边套，其次是7号楼西边套。
-END-
作者/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
福利
2019杭州地铁楼盘图
（8月版）
活动截止时间：2019年8月20日9:00
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