此后再无万人摇 还有14个盘可以闭眼摇 附江山风华噪声测评| 房叔问答NO.19
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摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
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3.15要到了，各家媒体也纷纷开始开启维权报道，房叔也凑个热闹，谁家有线索的可以在下面留言，
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最近的楼市在购房者看来有点“疯”，西湖国际城1.7万人摇，紧接着华夏四季也创下了万人摇。
房叔分析，并不是楼市太火，而是现在随着高价地的上市，高价地楼盘限价的突破，有性价比的楼盘越来越少了，摇号的人集中在了这少数的几个楼盘。所以就出现了这边万人摇，而其他大多数盘少人问津的局面。西湖国际城里的这1.7万人中，真的刚需占比应该很少，大多数应该都是怀着“捡漏”、“投资”的心态去摇的，等到华夏四季登记的时候，这部分人反正资料也全、冻结资金也刚好有，就顺手登记了。
此后，一个时代就此终结。应该再无万人摇的可能了。
性价比楼盘，还剩下14个，请戳：《闭眼摇楼盘》
从后台的咨询来看，高端改善的需求有所抬头，近郊2万左右单价的楼盘无论有没有地铁，都逐渐被购房者所接受。
此等“乱世”，还是那句话，不要慌！谨慎、择优。
今天的问答集中在：天都城、京杭府、英特尔湾等刚需盘，以及滨江御品、天誉等高端盘。
杭州房叔
买房路上的自己人
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01关键词：西湖区刚需 新房 二手房
我女儿刚硕士毕业参加工作，本月可以落户。今年打算买一房，自住+投资，90㎡左右，工作地点会去仓前，年薪13-15万，家里可以支援首付150万，意向是先摇号，心仪西湖区的刚需新房，或者二手（主要考虑学区）。
其次是未来科技城的华夏四季和闲林的梧桐郡，想问下房叔，是新房还是二手？华夏四季今年开的是14号楼，朝向不好，西南方向，梧桐郡位置比较偏，当然华夏四季和梧桐郡也是难摇到的，旁边的学校也是马马虎虎，另外还准备去摇一下远洋西溪公馆，所以听听房叔意见，买房的时间大概在上半年还是下半年？如果摇不到新房，可以考虑哪里的二手房？除了以上几个楼盘外，还有其它性价比高的楼盘可以考虑吗？感谢！
杭州房叔：你考虑的三个项目都可以，性价比都不错，除了这三个以外，还可考虑未来悦、悦青蓝和玉屏蓝湾。
相对来说，未来悦是首选，综合区位、公司品牌、性价比，都是最好的；其次是西溪公馆，位置不错，重新开发后预计项目品质也会有提升，在限价背景下预计价格不会太高；第三是华夏四季，但是就像你说的，这次开的楼幢略差；第四是梧桐郡，品质有保障，性价比也还不错，地铁口，在未来地铁时代，区位不算差，只是相对未来科技城来说略偏；悦青蓝和玉屏蓝湾就是考虑投资，毕竟性价比相当高，留着以后作为资产或者置换都是可以的。
二手房的话，现在价格有所回落，可以适当观望一下。具体房源可以看一下河滨之城、西溪华府和西庐一带的房子，区域相对成熟，学区不错，但是价格也略高。入手的不用过于着急，多看多比较，短期内行情不会快速反转，有的是比较的时间，多比较多谈多砍价，价格合适再入手。
02关键词：未来科技城 西溪印象、柯桥投资
我想咨询一下未来科技城这边的一个楼盘——佳源的西溪印象。
杭州房叔：西溪印象是个收购项目，位置不错，最大的弱点是项目比较小，产品本身可能还是要看个人喜好。预期价格不高的情况下还是值得考虑的。
天都城那边之前的时代小学撤走了，现在变成一家上海的民间公司代管，大家评价不是很好。不知道柯桥以后有没有可能划入杭州，现在买那里以后升值空间咋样？
杭州房叔：柯桥是绍兴经济的发动机之一，个人认为划入杭州的可能性不大。柯桥本地的经济受外贸形势影响，近年来比较平淡，本地的需求相对来说潜力一般，考虑投资升值的话肯定不及杭州主城区，可变现性和安全性也不及，供你参考。
03关键词：九堡 置换
老师，我现在杭州两套房，需要卖一套才可以买房。一套学区在采荷，准备上小学用，离学校近，自住偏小，也能将就；一套在九堡泊林公寓，离地铁站1千米，89㎡，想置换到2号线可以地铁直达，地铁边，比如和美家，买一层送一层，也改善一下。由于市场交易量不高，需要降价才可以出售，同时想控制置换价差，想不好应该处理，想咨询您一下。九堡3万4左右，属于价格洼地。现在先卖掉是否合适，等合适机会再入手和美家是否可行？
杭州房叔：现在是属于大涨之后的观望期，市场对于后市的走向分歧比较多，置换在这样的敏感期难度会比较大。你本身的置换方向没有太大的问题，主要是契合你自身的需求。
现在二手市场波动比较多，不仅仅是卖价难以把握，买价同样纠结，找到合适的结合点非常难。个人建议你暂时观望一下，九堡短期还有发展空间，房价相对来说更看好一些，类似和美家的项目反而更为平稳。所以到市场更平稳的时候去置换，会比较容易把握。
