你愿意为1.97㎡使用面积付出10万/㎡代价吗？湘湖悦章零验资首开 |选房指南No.84
萧山南部卧城又有纯新盘入市。跟随佳源府之后，融信旭辉湘湖悦章首开2栋高层共211套房源，精装均价25200元/㎡。
项目首批入市房源不设验资门槛，它是杭州范围内第7个不设验资门槛的楼盘；也是继印江南之后，南部卧城板块内第二个不设验资门槛的楼盘。
板块内此前推出高层房源开盘选房的印江南和卧城印象，分别经过近半个月和1个月的续销去化，当前仍积压少量大户型。
时间的推移伴随区域市场行情趋冷，到湘湖悦章当下的推盘节点，为推动房源去化，和同板块内此前开盘的佳源府、印江南和卧城印象相比，湘湖悦章给出了更多资金上的便利和优惠——房源开盘当天除支付10万元房源定金外，无需再支付车位定金；其次车位开盘价格或以“代金券”形式给予一定优惠返还，最终成交价格比周边楼盘车位更低，售楼处消息直言会是“惊喜价”；再次，首付款支付时间由周边楼盘普遍采取的2天放宽为3天。这对购房者来说是好事情，买房能享受的优惠在变多。也印证了之前房叔对该板块的判断：大降价不会出现，但个别楼盘的优惠会持续进行。
湘湖悦章这次推出了中间套97㎡、东边套108㎡和西边套126㎡三种户型。单从价格和户型设计上来看，108㎡性价比最高但沿小马路；而126㎡户型超过108㎡的价值点在于面积更大，西边套视野更开阔，并且楼幢位置在小区内部不沿马路，受道路噪音和粉尘污染影响比较小。
湘湖悦章这次开盘房源单套总价范围217-327万元，这个价格范围同样可以买到佳源府洋房89-120㎡，之前佳源府的中签率为82%，那么湘湖悦章此次的中签率会怎么样？房叔试做以下分析：
1. 区位比较：
湘湖悦章和佳源府仅一路之隔。佳源府的卖点之一是幼儿园、小学就在门口，而湘湖悦章的卖点是“佳源府有的，我们都有”。区位方面几乎没有差异。
2. 产品比较：
湘湖悦章推的是高层，而佳源府推的是小高层住宅。
湘湖悦章最小面积是97㎡，佳源府为89㎡。湘湖悦章的户型没有尺寸标注，按一房一价表上公布的得房率79%来计算，97㎡实际使用面积为76.63㎡；佳源府的得房率为84%，89㎡实际使用面积为74.76㎡。两者仅相差1.87㎡，湘湖悦章的总价比佳源府贵了9-19万元，简单计算，相当于你要为多出来的1.97㎡使用面积付出4.8万-10万/㎡的代价。
之前有购房者问房叔，小高层和洋房同样都有电梯，为什么得房率会比高层高呢？主要是因为设计规范要求不同，导致高层的得房率会比小高层低。
譬如高层要求双逃生通道意味着两座楼梯，至少两台电梯，还需要配备电梯前室、配电间、值班用房等，所以公摊面积会更多。小高层楼梯、电梯都比高层少，还不需要值班室，公摊面积就会小一些。一般两者之间会差5-10个百分点。所以市场上小高层的单价会比高层更高一些，因为同样的面积你得到的实用面积更多了。
3. 市场比较：
房叔一直说佳源府的性价比在南部卧城目前的供应量中算是比较高的，就是基于得房率和价格的考虑。
然而转冷的市场就是如此残酷，总价超过200万元的房源，对大部分刚需来说已经很勉强了，能接受200万元以上总价的购房者观望的成分会更多。
于是南卧市场就出现了这样的局面：性价比极高、洋房卖出高层价的佳源府，中签率依然走高；而印江南得房率并不高，但因为是毛坯总价相对较低，就屡开屡罄了。
对于有改善需求或者预算相对宽松的刚需购房者来说，在这样的市场中捡回一些价廉质优的产品，确实是个机会。
鉴于此，房叔预计这次湘湖悦章哪怕自己不设验资门槛，其实市场已经自动设了门槛，中签率一样会走高，且销售情况并不容乐观。
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
PART 1
摇号信息
摇号房源：高层11、15号楼共211套
均价：精装25200元/㎡，装修标准3200元/㎡
主力户型：97㎡106套，108㎡52套，126㎡53套
无房户倾斜：30%比例，64户
验资门槛：不设摇号资金门槛，但需选房当天支付10万定金，三天内支付首付款
登记时间：2018年12月31日9时-2019年1月2日
PART 2
整体情况
开发商：融信，旭辉
拿地时间：2018.3.30
拿地楼面价：17134元/㎡
销售均价：高层97-126㎡户型装修均价25200元/㎡，含装修3200元/㎡
车位售价：暂未定，参考周边车位售价25万左右，项目车位价格会在市场定价基础上给予一定优惠
户型改造费：无
选装费：无
周边二手房售价：
北辰奥园毛坯带地暖82㎡挂牌单价25467元/㎡；
开元名郡89㎡成交单价22472元/㎡；
项目规划：19幢高层+10幢叠排共约2104户
住宅业态建筑类别：高层，叠排
交房时间：2022年3月
