不要慌！评首例暂停摇号、杭土地首拍以及凤凰台批出3万高价 附碧桂园金科尚合府 |选房指南No.85
首个批出高价盘：国开东方凤凰台
房叔明日（1月4日）发布点评及选房指南
敬请期待
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
1月3日，青岛高新区暂停摇号买房政策。继菏泽之后，又一个重大调整的一城一策出现。
值此年关之际，房叔后台大量购房者咨询，也越来越多地表达了对后市的忐忑。
简单统计了一下，仅1月2日当天300余组咨询中，就有200多组超过三分之二的购房者表达了担忧。一则担心市场持续下行，自己买房站上高岗；二则担心限价房源越来越少，市场一旦放开，会不会失去购房良机。
最近发生了几件事：
一是上述青岛暂停摇号事件；
二是杭州新年第一拍城东与大关拍出的地价；
三是位于老余杭（未来科技城南湖板块）的国开东方凤凰台批出3万元/㎡的高价。
这三件事件释放出了一定的信号：
一是一城一策政策的实施，允许地方政府根据市场状况调整双限政策，这在侧面印证了国策“稳市场”的基调；
二是土地市场平淡，没有出现脱离市场的价格，印证了目前杭州市场走淡的行情。稳经济的要求下，城市建设还是要继续推进，土地还是会继续出让，限价控制了地价的上限，由此会出现以下第三个信号。
第三个信号：杭州可能会适度放松价格审批，毕竟目前市场走淡，哪怕价格空间批给开发商，最终也要接受市场的检验，不能被市场接受的价格，最终还是得根据市场来调整。对于优质地块，允许适合市场的价格出现是大势所趋。
综合来看，限价政策应该会根据市场状况来微调，让价格逐步适应市场，市场走淡的情况下，哪怕限价不暂停，最终成交价也会逐步回归正常。
对于购房者来说，看清项目价值和潜力，选择因限价而偏低的项目最为重要；
而对于那些价格本身已经回归正常的项目，更需谨慎入手；至于部分价格偏高和区域竞争激烈的项目，则完全可以适当等待，也许优惠折扣就在眼前。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
房叔后续推文也会着重分析面市项目的真实性价比，供购房者参考。
对于碧桂园金科尚合府的区域发展区块，房叔不再做评价，具体点评可以参考隔壁楼盘博翠府的点评：《是谁给你的勇气卖3万 金科碧桂园博翠府首开预测 |选房指南No.80》。
相比而言，尚合府毛坯的价格比博翠府稍显性价比，估计能勉强摇号，但肯定卖不完。
对于尚合府，房叔的建议依旧是：市场下行，大可观望。
PART 1
摇号信息
摇号房源：7号楼、8号楼
主力户型：94㎡、126㎡、139㎡
无房户倾斜：20%
均价：25500元/㎡（毛坯）
验资门槛：无
登记时间：2019年1月2日9点-2019年1月4日20点线上登记
PART 2
整体情况
开发商：杭州金渝房地产开发有限公司
拿地时间：2017.9
拿地楼面价：18860元/㎡，自持16%
销售价格：25500元/㎡（毛坯）装修改造费：
周边新房售价：
京杭府20199元/㎡
博翠府30147元/㎡
周边二手房售价：
水韵康桥：2.2万-2.8万元/㎡
大家运河之星：2.7万-3.3万元/㎡
恒基旭辉府2.3万-2.9万元/㎡
交房时间：2021年1月
单层层高：2米95
小区物业：碧桂园物业
物业费：3元/㎡·月
容积率：2.5
得房率：76%
周边城市界面：
东：公园、钱家浜街
西：顾扬路，杭州市新城实验幼儿园、新城实验小学
北：河道、金科碧桂园博翠府
南：蒋家桥路
更多关于该板块介绍请
《是谁给你的勇气卖3万 金科碧桂园博翠府首开预测 |选房指南No.80》
PART 3
楼幢分析
北面为河道及博翠府
东侧为公园
西侧有临时地面停车位
底楼有共建配套
北侧有地下车库出入口
南侧有底商
整体7号楼优于8号楼
PART 4
户型分析
整体来说尚合府的户型还蛮有创新的，打破了以往中间套小户型边套大户型的常规做法，而是一改常态，边套94㎡，中间套为126㎡和139㎡的大户型。
这样边套就做到了2+1开间朝南+客厅朝东（西），中间套做到了4开间朝南，户型图看不到尺寸，但这样的格局算是比较用心了。
位置：7号楼、8号楼边套
套数：67套
总价：199万-266万
优点：
全明户型、南北通透
2+1开间朝南，客厅带飘窗朝东（西）
缺点：
主卧带阳台，对起居有影响
厨房出口就是卫生间
位置：8号楼中间套
套数：34套
总价284万-341万
优点：
全明户型、南北通透
四开间朝南
客厅、次卧、餐厅带阳台
缺点：
除了走道有点长，没有其他太大的缺点
位置：7号中间套
套数：34套
总价：302万-363万
户型与126㎡户型类似，功能区尺寸会更大一些
PART 5
选房建议
考虑因素：
可选择房源：7号楼、8号楼东、西边套
1. 户型因素：所有的户型均一致
2. 楼幢因素：7号楼位置略胜于8号楼
3. 价格因素：7号楼东边套>8号楼东边套>8号楼西边套>7号楼东边套，楼层间13-17层价格最高（14层略低）
4. 采光因素：两幢楼采光条件一致，7号楼东边套和8号楼的西边套采光更佳，前方楼幢对低楼层采光有影响
5. 噪音因素：8号楼临马路，噪音更大一些，7号楼东边套临公园景观较好，略有噪音
考虑因素：
可选择房源：126㎡8号楼中间套、139㎡7号楼中间套
1. 户型因素：户型结构基本一致，126㎡更优
2. 楼幢因素：7号楼位置略胜于8号楼
3. 价格因素：楼层间13-17层价格最高（14层略低），东边单元高于西边单元
4. 采光因素：两幢楼中间套采光条件一致，前方楼幢对低楼层采光有影响
5. 噪音因素：8号楼临马路，中间套噪音影响不大
PART 6
尚合府一房一价表
2019杭州地铁楼盘图
1月版
回复“90方”
查看杭州网红盘90方户型PK
更多选房指南
关注杭州房叔公众号
杭州房叔
买房路上的自己人
往期回顾 |
选房指南 | 湘湖悦章 | 华夏四季 | 云和湖 | 博翠府 | 佳源府 | 艺尚府 | 京杭府 | 天都城 |
必看系列 | 刚需必看①：200万 | 刚需必看②：300万 | 改善必看①：城东叠墅 | 改善必看②：主城区别墅
房叔问答 |买富阳还是青山湖 | 滨江400万可以买什么 | 印江南弃选 | 近期买房操作建议
政策解读 | 2019年预测 | 假如杭州取消限价 | 请拐点论者闭嘴
产品解析｜90方户型哪家强
白天跑盘，深夜码字
求点赞，求转发
点击下方“写留言”和房叔交流
或者点个赞（好看），再走。