放弃了星奕云著，中了海德公园；翁梅 绿地艺尚府首开|选房指南No.77
最近后台咨询的热点都离不开这几个盘：星奕云著、海德公园、天都城……
有位从开号之初就陪伴着房叔的咨询者，从开始第一次咨询就是问海德公园。数个月前，那时海德公园还遥遥无期。
后面一路跌跌撞撞几乎摇遍了杭州所有类似总价的房子，一直没中，这样的情况，轮谁都会慌了神。
前几天终于摇到了星奕云著，恰好那个时候海德公园也开始登记了。
她觉得星奕云著107方的户型太小，不是她想要的，百般纠结。房叔建议：“客观说，星奕云著的性价比还是可以的。但如果觉得勉强，倒是不如放弃，现在市场行情不好，年后出现优惠售房的可能性极大，另行选择的机会也不少。”
周一的时候，她没去星奕云著的选房现场，她说，“放弃了心里又有点难受”。
周三上午10点，就收到了她一连串的消息。
居然，海德中签了，还是挺前面的号子。房叔比自己中了签还高兴。
昨天她选到了最想要的户型和很好的楼层。
说这个事，也是想和很多慌不择路的购房者说说，不要慌不择路，该你的一定跑不了。
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今天天都城选房，截止到下午4点，700多号了，还有不少房源剩余。
这个时候，房叔的好几位800多号咨询者都接到了销售的电话，于是表现出了迥异的心态，一位是纯投资的购房者一听说还有89方的机会，想都不想就奔向选房现场；还有几位是偏自住的，一看那么多人弃选，从众心理驱使，犹豫之下还是选择了不去。
投资客脑子里想的就是投资回报率，考虑因素比较简单，下手相对坚决；自住刚需，因为预算有限，会考虑方方面面：采光、高压线、幼儿园、小学、中学、菜场、交通、人气、小区low不low等等，总想用最低的价格买到相对完美的房子。
每次咨询，房叔都能感受到那种“一分钱难倒英雄汉”的无奈。
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言归正传，很多购房者问房叔为什么这么推荐天都城， 说天都城的二手房单价也不过一万九左右，有些年代长的还会更低。
首先，从投资角度来说，我们是按百分比来算回报率的。16000涨到19000，价差3000，涨幅是18.75%。32000涨到38000，涨幅也是18.75%。但通常我们会认为涨3000容易，涨6000难。再加上考虑投入的资金成本、风险等因素，肯定是16000的更具有投资价值。
其次，横向看杭州所有的板块。
1.6万元/㎡的单价+近地铁口+生活配套相对成熟，还有哪里能找这样的板块？
有是有，富阳、临安、临平山北、大江东以及萧山部分地区，我们不否认这些板块的价值，杭州未来也会呈多中心状态，但对于目前大多数还在主城区上班的刚需购房者来说，交通成本要不要算？
而且离主城区越近，客观来说，二次接盘的人也会越多。富阳、临安、临平山北、大江东以及萧山部分地区，没有特殊发展的情况下，地缘性客户还是占多数，这样受众面就窄了，后续换手相对困难一些。
不要怀疑天都城给房叔钱了，楼老板那么抠，怎么可能砸钱给房叔！
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很多购房者也喜欢拿星桥和翁梅对比，按目前的房价，房叔更看好星桥。原因如下：
跟星桥的对比，从距离上看，两者到市中心相差无几，如果从东站出发，还是翁梅更为便利。
为什么说星桥的板块相对更好一些，最主要的原因是两者所处的板块与杭州主城区的对接。
乔司翁梅板块往市中心方向是九堡，但是跟九堡之间又有脱节，本地也没有特别的产业，未来最大的可能是一个卧城版块。
翁梅的东北两侧是下沙和临平，但是跟下沙临平之间又是脱节的，基本是个准独立板块。从地图上可以清晰地看到板块处于绕城高速、东湖高架路、杭甬高速、杭浦高速四大高速（高架）环绕之中，跟周边的几大板块都有割裂。
而星桥板块，随着主城区和临平的逐步对接，加上丁桥板块的外延，都对星桥构成了利好，因此在小区域的选择上，星桥不会比翁梅差。但两者的价格差异是6000元/㎡。
万亩大盘广厦天都城和万科（南都）良渚文化村是十多年前几乎同时起步的，广厦要有当年南都和万科那点能耐，如果不是被天都城这个不善经营的大盘拖累，星桥的房价至少不会比翁梅低。
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
最后回到这期要写的盘，翁梅的绿地艺尚府：
翁梅板块目前处于发展初期，艺尚府又是地铁概念，绿地的产品中规中矩，毛坯交付有助于控制总价。总体来说，未来也还是值得看好。
至于“零距离”“地上铁”的噪音影响，又要地铁近又要没噪音，此事古难全呀。好在地铁晚上10点来钟就停止了的，总比路面上没日没夜，甚至晚上还更多的大卡车强。
PART 1
