多图慎入，崇贤四盘性价比&噪声真相调查 | 房叔跑盘No.02
— 往期精彩 —
单价2万元以下的盘，一向来都是购房者咨询的重点，今天推出《房叔跑盘》第二期，目标：崇贤。
作为绕城内仅存的2万元以内的盘，尽管目前还没有地铁的规划，因为地理位置离主城区近的缘故颇受购房者关注。
既有对没有地铁的纠结，又有对大城北发展的期待；既有小镇完善的小麻雀配套，又缺乏大型牛x综合体……崇贤小镇在购房者心目中是一个拧巴的区域。
崇贤这一波价格涨得有点快，大致有些透支的嫌疑。
自住可以选择，投资短线不建议，中长线可以考虑。未来的运河新城发展还有空间。
崇贤目前主打的三个项目。从公司品牌上来说，两个路劲远洋，一个祥生绿都，大致处在同一水平线上，很难说有实质的差距。
项目规模上是京杭府占先，江南院子和上河宸章较为接近，但也有10万方以上的体量；
三个项目位置临近，但是京杭府临近绕城，而且靠近极其繁忙的南庄兜枢纽，距离崇贤枢纽也不远；江南院子临近绕城，也临近崇贤枢纽；上河宸章相对位置就要好很多。
在开发商水平接近的情况下，产品上主要还是要看个人的喜好。但是在价格接近的情况下，建议首选上河宸章，一个原因是现房，另外一个原因：千万不要忽视噪声和尘染对居住品质的影响，尤其是自住为主的情况下。还有一个秋实宸悦，案名刚发布，也可以关注一下。
对于很多购房者非常关心的天子岭味道问题，经过实地走访，对崇贤确实有一些影响，主要是夏天的时候。不过天子岭是垃圾填埋场，而且天子岭的容量快要满了，满了以后环保处理了，影响会减弱，倒是不存在未来几十年一直会有影响的问题。
整体跑下来，对崇贤印象最深的就是幼儿园、小学特别多，而且校舍都是新建的。刚需且对学区没有特别高要求的，图个省心，也可以选择这里。
本文超长，着急的，看完以上房叔点评，就可以关了。
我们这次探访京杭府、江南院子、上河宸章、秋实宸悦四个盘。
下文包含四楼盘周边房价、优劣势分析、噪声测评等，想买房的继续往下看哈。
崇贤四盘位置及配套图
01
京杭府
祥生绿地京杭府鸟瞰图
将开楼幢：4#、6#、17#楼
户型面积：93㎡、98㎡、128㎡、131㎡
预计开盘时间：5月
预计价格：约2万元/㎡（精装修）
往期开盘情况：
12月13日首开1#、2#、19#、30#楼，240套，中签率58.3%。
2月28日3#楼，639套，中签率7.9%。
02
江南院子
路劲远洋江南院子鸟瞰图
将开楼幢：14#、15#楼
户型面积：88㎡、125㎡
开盘时间：正在登记，4月10日登记最后一天
开盘价格：19200元/㎡（精装修）
往期高层开盘情况：
11月22日首开16#楼，213套，中签率85.8%。
03
上河宸章
远洋路劲上河宸章鸟瞰图
将开楼幢：8#、9#、11#、12#楼
户型面积：88㎡、89㎡、118㎡
开盘时间：预计5月底，高层全部推出
开盘价格：约1.7万元/㎡（毛坯）
04
秋实宸悦
西房秋实宸悦鸟瞰图
项目简介：2018年7月20日，崇贤新城陆家桥C-11地块（余政储出〔2018〕27号）由杭州西湖房地产集团有限公司以总价52226万元竞得，楼面价9213元/㎡，溢价率6.31%。
3月29日案名发布为秋实宸悦。共规划8幢高层和小高层。
开盘时间：待定
| PART1 |
第一站：京杭府
沿丽水北路往北，行至崇杭街就看到了恒基旭辉府，远处围着绿色脚手架的就是京杭府。
崇杭路往东连接秋实高架，未来将是出行的主干道。
恒基旭辉府二手房市场挂牌价格在2.3万-3.2万元/㎡。
恒基旭辉府的底商已经基本成型。
恒基旭辉府对面就是旭辉运河悦章。
崇杭街目前还是断头路。
崇杭街右转往北，东侧就是恒基旭辉府的多层住宅，西侧就是京杭府。
京杭府要到5月底才继续推盘，样板房也没有开放。接下去要推四个户型：93㎡和98㎡户型类似，以及128㎡、131㎡。
131㎡
126㎡
93㎡
京杭府点评：
优势：
项目规模大；
丽水北路将于丽水路通过隧道打通，交通方便；
项目周边城市界面渐趋成熟，生活氛围逐渐浓厚；
东南面就有崇贤第二小学（总校区），适合刚需家庭。
遗憾：
与其他楼盘都有89㎡户型不同，京杭府最小户型为93㎡，“偷面积”相对少。
地处繁忙的南庄兜交通枢纽，北面距离绕城高速约100米，噪声、尾气等污染需要留意。
| PART2 |
第二站：江南院子
离开京杭府沿崇杭街一路向东，途径荣安翡翠半岛（上）、祥生群贤府（下左）、西房拱宸外滩（下右）几个新盘。
约3公里，就到了崇贤的商业中心崇贤上亿广场（下图中右侧建筑）。上亿广场正对面就是旭辉时代城（下图中左侧建筑）。旭辉时代城的外立面稍显陈旧，二手房挂牌价为2.2万元/㎡左右。
发现没有！崇贤新城的第一波崛起，几乎都跟旭辉有关！
