紧挨高速，耦园噪声测评的结果太出乎意料了？耦园噪声测评出炉|选房指南NO.107
近期精彩
之前就一直有购房者问房叔，为什么在闭眼摇系列楼盘最后的“闭眼摇”楼盘盘点！里没有耦园。房叔一拍脑袋说，哎呀，过年编稿子，一激动给漏了！
是真的给漏了。
耦园的性价比妥妥在闭眼摇楼盘之列。
能不能闭眼摇首先取决于和周边二手房的价格差。
耦园边上几个楼盘，最具对比性的就是滨江西溪之星，同样的一线高速房。西溪之星约120来方的户型，单价在3.9万元-5.2万元/㎡不等，连同89方的小户型在内，总价基本都在400万元以上，直奔500多万而去。耦园北侧相邻的西溪融庄，二手房毛坯单价也在4万上下。而耦园尽管这次开出来的都是120㎡和140㎡的大户型，但总价基本都控制在了400万内。性价比很明显了。
对比新房，耦园缺乏临近直接可以对比的项目。距离稍远可以参考的项目不少。一是梧桐郡，价格上耦园略高，位置上各有优势，综合看耦园至少不差；二是凤凰台，位置上耦园好得多，价格竟然还是耦园便宜，当然跟凤凰台比似乎有点欺负它的味道，毕竟凤凰台的性价比是负面典型。
至少，可以确定的是，耦园这个位置，如果不是限价，完全不会是这个价格。根据我们的噪声模型测算，高速对耦园后几排房源的噪声影响极其小，都达到了非常安静的程度，这在其他楼盘的测评中还从来没有出现过。当然，临近高速，耦园前排房源的噪声就完全不一样了。具体噪声测评拉到底。
昨天发布的云和湖也属闭眼摇的楼盘，这次开出的洋房位置还算不错，至少比未开的沿马路的洋房楼幢位置好。
房叔对此的建议是，只要是他们的位置符合你的居住需求，性价比上没有问题。两个都去摇，摇，摇。
香港兴业耦园
PART 1
摇号信息
耦园鸟瞰图
摇号房源：洋房11、13、14、15、21幢，共144套
主力户型：90-144㎡ 120套，144㎡以上24套
无房户倾斜：30%，即43户
均价：90-144㎡ 均价28200元/㎡，144㎡以上均价33000元/㎡
验资门槛：60万
登记时间：2019年 3 月 23 日9时起至 2019年 3月 25 日 17 时止接受在线登记
PART 2
项目整体规划、配套信息
开发商：杭骏置业（杭州）有限公司
拿地时间：2015年6月1日
拿地楼面价：8808元/平方米
销售价格：90-144㎡ 均价28200元/㎡，144㎡以上均价33000元/㎡
车位售价：待定（还未开卖）
周边新房售价：
泰禾杭州院子 上期排屋（毛坯）均价 48500元/㎡起
周边二手房售价：
滨江西溪之星 毛坯单价39326元/㎡—单价52768元/㎡
绿城西溪融庄 毛坯单价39179元/㎡—单价42991元/㎡
项目规划：12幢洋房和10幢联排以及一幢叠排，共396户
交房时间：2019-04
房屋朝向：南偏东
单层层高：2.9m
小区物业：绿城物业
容积率：1.2
得房率：82%
精装亮点：毛坯
区位图
周边城市界面：
北：河流、对面是绿城西溪融庄
南：纬三路、路对面是滨江西溪之星（住宅）
西：兰竺桥路、路对面是杭州师范大学附属五常中心小学
东：白庙支路、长深高速（G25）、西溪湿地
公路交通：
北距文一西路 约2.0km
南距留下枢纽 约2.9km
西距荆长大道 约410m
东距长深高速 约240m
规划3号线 （访溪路站） 约2.2km
规划5号线 （常二路站） 约3.0km
周边商业购物配套：
阿里巴巴淘宝城一期 约2.3km
多乐多购物中心 约2.3km
西溪印象城 约2.4km
赛银国际广场 约2.3km
海港城 约1.8km
周边学校：
