星奕云著一号选手选了哪里？滨江400万左右有什么选择？崇贤、富阳、青山湖能不能买？| 房叔问答No.12
摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
不要慌不择路，适合自己的最重要。
中签率走高，请务必慎重登记！
这一周大量的咨询者来自三个盘：星奕云著，沁源公寓和海德公园。海德公园这个最有希望万人摇的楼盘，登记人数定格在了5937，中签率为2.9%。沁源公寓登记人数与星奕云著大致相当，都是2000+，中签率在20%+。
在大量的星奕云著选房咨询中，出现了一个天选之子：星奕云著的一号选手。想和他握手沾沾运气的，到房叔这里来登记哈
今天星奕云著选房完毕，有好几位咨询者最终还是弃选了；天选之子挑了位置最好的12号楼的高楼层，不差钱
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
有不少星奕云著的购房者有以下的疑虑：金辉开发商小可能会烂尾、之前楼盘维权一塌糊涂、周边比较荒凉没有生活氛围等。
在此房叔统一回复如下：
客观说星奕云著的性价比还是可以的，周边虽然目前差一些，发展前景还是不错的。而且还是地铁口，项目边上就有一个代建的商业配套。
个人认为本轮行情调整不会幅度很大，甚至调整时间也不会太长，总体来说烂尾的可能性还是比较小的。
减配维权明年是常态，金辉开发商并不小，虽然减配或许难免，担心烂尾倒是有点过虑。综合来说，个人感觉还是可以买的。供大家参考。
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本期《房叔问答》的内容主要集中在近期的几个热盘：悦虹湾、星奕云著选房、天都城沁源公寓、江与城、崇贤、青山湖等还有二手房等老问题。
(为保护隐私，咨询者姓名均为化名
杭州房叔
买房路上的自己人
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
问答
01
@鱼
您好，我想咨询下滨江400万元左右的房子都有哪些推荐。本人在华为，老婆离得也不远。我们想买个大一点的户型，4房总要的，以后老人孩子什么的都会住在一起，一步到位比较省事。想买在单位的附近，上下班方便，但二手房都太贵了。有没有什么推荐？开发商要好一点的。
杭州房叔：
悦虹湾可以去看下。
之所以推荐悦虹湾除了地铁和湖景的优势之外，还基于以下原因：
1.价格因素：悦虹湾单价3.25万元/㎡（含4000元/㎡精装修）。这个价格在萧山往南要到卧城、往东得出通惠北路、往北得到新街才有得选了。二手房就更贵了，就像你说的，距离悦虹湾900米的金辰之光成交单价都要4.3万/㎡了。
2.产品因素：悦虹湾有多方股东，其中最被杭州购房者认可的滨江房产是项目的施工方，这无疑是在现在这个特殊阶段，对房产品质的有力保证。4000元/㎡的装标带中央空调和地暖，也算良心了。
3.地段因素：悦虹湾离滨江核心产业区近，到华为3.7公里，其他如到阿里巴巴5公里，海康威视3公里，也都比较近。房叔一直很看好白马湖板块，对于悦虹湾，最喜欢的还是他的127方可以在客厅观景白马湖。127方四房，对于想一步到位的购房者来说是很不错的选择。
悦虹湾已经开过三次了，开盘都售罄，无论是合院这类的上千万的房源还是上次开盘的高层89方、127方房源全部都一开盘就选完。
高层的1#、14#、15#三幢楼刚好12月17日（今天）开始登记，127方的三房总价400万左右，正好符合你的需求。
问答
02
@小张
你好，我问一下远洋江南院子值得买吗？19000的单价，在崇贤板块。
杭州房叔：
崇贤的地铁个人认为迟早会通，但是目前区块内缺乏的就是大型的商业配套，虽然城市界面不错，但是居住氛围不足。现在市场走淡，崇贤板块又有大量的后续供应，不用摇号已经是很正常的情况。
个人判断，年底年后板块内的竞争只会更加激烈，不排除有优惠的可能。至少眼前并不着急入手，建议观望一下再作决定。
@明明
您好，房叔，我现在工作在崇贤水洪庙这里，首付大概在60万，比较推荐哪里的房源啊？
杭州房叔：
工作地点在崇贤，原则上还是就近选择吧。崇贤后市有充足的选择机会，现在行情走淡，后市大致会延续，出现优惠的可能性极大，所以并不用过于着急，建议你看看崇贤现有的几个项目，年后看行情走势作个选择。京杭府、江南院子都可以去看一下。
问答
03
@天天
房叔你好，大江东的龙湖江与城怎么样？
杭州房叔：
大江东长期来看确实是值得看好的，但是本轮上涨中大江东有相当的透支嫌疑，大江东的发展是个循序渐进的过程，需要时间来沉淀，配套和人气都有待提升，更何况目前行情走淡而且会持续走淡，大江东后续的供应量也很大。综合来看投资为主的并不主张，建议暂时观望。