房屋朝向：南
小区物业：融信世欧物业
容积率：2.7
得房率：80%
南向楼间距：47-67米，其中11号楼和15号楼的楼间距为47米
层高：安装完吊顶后的层高可达2.95米
外立面：水包水真石漆
精装特点：中央空调，新风系统，卫生间部分面积铺陈地暖
梯户关系：高层2梯4户
周边城市界面：
北：规划南四路、规划市政公园、北辰奥园
南：规划南五路、变电站（与项目相隔约2、300米）
西：德信金茂佳源府、安置房、风情大道
东：待出让地块、蜀山路、浙大二院总部
公路交通：
“三横两纵”道路规划。项目西侧、东侧分别近邻两条纵向主干道风情大道和博奥路-蜀山路；项目北面近邻两条横向主干道向旭路和晨晖路；项目南面约1.5公里处为另一条横向主干道亚太路。
轨道交通：
东面2公里处为地铁线2号线朝阳站，可无缝对接杭州地铁1号线和6号线；另规划地铁1号线南延线与11号线。小区内部配套：楼幢人脸识别系统，小区西侧和北侧设置商铺，内部超1万㎡景观花园，健身区，儿童乐园，老年人康体中心
小区代建学校：
一所18班幼儿园
周边商业购物配套：
项目东约1.8公里规划有萧山青少年文体中心公园，约2公里有南江商业中心以及在建中的约11万㎡开元广场综合体，5公里以内有世纪联华超市、汇德隆商业中心、银隆百货，另项目东北面约2公里有曹家桥农贸市场及南江农贸市场。
周边学校：
项目东南角代建一所18班幼儿园；项目西邻的佳源府代建一所12班制幼儿园和42班制小学，约2公里范围内，有贺知章幼儿园，贺知章小学、朝晖小学、朝晖初中、规划还有湘湖公学等。
周边医疗：
项目东侧300米为浙大二院总部，5公里内还有萧山第一人民医院（约3.3公里）、萧山中医院（约5公里）
PART 3
楼幢分析
优势：
南面是小区代建幼儿园，为低层建筑，因此11号楼南向采光较佳、
小区内部高层交错分布，西边套视野采光较佳
劣势：
南面为小区代建幼儿园，可能受到幼儿园活动噪音影响
东邻规划用地，未来东边套视野可能被东邻地块上的高层建筑所遮挡
靠近马路，可能受到噪音和汽车尾气污染影响；但该条马路为湘湖悦章和东侧待规划项目之间的支路，车行流量应该不会特别大。
北面设有一处开闭所，可能存在辐射影响
南侧、西南侧和东北侧设有三个化粪池，可能存在异味影响
优势：
小区内部高层交错分布，西边套视野采光较佳
劣势：
南面采光，尤其是低楼层采光不如11号楼理想；但南向楼间距达47米，超过南面11号楼楼幢高度的二分之一，对高层区来讲这样的楼间距算比较开阔。
东邻规划用地，未来东边套视野可能被东邻地块上的高层建筑所遮挡
靠近马路，可能受到噪音和汽车尾气污染影响；但该条马路为湘湖悦章和东侧待规划项目之间的支路，车行流量应该不会特别大。
南面设有一处开闭所，可能存在辐射影响
PART 4
户型分析
各户型位置平面图（从左往右分别是126㎡、96㎡、96㎡、108㎡）
需要精装修明细可以加房叔微信领取
位置：11号楼中间套、15号楼中间套
套数：106套
价格：217-253万元
优点：
双阳台设计，每个功能房间都有窗户，采光通风性较佳；南北较通透；室内走道面积小，室内面积利用率高
缺点：
厨房采光窗对着通风井，不十分利于厨房内气味散发和干燥；同时厨房采光窗靠近书房采光窗，厨房间操作和气味散发可能影响到书房。
位置：11号楼东边套、15号楼东边套
套数：52套
价格：245-285万
优点：
南北较通透；每个功能房间都有采光窗，增加房间采光通透性，其中主卧卫生间和可变空间依靠通风井采光；客卫干湿分离设计；主卧带独立衣帽间独立卫生间的套房式设计；可变空间一个，室内面积利用率较高；餐客厅飘窗三面采光并且外凸增加了空间使用面积
缺点：
无明显缺点；略微不足的地方是主卧卫生间采光窗对着中间套卫生间采光窗，或影响私密性
位置：11号楼西边套、15号楼西边套
套数：53套
价格：280-327万
优点：
南北较通透；每个功能房间都有采光窗，增加房间采光通透性；主卧带独立衣帽间独立卫生间的套房式设计；
缺点：
无明显缺点；略微不足的地方是主卧卫生间采光窗对着中间套卫生间采光窗，或影响私密性；餐客厅飘窗两面采光，对比108㎡而言优势略有所欠缺。
PART 5
选房建议
1、楼层较高，分别为26层和27层；噪音影响最重的在中间楼层，并向上、下两个方位递减；
2、高楼层的选择可着重考虑楼幢位置，建议优先选择11号楼，再选择18号楼；
3、低楼层房源的选择可着重考虑采光光照条件的满足，也建议尽量优先选择11号楼
每个户型均可按以下顺序选择。
PART 6
湘湖悦章一房一价表
2019杭州地铁楼盘图
1月版
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