云和湖2万7的单价，能摇么？你怎么会问出这样的问题 |选房指南No.81
在2018年1月底首开6、7、8号楼叠墅房源（均价33700元/㎡）售罄后，绿都云和湖一直潜伏。从3月开始就有消息透出将在5、6月份推出高层产品，而这个消息后来也石沉大海。
终于最新的消息出来，预售证正在申领中，将在2018年最后的日子推出高层10、11、12号楼，洋房楼王5号。关注了那么久，该来的还是等来了。
此前坊间预计本次高层房源价格有望到3万元/㎡，然而最终高层房源价定格在2.7万元/㎡的单价（含3500元/㎡精装修），对比8月售罄的同样位于三墩北板块的万科融信西雅图2.7万元/㎡（含3500元/㎡精装修）的单价，限价政策似乎并未放松。
只是，盘还是那个盘，人心已不是当年的人心。
4个多月前，西雅图最后一批房源391套，吸引了8562户家庭报名，中签率4.5%；而这次云和湖放出的价格，房叔收到的咨询竟然多数是：云和湖能摇么？高速影响大么？云和湖的学区好么？那边能发展起来么？
疯狂追逐西雅图和西湖国际城的时候，你们咋从来不考虑这些问题呢？
购房者不再笃定，冷静下来后，充满焦虑和疑虑。别说购房者，连云和湖的销售都不那么自信满满，他说若放几个月前，哪怕是3万的单价，也至少能吸引3000人报名，现在就不好说了。
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我们先来分析下云和湖的区块。
优势很明显：
绿都云和湖坐落在三墩浙大科技城板块，作为城西科创大走廊的东起点，新型高新技术产业与传统人文的碰撞，有着巨大的发展潜力。往长期来说，云和湖项目毗邻杭州未来云计算和大数据产业中心—阿里云谷，大量互联网高技术人才将聚集到这。有了产业有了人才，配套设施随之完善。往短期来说，就是这个项目南面紧邻的10万方湖景公园（在建中），约300米的湖区步道与云和湖直接相连，高层和洋房直面一线湖景。
劣势也很明显：
西侧200米就是高速公路，高速噪音对居住的影响显而易见。
三墩北这个地方被杭长高速、长深高速、铁路包围分割，即使云谷等所有的规划都落实，高速公路带来的割裂感也会是这个板块永远的痛。
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这个板块还有杭州摇号界的最后一个大boss，拥有星洲学区、曾创下两次万人摇记录的西湖国际城，很多投资客已经将西湖国际城的房价与对面的金地自在城比肩了。从目前来看，限价政策至少在三墩北这个区域并没有放松的迹象，如果西湖国际城还能开出之前的价格，哪怕略高一点点，那也将是摇号界最后一次万众狂欢。
与西湖国际城星洲分校的学区不同，云和湖的学区大概率是嘉绿苑小学景汇校区，分校能否创出本部的辉煌，全在于这个分校的校长以及生源的水平。不可盲目乐观。
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一句话总结：
云和湖所处相对成熟区域，地铁白洋站距离约1公里也在可接受范围。相比西湖国际城，云和湖的性价比略低，对比和光尘樾性价比接近。周边有龙湖水晶郦城、星汇悦城等次新房，价格并不低。
可以入手。
PART 1
摇号信息
摇号房源：高层10、11、12号楼，共384套；洋房5号楼，共14套
主力户型：高层89-107㎡，洋房110-128㎡
无房户倾斜：30%左右
均价：高层2.7万元/㎡，洋房3.2万元/㎡（精装修标准3500元/㎡）
验资门槛：预计首套50万，二套80万
登记时间：预计本周
PART 2
整体情况
开发商：杭州绿森置业有限公司
拿地时间：2016年11月28日
拿地楼面价：19864元/平方米
销售价格：高层2.7万元/㎡，洋房3.2万元/㎡
车位售价：高层大约在27-30万，洋房大约30万
周边新房售价：
中国铁建西湖国际城： 23233元/㎡
西雅图：2.7万元/㎡
周边二手房售价：
奥克斯缔逸城：1.7万-2.2万元/㎡
星汇悦城：3.1万-3.4万元/㎡
龙湖水晶郦城：2.8万-3.4万元/㎡
金地自在城：3.4万-5.3万元/㎡
项目规划：5幢高层、3幢洋房、4幢叠墅
交房时间：2020上半年
房屋朝向：南偏西18度
单层层高：高层2.9米，洋房3米
楼间距：最短22米，最长48米
小区物业：绿都物业
容积率：3.0
得房率：洋房约82%