问答
04
@风
房叔您好，众安学君里和天都城沁源公寓哪个好些呢？比如交通生活设施等，孩子现在读书，以后就业估计在滨江西湖区西边以及老余杭一带。
杭州房叔：
学君里和沁源公寓一西一东完全不同的方位。
从交通来看，两者接近，学君里有临安轻轨，沁源公寓有地铁，公路交通也都不错；
生活设施上，沁源公寓略好一些，天都城多年的发展内部生活配套有一定的基础，学君里周边配套低弱一些；
区块发展来看，学君里依靠未来科技城和南湖新城的辐射，有一定的带动期望，沁源公寓主要依靠杭州向东和临平的对接，但是星桥一带未来还有不少的土地供应，发展的空间也不可小看；
性价比上看，沁源公寓还是有一定的优势，不是限价的话沁源公寓上调的幅度肯定要远胜学君里。
问答
05
@英子
房叔您好，目前有一套西溪海小海的自住，为了孩子两年后求是小学，原打算把另一个创客空间的酒店式公寓出手，另加现有存款70万，购买留下的和家园小区的小户型。今天一朋友刚买临安的天阳蔚蓝楼盘，首付70万，先付35万，剩余35万两年后交房时一起付清。另家庭年收入大概80万左右，如果现在买临安的房子可以用亲人的名义投资，预计后年应该也可以够的上买和家园小区。青山湖科技城这儿投资是否合理？
杭州房叔：
青山湖科技城的发展尚需时日，投资的话至少在眼前这个节骨眼上不主张，自住可以考虑。眼前淡市趋势明显，青山湖这一波涨得也狠，后市出现优惠的机会很大，建议暂时观望吧。和家园学区房为了孩子必须得买啊，不过侧面了解，求是和家园跟求是竞舟星洲差距较大，师资相对年轻，供你参考。
问答
06
@毛兄
房叔，可以评价一下阳光城上林湖这个楼盘吗？
@杭州房叔
上林湖是个老项目，是阳光城收购的。之所以说这个区域前景不大，主要是基于保值增值而言。
银湖的发展已经超过20年了，最大的优势在于山水资源，环境的确是不错的，上林湖的环境也确实不错，项目侧后方还有一个很不错的水库。问题在于，富阳跟杭州的对接会相对来说比较慢，很多地块都是早期都出让了，在一定程度上政府的投入会比较少。
银湖区块早期大量的低密度产品，入住率也不高，商业也就一直起不来，政府在产业导入方面也没有太多的动作，导致了区域内的职住平衡问题得不到解决。
现在看来依然如此。生活配套缺乏，商业配套起不来，导致二手接盘率特别低。从之前10年的情况看，区域内无论别墅排屋还是公寓，二手转让特别不理想。部分5年之前购买的低密度产品，现在保本出售都是问题。区域内未来的潜在供应量还很大，也在很大程度上抑制二手市场。因此，在中短期看来，区域内产品的保值增值前景，还是有待商榷的，至少不能特别看好。
问答
07
@乔峰大哥
房叔您好，我们是杭州买首套婚房，预算是首付150万，总价450万左右，目前关注申花板块，因为夫妻工作地点主要在浙大紫金港，玉泉和城北万达广场附近，目前二手房看中了东方福邸87平480万报价，请问这个地段我们的预算是否能考虑摇新房？比如前段时间绿城沁园开盘均价只有四万九，不知道后续103方的户型能不能有这个价格，谢谢！
@杭州房叔
你这个情况，沁园确实是首选，价格应该不会批得高很多。城北海德公园可以试试看，性价比很高；其他附近真还没有太多的新房好选择。二手可以考虑，但是建议你务必一并把学区问题解决掉。城西的小学学军紫金港小学、竞舟小学、星洲小学三个是最好的。二手可以年底年后去选，现在行情走淡，后续机会更多。不过看二手房就一个字：累。一定要多看多比较才行。
@风主
专家，打扰了。再次和您说一下今天的看房情况。拱墅区的蚕花园永和坊，中介说户型不错，可改2房，最低128万，可用公积金。和我的情况略匹配到一些，就是旁临高架桥一点不足。还有德胜小区，看了两套，但也都临近高架桥边。看房时，时不时有飞机飞过噪音可见不一般。蚕花园可以入手吗？
@杭州房叔
蚕花园的价格大致如此，二手房的价格除了户型，具体还涉及楼层、日照、区位等等，大致可以的价格。当然，现在市场形势比原来差一些，后市大致还会持续冷淡，二手房谈价的空间也会比原来大一些，建议多作比较吧，并不需要非常着急入手。
@商丘
房叔，您好。我家64方精装修经济房，位于丁桥长睦华天苑，刚满5年补差价，不含车位。现在有人出175万，可以出售吗？
@杭州房叔
长睦华天苑小户型的价格还可以，大致是这个价格，因为二手房具体评估涉及的东西太多，包括楼层、户型、具体位置、装修情况，精准评估比较难。个人建议是这样，如果你需要用钱，出掉还是可以的；如果出掉置换，那就需要一个相对明确的计划。现在市场行情走淡，年底年后的行情可能还会进一步走淡，置换确实是个机会。
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