招商越秀公园1872 自住投资价值就是偏弱，不管你们怎么说|选房指南No.104
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要说杭州哪个板块的大户型卖得好，估计艮北算一个。依托拥江发展的前景，和TOD住宅的概念，从杨柳郡到公园1872到天悦江湾，都卖得不错。
招商越秀公园1872目前是第三次开盘，与前两次开盘均价几乎一致。
一句话点评：
艮北主要是受钱江新城东扩的利好，还有相当的发展空间，但是这一波的房价上涨有点快，至少会有一个阶段的等候期，等待新的配套跟上和城市界面的优化。预计后期会在这个水平上维持较长的时间，投资价值偏弱。从目前的售价看，比对面的杨柳郡要贵了5000多元的单价，从临近的二手房价格看，也已是大致的市场价。
从自住角度考虑，之前关于该楼盘维权的消息也是不绝于耳，减配是常态，开发商本身缺乏做出精品住宅的口碑，再加上周边及地下复杂的交通动线，房叔认为自住价值也略弱。
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PART 1
摇号信息
招商越秀公园1872鸟瞰图
摇号房源：7幢、9幢，共82套
主力户型：130㎡、135㎡、150㎡、154㎡
无房户倾斜：20%
均价：90-144㎡41套，均价40400元/㎡，装修标准3500元/㎡；144㎡以上41套，均价41000元/㎡，装修标准3500元/㎡
验资门槛：100万
登记时间：2019年3月22日00:00至3月24日20:00
PART 2
项目整体规划、配套信息
开发商：招商、越秀
拿地时间：2016年11月28日
拿地楼面价：25787元/㎡
销售价格：90-144㎡41套，均价40400元/㎡，装修标准3500元/㎡，144㎡以上41套，均价41000元/㎡，装修标准3500元/㎡
车位售价：约40万/个
周边新房售价：
越秀招商天悦江湾 上期高层均价40200元/㎡
地铁绿城杨柳郡 上期高层均价35780元/㎡
周边二手房售价：
世茂东壹号 单价30835元/㎡—单价43983元/㎡
项目规划：一期12幢小高层+三期12幢小高层+二期7万㎡商业综合体，住宅总户数1300户
交房时间：2019年12月底
房屋朝向：南偏东
单层层高：3.1m
楼间距：平均约45m
小区物业：招商局物业管理有限公司
容积率：2.15
得房率：76%左右
区位图
周边城市界面：
北：九和路、地铁1号线
南：新塘路、路对面是建华小区
西：三官塘路、路对面是越秀天悦江湾（住宅）
东：五号港路、路对面是交通晓时代（住宅）、澎雅幼儿园、澎博小学
交通：
北面德胜快速路 约620m
南面艮山东路（快速路，预计2020建成） 约1.0km
西面杭甬高速 约900m
东面杭海路 约2.2km
地铁1号线 (七堡站) 约150m
地铁9号线（七堡老街） 约1.5km
小区内部配套：下沉式会所、室内恒温泳池
小区内部商业配套：项目二期是约7万㎡自持商业综合体
周边商业购物配套：
招商I PARK 约200 m
天达广场 约822m
李宁体育公园（规划一定商业体量） 约200 m
天悦江湾商业配套 约281m
杨柳郡商业配套 约131m
杭州港龙城 约1.8km
金海百货 约2.5km
汇和城购物中心 约3.8km
李宁体育公园南、九和路地铁站、招商武林郡东规划有商业用地待出让
周边学校：
规划幼儿园 约600m
澎雅幼儿园 约241m
澎博小学（澎雅校区）约340m
澎致小学（公办采荷实验小学）约664m
规划采荷实验中学 约800m
澎致幼儿园 约522m
夏衍高中 约1.4km
夏衍小学 约1.7km
杭州市澎博小学 约1.6km
杭州市高级中学（钱江校区）约2.0km
医疗：
笕桥街道白石村社区卫生服务站 约1.2km
普福社区卫生服务站 约1.3km
规划三甲医院 约1.5km
杭州市江干区人民医院 约2.8km
生活：
中国工商银行 约232m
杭州联合银行 约614m
浙商银行 约1.5km
三村农贸市场 约2.4km
公共配套：
李宁体育公园 约200m
新普福公园 约1.1km
七堡文体公园 约1.3km
浜河公园 约1.5km
黎明公园 约2km
PART 3
楼幢区位优劣势分析
7号楼
优点：
南向楼间距大于1：1，南向采光光照条件较佳
周边绿植丰富，生活环境不错
缺点：
南面有健身活动中心，会有不定期的噪声影响
东面有公共游乐活动区，会有不定期的噪声影响
9号楼
优点：
南向楼间距宽阔，是小区所有楼栋中最大的，因此楼幢南向采光佳
缺点：
楼幢东西向的采光被相邻楼幢挡住
PART 4
户型点评
位置：7号楼中间套（1单元02室、2单元01室）
套数：27套
总价：441万—552万
优点：
南北通透、三开间朝南
客厅、次卧带阳台
主卧带飘窗
独立玄关
U型厨房、利用率高
缺点：
主卧内走道面积较多
130㎡中间套户型图
135㎡ 西边套 四房两厅两卫
位置：7号楼西边套（2单元02室）
套数：14套
总价：462万—575万
优点：
南北通透、三开间朝南
客厅次卧带阳台、主卧带飘窗
独立玄关
主卧带有衣帽间
U型厨房、利用率高
缺点：
书房紧挨水井、电井、电梯，间歇性噪声影响
大户型的主卧未能有浴缸的空间，略遗憾
135㎡西边套户型图
150㎡ 东西边套 四房两厅两卫
位置：9号楼（01/02室）
套数：28套
总价：519万—648万
优点：
南北通透、四开间朝南
主卧带飘窗、衣帽间、相邻次卧带飘窗
主卫面积大、带浴缸
独立玄关
客厅与次卧带阳台
U型厨房、利用率高
餐厅带飘窗
缺点：
走道面积较多
150㎡东西边套户型图
154㎡ 东边套 四房两厅两卫
位置：7号楼东边套（1单元01室）
套数：13套
总价：535万—664万
优点：
南北通透
三卧室朝南、均带飘窗
主卧带衣帽间
餐客一体，带270°采光大阳台
U型厨房、利用率高
客卫干湿分离
缺点：
客卫是暗格
154㎡东边套户型图
PART 5
选房建议
约130㎡选房建议
考虑因素：
1、130㎡和135㎡户型格局相似，都主要依靠南北采光通风，135㎡的卫生间通透采光性会更优于130㎡；综合考虑130㎡户型性价比更高，建议优先选择130㎡户型。
2、130㎡户型中，同楼层的2单元01室比1单元02室便宜约2万，建议优先选择2单元01室。
3、12层房源价格最高
约150㎡选房建议
考虑因素：
1、9号楼150㎡户型设计优于7号楼的154㎡
2、150㎡户型南向采光光照更佳，视野更好
3、150㎡户型总价更低，性价比更高，建议优先选择9号楼150㎡户型
PART 6
一房一价&噪声评测
-END-
本文作者/不一 编辑/清水草
主编/大花姐
出品/房叔
福利来了
2019杭州地铁楼盘图
3月版
活动截止时间：2019年3月21日9:00
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白天跑盘，深夜码字
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