项目自带幼儿园
未来科技城第一幼儿园(在建)
未来科技城第一小学(在建)
杭州师范大学附属五常小学 约224m
杭州师范大学附属学校五常中学 约492m
杭州文澜未来科技城学校 约1.7km
文溪中学 约1.9km
云谷学校 约2.0km
医疗：
五常街道社区卫生服务中心 约1.6km
浙江省立同德医院五常分院急诊 约1.6km
杭州橡树老年病医院 约3.1km
杭州市西溪医院 约3.5km
生活：
红发新鲜蔬菜粮油店 约1.8km
勾庄蔬菜批发零售 约2.0km
余杭农村商业银行 约1.5km
中国建设银行ATM 约1.8km
招商银行ATM 约2.1km
公共配套：
五常湿地 约1.7km
西溪国家湿地公园 约2.1km
枫林晚图书馆 约2.2km
杭州图书馆（运动分馆）2.3km
西湖区图书馆蒋村街道分馆 约2.3km
配套示意图
PART 3
楼幢区位优劣势分析
11号楼
优势：
西边单元靠近项目中心，景观较好、较安静
劣势：
东边单元靠近幼儿园，会有时间段噪声影响
13号楼
优势：
北面是河流，北向视野较好
西边单元靠近项目中心，景观较好、较安静
劣势：
东边单元靠近幼儿园，会有时间段噪声影响
14号楼
优势：
北面是河流，北向视野较好
处于项目中间，安静、景观较好
15号楼
优势：
北面是河流，北向视野较好
劣势：
西面沿马路，西边单元的马路噪声粉尘影响较大
21号楼
优势：
前面是23号楼4层叠排，南向视野更广
处于项目中心位置，安静、景观好
PART 4
户型点评
117㎡首层 （带地下室） 五房三厅三卫
位置：21号楼首层
套数：6套
总价：377万—392万
优点：
南北通透、全明户型
三开间朝南、一楼带花园
地下室存储空间大
餐客一体、U型厨房
缺点：
一层易潮
主卧走道面积浪费
123㎡ C户型 首层（带地下室） 四房两厅三卫
位置：11/13/14号楼的首层
套数：12套
总价：414万—430万
优点：
南北通透、全明户型
四开间朝南、一楼带花园
餐客一体、U型厨房
两卧室带独卫
地下室存储空间大
缺点：
无玄关
进门正对餐厅
走道面积浪费
次卧内的卫生间是暗格
123㎡首层（带地下室）C户型图
123㎡ A户型 标准层 四房两厅两卫
位置：21号楼2-5层
套数：24套
总价：320万—354万
优点：
户型方正、南北通透、全明户型
三开间朝南
餐客一体、客厅带飘窗或阳台（奇数层为飘窗、偶数层为挑空阳台）
朝南两卧带阳台或飘窗（奇数层为挑空阳台、偶数层为飘窗）
U型厨房、利用率高
朝南次卧内带一个小衣帽间
缺点：
主卧走道面积浪费
123㎡标准层A户型图
140㎡ B户型 首层（带地下室） 四房两厅两卫
位置：15号楼首层
套数：6套
总价：428万—446万
优点：
户型方正、南北通透、全明户型
三开间朝南、一楼带花园
餐客一体、客厅带飘窗
U型厨房、利用率高
地下室存储空间大
次卫干湿分离
缺点：
走道面积浪费
140㎡首层（带地下室）B户型图
140㎡ B户型 标准层 四房两厅三卫
位置：15号楼2-5层
套数：24套
总价：363万—385万
优点：
户型方正、南北通透
三开间朝南
餐客一体、客厅带飘窗或阳台（奇数层为飘窗、偶数层为挑空阳台）
朝南两卧带阳台或飘窗（奇数层为挑空阳台、偶数层为飘窗）
U型厨房、利用率高
主卧可放两个衣柜
次卫干湿分离
两卧室带独卫
缺点：
次卧内的卫生间面积小，且是暗格
140㎡标准层B户型图
142㎡ C户型 标准层 四房两厅三卫
位置：11/13/14号楼的2-5层