摇号信息
摇号房源：3#、5#共2幢楼，144套
主力户型：89方
无房户倾斜：30%
均价：22000元/㎡
验资门槛：冻结资金30万元
登记时间：12月24日9:00-12月26日20:00
PART 2
整体情况
开发商：绿地
拿地时间：2011年4月1日
拿地楼面价：4786.88元/㎡
开发经过：2011年4月1日，杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司竞得余政储出[2011]22号商住地，成交楼面价4786.88元/㎡，后由绿地接手开发，商业部分即绿地艺尚魔方，住宅部分为绿地艺尚府。
销售价格：22000元/㎡
车位售价：暂时不销售
周边新房售价：
江山云著2.55万元/㎡（精装修）
金地艺境：在售尾房，一楼，单价2.4万元/平方米
周边二手房售价：
保亿风景晨园：
89方，2.27万元-2.8万元/平方米
朗诗未来街区：
70方，2.4万元-3.1万元/平方米
89方，2.6万元-3万元平方米
项目规划：13幢高层，752户
交房时间：2020年12月
小区物业：南都物业
物业费：2.5元
容积率：2.08
得房率：79%
车位数：860个（1:1.14）
周边城市界面：
西：迎宾路，翁梅地铁站，艺尚魔方
东：翁乔路，绿化用地兼容社会停车场、朗诗未来街区
南：羊头坝路，绿化用地兼容社会停车场、东南侧为金地艺境
北：天万路，东田怡丰城
公路交通：
北侧300米为翁梅街，往东南延伸约1公里到东湖高架路，直接连通萧山科技城
北面900米为杭浦高速
西面1.1公里为杭甬高速
南面2.7公里为绕城高速
以上均为直线距离
轨道交通：
零距离地铁1号线翁梅站
周边商业购物配套：
以下均为实际步行路程
1号线上盖综合体绿地艺尚魔方：紧邻
翁梅农贸综合体：东侧，600米
华荣城：2.4公里
余之城：3.8公里
理想银泰城：4.8公里
宜家家居：2.8公里
周边学校：
杭州师范大学附属文正小学：250米
江山云著北侧规划幼儿园：900米
南苑街道中心幼儿园：2.5公里
南苑中心小学：2.5公里
乔司中学：1.9公里
临平第一中学：5.1公里
医疗：
规划三甲医院：江山云著西侧，600米
余杭第一人民医院乔司分院：1.7公里
余杭区第一人民医院：4.4公里
PART 3
楼幢分析
西侧有地下车库出入口、访客泊位
东侧有地库排气井和非机动出入口
东侧为翁乔路
南侧为小区次出入口，羊头坝路
西侧为商业广场，有2层商业，有围墙阻隔
西南侧为人行出入口
东侧有地库排气井
东侧有地铁1号线经过，东侧为迎宾路
北侧有商业泊位
南侧为18层的4号楼
PART 4
户型分析
三房两厅两卫
位置：3号楼、5号楼中间套，除5号楼1楼中间套外
套数：70套
总价：150万-201万元
5号楼1楼中间套为60㎡户型，总价为104万元。
优点：
三开间朝南、客厅带阳台、主卧次卧带飘窗
缺点：
厨房、卫生间、朝北书房依靠通风井采光
厨房面积较小
三房两厅两卫边套
位置：3号楼、5号楼中间套，除5号楼1楼中间套外
套数：72套
总价：161万-223万元
优点：
全明户型，北面直接采光
两房朝南，客厅带东（西）向大飘窗
厨房为U型厨房，利用率高
缺点：
阳台在主卧，对起居有干扰
PART 5
选房建议
考虑因素：
1. 采光因素：
5号楼南侧为18层的4号楼，从南侧为3号楼，对低楼层采光有影响，尤其是东边套12楼以下户型。
3号楼南侧双向四车道羊头坝路及绿化用地，采光满分。
2. 噪音因素：
5号楼西侧为地铁1号线翁梅站，距离1号线轻轨线约70米；
3号线南侧为双向四车道羊头坝路，东侧为双向六车道翁乔路，距离1号线轻轨线约130米。综合考虑还是5号楼的噪音干扰会小一些。
3. 价格因素：
最贵楼层为次顶楼17层，最贵为5号楼东边套，最便宜为3号楼中间套；13和14层都比12层、15层低，性价比很高。
一房一价表见选房建议下方
4. 户型因素：
边套户型优于中间套户型
5. 对于顶楼
房叔一直来的建议都是如果不是特殊户型，顶楼都可以直接选，采光好、视野好、总价低，性价比超高。
顶楼渗水的概率和楼下楼层没有差异，至于夏天太阳晒的问题，房叔一直回答是，难道低楼层的夏天可以不开空调么？
6. 低楼层房源，整体建议放弃。
考虑后期小区植被的遮挡、沿街噪音等因素，不用非得勉强去选。
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绿地艺尚府一房一价表
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PART 6
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