2019，楼市会怎么走？ | 房叔问答No.14
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转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
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2019年行情会怎么样？这是房叔收到的最多的咨询。希望以下的判断能够帮助你抉择。
2018行情走淡是不争的事实，年底年后不可能存在短期反转的可能。关于政策和趋势解读，有几点是肯定的：
第一，2019初期的行情会继续走淡。
第二，政策方向很明确：稳！市场要反弹，调控政策会维持甚至收紧；市场真要持续下行，调控政策完全可以一城一策适度放开乃至全面放开，因为稳字当头最为重要。
第三，2019的潜在供应量并不大，在融资放宽的背景下市场面上也不会大降价或者持续下跌的可能。
第四，2019在虚火渐息的市场面上，竞争激烈是必然，优惠促销估计不会少。
第五，购房者的好日子来了坏日子也来了，在忐忑中购房又在挣扎中维权，预计将是2019年的主旋律。
综合来看，2019年的市场，将是短期从疯狂顶端回复正常的年份，虚火渐息的调整是正常的，冷市不会长，激烈竞争中的产品把控和甄别将是考验开发商和购房者的同一首歌。
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本期《房叔问答》的内容主要集中在近期的几个热盘：佳源府、华夏四季、云和湖、微风之城等还有二手房等老问题。
为保护隐私，把咨询者姓名都任性地删掉了
杭州房叔
买房路上的自己人
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
问答
01
云和湖和华夏四季投资选哪个？
杭州房叔：
从升值潜力来看还是华夏四季要更胜一筹。毕竟未来科技城的升值潜力还是要胜过三墩北的。只是华夏四季这次开盘的都是大户型，总价较高后期转手相对不容易一些。云和湖有89方的小户型，相对来说更适合小资金投资。
问答
02
房叔您好，从网上一直关注您，最近开始买房，想得到您的一些楼盘推荐，目前我们的情况是：
1，我和我老婆外地人，刚取得杭州户籍。家庭月收入2w差点
2，都是从事it行业，目前分别在滨江和转塘工作
3，目前首付预算50-70w，希望自然环境和未来发展能好点，离上班地点近些，当然不希望买到那种需要维权的房子。未来两年有买车和生宝宝考虑。
杭州房叔：
现在行情走淡，年底年后双限不会马上放开，涨价的可能性基本不存在，可以不用太着急下手。从你们工作地点和买房计划来看，需要兼顾夫妻双方的工作地点和未来宝宝的学区。从你们的预算来看，相对比较合适的还是在萧山南部，200万左右的预算有点紧张，可以关注一下市心府，地铁概念，未来可能的学区应该不会差；另外如果预算可以宽松一些，也可以关注一下佳源府，未来一号线延伸的话交通也可以，有幼儿园和小学配套，据悉很有可能是浙大附小。
关于维权，由于限价，好多项目开发商很难有利润，装修减配是普遍现象，所以明年维权大概率是普遍现象。不过个人倡导适度维权，相对来说以往口碑好一些的开发商，维权的可能会小一些。供你参考。
问答
03
房叔你好，最近在考虑佳源府，之前对小高层没有了解，他是因为没有电梯，所以得房率会高一些吗？
杭州房叔：
小高层得房率高不是因为没有电梯，小高层一样是有电梯的，主要是因为设计规范要求不同，导致高层的得房率会比小高层低。
譬如高层要求双逃生通道意味着两座楼梯，至少两台电梯，还需要配备电梯前室、配电间、值班用房等，所以公摊面积会更多。小高层楼梯、电梯都比高层少，还不需要值班室，公摊面积就会小一些。一般两者之间会差5-10个百分点。所以市场上小高层的定价会比高层更高一些，因为同样的面积你得到的实用面积更多了。
问答
04
房叔好！我在杭州有房票，首套首贷资格，想在杭州投资一套房产，未来如果孩子想在杭州发展，可考虑留给孩子，大概总投资800万以内，您有啥好建议吗？谢谢！
杭州房叔：
800万总价，住宅类的可以考虑金茂府和沁园。沁园成熟地段，绿城品质，产品相对来说也可靠，目前近5万的价格性价比还是相当不错的；金茂府的产品有一定的特色，东城金茂府地铁概念，不过区域内目前竞争激烈，考虑的话可以观望到年后，或许有优惠的可能。
叠墅类的可以考虑一下九溪云庄和悦虹湾。九溪云庄转塘较为纯粹的低密产品，产品本身有一定的特色，德信的品质也还不错；悦虹湾有独特的山水资源，滨江品质，产品也还不错。
问答
05