套数：48套
总价：372万—403万
优点：
南北通透、四开间朝南
餐客一体、客厅带飘窗或阳台（奇数层为飘窗、偶数层为挑空阳台）
两卧室带独卫
主卧有衣帽间，并带阳台或飘窗（奇数层为挑空阳台、偶数层为飘窗）
U型厨房、利用率高
缺点：
无玄关
次卧内的卫生间是暗格
走道面积浪费
142㎡标准层C户型图
178㎡ 顶楼跃层 五房三厅三卫
位置：21号楼顶楼
套数：6套
总价：586万—607万
优点：
户型方正、南北通透
三开间朝南、横厅设计
U型厨房、利用率高
二楼套房、私密性好
缺点：
厨房与餐厅位置较远
一楼走道面积浪费
178㎡顶楼跃层户型图
190㎡B户型 顶楼跃层 五房三厅三卫
位置：11/13/14/15号楼顶楼
套数：18套
总价：604万—647万
优点：
户型方正、南北通透
三开间朝南、超大客厅
U型厨房
客卫干湿分离
二楼套房、私密性好
二楼双向露台
缺点：
主卧内走道面积浪费
190㎡顶楼跃层B户型图
PART 5
选房建议
117㎡选房建议
考虑因素：
1． 位置：21号楼一层
2． 采光：西边单元前面无遮挡，采光优于东边单元
3． 噪声：西边单元噪声指数略高于东边单元
4． 户型：户型一致
5． 价格：东边套比西边套贵4万，中间套的价格相差1-6万
123㎡选房建议
考虑因素：
1． 位置：11/13/14号楼的一层（带花园地下室）、21号楼的2-5层（标准层）
2． 采光：11号楼一层的采光优于13/14号楼；21号楼东边单元的采光优于西边单元
3． 噪声：11/13/14号楼一层的噪声均为很安静，11/13号楼，噪声从西向东增加，14号楼噪声从西向东递减；21号楼2-5层噪声峰值分布在5层，噪声从西向东递减
4． 户型：一层的带花园、地下室
5． 价格：带花园的一层价格，11号>13号>14号。标准层的最贵分布在5层；同楼层，东边套比西边套贵5万，中间套价格从西向东增加，相差1-5万。带花园的一层比标准层贵76-94万。
140㎡选房建议
考虑因素：
1.位置：15号楼一层（带花园）、15号楼2-5层（标准层）
2.采光：标准层，东边单元采光优于西边单元；一层，西边单元采光相对较好
3.噪声：标准层，噪声峰值分布在5层，噪声从西向东递减；一层，噪声从西向东递减；15号楼3单元02室非常靠近道路，噪声较严重
4.户型：一层的带花园、地下室
5.价格：标准层，最贵楼层分布在5层，同楼层东边套比西边套贵5-6万，中间套价格相差3-4万；一层东边套比西边套贵8万，中间套价格相差2-7万
142㎡选房建议
考虑因素：
1.位置：11/13/14号楼的2-5层
2.采光：11号楼>13号楼>14号楼
3.噪声：3幢楼的噪声均为很安静
4.户型：户型一致
5.价格：最贵楼层均分布在5层；不同幢之间，11号>13号>14号
178㎡/190㎡选房建议
考虑因素：
1.位置：178㎡在21号楼顶楼；190㎡在11/13/14/15号楼顶楼
2.采光：顶楼采光均不错
3.噪声：15号楼的噪声最大，其他楼幢噪声均为很安静
4.户型：190㎡略优于178㎡
5.价格：178㎡的总价在586-607万；190㎡的总价在604万—647万
PART 6
一房一价&噪声评测
-END-
本文作者/不一 主编/大花姐
编辑/清水草 出品/房叔
福利来了
2019杭州地铁楼盘图
3月版
活动截止时间：2019年3月24日9:00
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