上亿广场的商业氛围较好，还有星巴克呢。售楼人员暗示，以后崇贤有地铁的话，很可能就是在上亿广场规划站点。
距离上亿广场约600米，在前村街的崇贤中学东侧，四面水系环绕的就是路劲远洋江南院子。
下图中后方绿色脚手架就是江南院子。
崇贤初中隔壁，也就是江南院子的南侧是崇贤第二幼儿园总园，园区规模还挺大的。
崇贤第二幼儿园门口
崇贤第二幼儿园内部图片
江南院子南面是交付时间较早的橄榄树花园。二手房挂牌价格在1.8万-2.1万元/㎡。
前村街也是一条断头路，在建。整个城市界面稍显陈旧。
售楼部门前的小路上停满了前来看房的购房者的车。根本找不到停车位了呢。
曲折地找到了停车位，顶着烈日步行好长的路。进入售楼部前会经过一座桥，河、绿化带、排屋、高层依次排列。
跨过桥就是售楼部。
售楼部也是采用如今几乎所有售楼部都会采用的浅水池的做法。交付后这里将是会所，如果交付后还这样的水系的话，真是给小区业主和物业徒增麻烦。
江南院子沙盘送上。这次在登记的就是中间两幢高层，14#、15#楼。
一共有三类户型：
88㎡夹边套
88㎡中间套
125㎡边套
进入洽谈区，真的是被人气给吓了一跳。楼市火成这个样子了？
当得知江南院子启动了分销，有中介带客后，稍微心宽了一些。
江南院子的排屋在售，总价约400万元。听说卖得也还可以。反正接受不了被高层围观的感受。
从排屋样板房的二楼可以清楚地看到南面的幼儿园及外面的城市界面。
南侧幼儿园
西南侧风景
东南侧风景
针对后台购房者最关心的绕城噪声问题，进行了一系列走访和评测。具体数据拉到底看最后的数值。
因为无法进入高层区，我们在距离绕城高速较远的排屋区拍摄了一个视频。从视频中我们透过绿化带可以看到汽车的身影。
离开售楼处，从高速公路北侧观察江南院子。杭州绕城高速公路不等同与别的高速公路，车流量是过载的。
江南院子往北一直到横六路，都还是农田。
北侧有高压线，不过对居住影响并不是很大。
随意感受下，距离高速公路大概就是拍照点距离前方那个涵洞的距离。
江南院子点评：
优势：
距离崇贤商业中心上亿广场步行约700米；
周边入学方便；
单价相对低，户型较小，总价也低；
四周水系环绕，随着城市更新，居住区发展成熟后，有独特优势。
遗憾：
周边城市界面目前还百废待兴；
北侧绕城高速对居住影响较大；
| PART3 |
第三站：上河宸章
离开江南院子沿崇杭路继续往东，崇贤的老城区就出现了。小镇即视感有木有？
崇贤第一小学新校区相当气派。
崇贤第一小学的西侧就是上河宸章。杭州首个现房销售的项目，据悉开盘价可能是1.7万元/㎡（毛坯）。这个价格，又是无水分的毛坯，再加现房，是非常推荐去摇的。
下图中右侧即崇贤一小，左侧就是上河宸章。
上河宸章对面是陆家桥新苑（下图），回迁房小区，目前二手房仅一套挂牌，一楼房源，挂牌价为1.6万元/㎡。隔壁商品房小区锦昌年华的二手房挂牌价在2万-3.5万元/㎡不等。
中间就是上河宸章的售楼处，交付后是业主会所。
上河宸章的小区密度相对较低，采取了18层高层+6-8层叠排的配置，整体居住感觉会比高层+排屋的配置会好一些。
最值得一提的是，远洋在小区中规划了一系列很体现人文关怀的细节，如下图中，交付后免费试用的健身房。
户型方面，高层一共有4组户型。
上河宸章的外立面还在加工中，目前看卖相很差。销售人员介绍，下个月外立面全部出来后，会给大家不一样的感觉。
下图为外立面效果图。
上河宸章西侧目前为待拆迁区域，以后将成为城市绿地。（下图最左侧区域）
上河宸章点评：
优势：
现房；
1.7万元/㎡毛坯价，总价低；
小学就在隔壁；
遗憾：
距离天子岭垃圾场3公里距离，炎热夏季可能会有轻微影响，其它季节影响不大。
南面崇杭路为去往秋实高架的主干道，对小区南侧环境会略有影响。
从上河宸章再往东约600米，就是刚发布案名的西房秋实宸悦，现场还在打桩阶段，推出时间尚早。等公布详细的规划方案后再做测评。
| PART4 |
噪声测评
路劲远洋江南院子 →
将推的14号楼和15号楼噪声差异不大，四周均为水系，唯一噪声源就是北侧的高速公路，噪声等级基本均处于D级（有点吵）区间。
远洋路劲上河宸章 →
北侧为水系、西侧为绿化带相对安静，南侧、东侧为主干道噪声较大。最靠近马路的8号楼东边套噪声等级为D级（有点吵），中间套则为C级（一般），中间套低楼层可达B级（安静）。
-END-
文/大花姐 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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（4月版）
活动截止时间：2019年4月11日9:00
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