房叔您好，请教您大江东的龙湖江与城的排屋值得投资吗？江与城的排屋、和萧山市心、卧城的排屋、湘湖壹号排屋，哪个升级空间更大呢？
杭州房叔：
从投资的角度来看，排屋并不是个好选择，二手转让很不容易。
单纯从你列举的区域来看，江与城的自住性略差，如果不是因为地域的偏好，不是非常主张，大江东还有污染与风向的问题，未来转让也是颇有难度；湘湖壹号产品不错，价格颇高，自住尚可，投资也是同样的问题；萧山市心和卧城的排屋自住性最强，市心的排屋价格较高，从升值的角度来说空间略强，还有一定的稀缺性，很重要的原因是今后的转让相对看好；卧城略弱于市心，但比前两个要好一些。
问答
06
你好房叔，可否横向对比一下艺尚府和星光云著两个盘？
杭州房叔：
从区位上讲，艺尚府位于乔司翁梅板块，星奕云著位于星桥。从距离上看，两者到市中心相差无几，如果从东站出发还是艺尚府更近。为什么说星奕云著地段更好，最主要的原因是两者所在板块与杭州主城区的对接。乔司翁梅板块往市中心方向是九堡，但是跟九堡之间又有脱节，本地也没有特别的产业，未来最大的可能是一个卧城板块。它的东北两侧是下沙和临平，但是跟下沙临平之间又是脱节的，基本是一个准独立板块。其实你从地图上可以清晰地看到，整个板块处在绕城、东湖、杭甬和杭浦四大高架环绕之中，跟周边的几大板块都有割裂，起点也相对较低一些。星奕云著所在星桥的发展要比翁梅早很多，天都城的多年经营，主城跟临平的逐步对接，丁桥板块的外延，都对板块构成了利好。因此，在小区域的选择上，至少星桥不会比翁梅差。
从楼盘角度讲，艺尚府是毛坯，减配可能性小，星奕云著是精装修大概率减配。从宜居性来说，艺尚府过于嘈杂。
问答
07
房叔，尚合府高层2w5毛坯，值得入手吗？论升值空间是尚合府高还是南部卧城的高？
杭州房叔：
尚合府的价格并不低，区块确实有不错的发展空间，但是价格已经完全上来，较之京杭府一带的价差偏大。相比而言，区域的空间在长线，宜居性不及卧城。项目距离地铁偏远一点，但就眼前这个价格，性价比还不如佳源府。
问答
08
未来科技城的华夏四季与艮北的天悦江湾哪个好些？是不是拥江发展会更好一点？
杭州房叔：
从目前的性价比和未来的发展潜力来看，都是华夏四季要胜过一筹，没有疑问。拥江发展的前景还是不错的，艮北还有相当的发展空间，但是这一波的房价上涨有点快，至少会有一个阶段的等候期，等待新的配套跟上和城市界面的优化。
问答
09
房叔好，今天看了下风荷锦庭，目前价钱还有上班30分钟车程感觉还行，但是不知道其宜居性和发展性怎么样，值不值得买。尤其是对比南卧板块，孰好孰坏？
杭州房叔：
滨江奥体和萧山东大量的产业集聚外溢，基本会在萧山南部，是目前滨江萧山地区的最大后花园。这些产业的人口外溢至少目前达不到义桥。义桥本身以传统制造业为主的产业基础略弱，仅依靠本地产业升级的支撑略显不足，目前义桥并没有特别的规划前景，至少不及南部卧城。
问答
10
您好，麻烦您帮我分析一下1872、天悦江湾、杭州世纪怎么取舍？
杭州房叔：
艮北是钱江新城二期的延伸，有一定的发展空间，但也仅仅是一定，你一看杭州地图就明白；杭州世纪不同，是在杭州城市发展方向的中轴线侧，未来的城市红利肯定远胜艮北。在限价背景下，艮北这一波价格上涨并不少，而杭州世纪却是涨不上。两边开发商半斤八两，单从潜力来看肯定选杭州世纪。
问答
11
我老公看中微风之城的叠墅，你如何看待，孩子已大不用考虑读书问题。总价约270万。和大城小院以及风荷锦庭比如何？
杭州房叔：
大城小院在银湖，优点是低密住区大环境不错，缺点是配套不足而且短时间内不会有太大的改观；微风之城在东洲，相对来说可以部分依靠富阳市区的配套，环境也相当不错。开发商融创更好一些。银湖的发展前景略逊色于东洲，银湖的战线过长，配套和产业缺乏是长期不利因素，不及东洲有本地产业支撑的潜力。纯粹从投资的角度出发，银湖还是乏力。个人觉得微风之城至少比银湖要更好一些，环境上不输，配套上对富阳城区可以有一定的依赖，发展潜力上有东洲还算可以的产业支撑。目前的价格性价比还可以吧，如果你们的工作地点上可以接受，又没有小朋友的上学牵挂，还是可以考虑的。
风荷锦庭和微风之城相比，个人觉得微风之城更好一些。两个项目距离差别不大，对城市配套的对接上微风之城略胜，义桥无论产业还是环境都弱，跟萧山的对接又️一定的断层，环境上微风之城明显优越。
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2019杭州地铁楼盘图
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