精装亮点：智能门锁、玄关大理石地面、玄关柜、卫生间镜柜设计、U型厨房三面柜子
周边城市界面：
北：金庄路和联鸿街的交叉路口
南：水景公园在建、湖泊、湖对面是三墩幼儿园在建
西：金庄路、二级消防用地（应急使用）、约200米是长深高速
东：联鸿街、三墩景溪南苑住宅区、24班初中在建
公路交通：
古墩路直达申花、黄龙文教，留石快速路直达城东，紫金港快速路、紫金港隧道直达西溪湿地；附近两个公交总站，37路直达城西银泰，141路到地铁站，金家渡站可换乘地铁4号线（规划中）
轨道交通：
距离地铁2号线白洋站约1公里，规划地铁4号线
小区内部配套：
结合规划10万方水景公园融合打造的小区内部立体生态景观及儿童乐场
周边商业购物配套：
金地广场、永旺梦乐城（约2km以内）、西田城、303香港城
周边学校：
项目东北面有西湖区景汇幼儿园、东面嘉绿苑小学景汇校区（已开学）、24班公立初中、幼儿园在建（预计2019年9月招生）、项目南侧规划投资4个亿打造的三墩幼儿园
医疗：
浙江医院三墩分院（三甲2.5km），杭州祥隆医院及项目南侧的社区医院
PART 3
楼幢分析
西面为金庄路，约200米是长深高速
南面有地下车库入口（日常使用）
南侧为小区次入口
西南侧有化粪池
楼顶有移动信号接收设备
北侧有尾气井
北面为金庄路和联鸿街的交叉路口
西侧为地下车库入口（非日常使用）
11号楼1层、2层有物业管理用房、物业经营用房、居委会用房
商业及配套用房空调机位位于裙房二层屋面
北侧、西北侧有化粪池
楼顶有移动信号接收设备
北侧有尾气井
北面为联鸿街，一所公立初中和小学（在建中）
西面为北大门的地下车库入口
西侧为小区主入口
屋顶有消防水箱
养老用房空调机位位于一层
南面有儿童活动场所
楼顶有移动信号接收设备
北侧有尾气井
南面没有楼房，面向湖泊
东西两侧外墙有尾气井，高空排放
西侧有地下室进排风井
PART 4
户型分析
三房两厅一卫
位置：10号、11号、12号楼中间套
优点：
餐客一体，客厅带阳台、主次卧都带飘窗
三开间朝南
餐客一体
缺点：
只有一个卫生间
过道空间浪费
三房两厅两卫
位置：10号、11号、12号楼东、西边套
优点：
客厅带东（西）向飘窗
餐客一体
U型厨房，利用率高
主卧带飘窗、储藏空间较好
次卧带阳台
缺点：
厨房紧邻卫生间
客卧正对厨房
四房两厅两卫
位置：5号楼顶楼
优点：
全明户型、南北通透、四开间朝南
两卧室都带飘窗，书房和客厅带阳台
北带大露台
餐客一体，空间较大
缺点：
卫生间尺寸较小
四房两厅两卫
位置：5号楼1-6层
优点：
全明户型、南北通透、三开间朝南
两卧室带飘窗，客厅带阳台
餐客一体，客厅带南向大阳台
主卫尺寸较大带浴缸
缺点：
厨房面积略小
PART 5
选房建议
考虑因素：
所处位置：10号、11号、12号楼中间套
考虑因素：
1. 户型因素：三幢楼中间套户型均一致
2. 环境因素：10号楼、12号楼均可直接看湖景，11号楼略有阻挡
3. 噪音因素：10号楼、11号楼西侧临马路且离高速较近，12号楼稍远
4. 采光因素：10#、12#号楼南面为多层建筑，采光满分，11号楼受10号楼和12号楼遮挡。
5. 价格因素：预售证未出，预计平均价格12号楼高于10号楼高于11号楼
整体建议：首选12号楼，次选10号楼，最后选11号楼
所处位置：10号、11号、12号楼东西套
考虑因素：
1. 户型因素：三幢楼边套户型均一致
2. 环境因素：10号楼、12号楼均可直接看湖景，11号楼略有阻挡
3. 噪音因素：10号楼、11号楼西侧临马路且离高速较近，12号楼稍远
4. 采光因素：10#、12#号楼南面为多层建筑，采光满分，11号楼受10号楼和12号楼遮挡。
5. 价格因素：预售证未出，预计平均价格10号楼东边套与12号楼东边套价格最高
所处位置：5号楼顶楼为110㎡，其余均为128㎡
考虑因素：
1.户型因素：110㎡户型优于128㎡
2.环境因素：直面湖景，无其他不利因素
3.噪音因素：小区中心位置无特殊噪音
4.采光因素：南面东面临湖，采光均好
5.价格因素：一房一价表未出
选择顺序 | 选择房源 |
第1选择 | 顶楼110㎡户型 |
第2选择 | 128㎡户型，从上往下选，先东后西，楼层优先 |
PART 6
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