04关键词：招商1872PK绿城杨柳郡
房叔你好！有个问题请教下：我和爱人都是首套，我们一开始打算用下无房的名额去摇摇看1872。但是1872的开发商你知道是招商和越秀，这两个口碑在杭州都不怎么样，到时候交房住进去有些担心。所以我们另一方面也在考虑杨柳郡二期的顶楼。简单比较就是：招商1872 154㎡的新房，对比绿城杨柳郡二期顶楼150㎡次新房，单价差不多。应该怎么选？谢谢！
杭州房叔：在价格接近的情况下，个人建议你选择杨柳郡，产品可靠些，你去过现场考察，应该可以看到短期的生活便利度也是杨柳郡更好一些。未来的升值潜力上，杨柳郡会在1872之上。
05关键词：江景房 自住
房叔，已经听好几个人说过你，所以就加上了。想买个住宅，自住，预算500万左右，不想要太大的。想要个环境好的，最好是江景房；不要太远的，个人感觉星耀城周围就不错，有没有合适的推荐一下。拥潮府，我看下周边感觉有点不是很好，摇了翡翠之星，没有摇到。
杭州房叔：江景房若是自住的话按理说首选还是南向面江，从500万的预算总价来看，个人更为推荐金棕榈和清怡花园一带的老一代二手房，宜居性更强，弱点是房子相对来说比较老；
其次可以选择的是滨江三四桥之间区块的，星耀城也是一个选择，寰宇天下大致只能90方，老一点的小区还可以考虑一下锦绣江南；滨江相对来说区政府一带热度高一些，其实近一桥的早一代商品房宜居性也不差，彩虹城等也是可以考虑一下的。
二手房选房相对来说比较难，也比较累，也是无奈的事，只能多跑多看多比较多砍价了。
06关键词：滨江金地御品 杭州壹号院 澄品101
你好，房叔。请问接下来，滨江金地御品，杭州壹号院，澄品101都要在4、5月开盘，应该怎么排序呢？
杭州房叔：御品是老市中心项目，壹号院和澄品都是奥体项目。
相比生活便利度，肯定是御品占先；相比未来发展空间，则是澄品和壹号院占先；三者产品上各有特点，产品上还是要看自身的喜好。
相对来说，杭州近年来完全步入多中心化发展的道路，相对来说市中心房价的涨幅反而及不上新兴板块，在御品价格不是过高的情况下，个人建议反而应该首选御品，主要原因在于市中心虽然不缺房，但是新品供应相对较少，近年反而有涨幅不足的嫌疑；在奥体两个项目中间，略倾向于壹号院，临近奥体博览城区域开发较早，相对略为稀缺一些，澄品外围尚有发展空间，未来也有较多的选择空间，另外一个原因，高企的地价多少让人有所担忧减配的问题。
07关键词：上品PK晓风印月、保亿绿城奥邸
房叔，我现在住在康都紫轩，89㎡太小，想换套附近大点的，咬咬牙去借100万，能付上品130㎡的首付，我和老婆都在望江工作。还有个想法是等晓风印月开盘，但是估计难度比较大，还有就是在附近上班，确实上品方便点。
杭州房叔：目前市中心的供应量已经越来越小，虽然市中心的老房子升值幅度减慢，但是同样新品的供应严重不足。长远来看，市中心新品的保值升值还是非常有保证的。晓风印月的价格也不会低，不见得性价比会在上品之上。更何况夫妻都在望江上班，个人建议还是尽量考虑上品，上班便利对生活品质的提高真是至关重要。若是你们工作都是相对稳定那种，每天上班路上节约一个小时以上的价值，是无法估量的。
房叔，我想问问，保亿绿城奥邸最后那幢住宅值得入手吗？
杭州房叔：奥体确实已经到了这个价格，个人感觉确实涨得有点快，在一定程度上已经透支了板块所有利好了，问题在于板块内并没有太多的供应量，期望降价也不是太现实，相比临近的项目以及艮北和滨江腹地，奥邸国际4.8万左右的价格也还是可以接受，自住可以考虑，投资不算特别推荐。
08关键词：置换、总价500万以内
房叔你好，我在滨江工作，目前在闲林桃源小镇有1套89㎡的住宅，在湘湖金地都会意境有1套43㎡公寓。今年计划结婚，想把闲林住宅卖掉，换套大点的住宅，一来当婚房，小孩出生父母过来照顾宽敞点；二来闲林板块的价格也趋于平稳，继续留着增值空间有限。
下面是详细情况：
1、 价格：闲林的住宅咨询了下，卖掉换完贷款还有150万左右，加上存款差不多首付200万。卖掉手上住宅再购房还是首套，所以房子的总价应该控制在500万。
2、 学区：未婚妻父母在临平山庄有一套住宅，未来小孩读书可以在余杭高中、树兰私立。
3、 交通：自己滨江上班，19年底可以入住湘湖公寓、所以楼盘是否在滨江也不是刚需。未婚妻还在读研，未来工作选择很广，没有地理位置影响。
4、 增值：目前觉得这套房会一直住，但以后的未知因素也多，所以希望楼盘至少在杭州亚运会之后能对得起现在这个决定。
5、 质量：少点维权少点麻烦，希望优先考虑滨江、万科等品牌较好的开发商。
综合以上，想问下房叔，是否有好的楼盘推荐？
杭州房叔：你的思路大体上没有问题，但是个人有一个不同的意见点——关于学区。
假如说你买房子住在滨江，而且大致是长住，而小朋友要到临平去上学，这个似乎不是最好的选择。一则陪伴时间减少，二则老人带孩子通常还有所谓“老人病”的问题。因此个人建议还是住哪儿哪儿上小学，等初中再去树兰是可以的。
关于房子的建议，闲林住宅现在出手再置换新房的思路没有问题。本来房子区位尽量应该考虑便利女方，但你这个是不确定因素，所以建议还是先按你便利的情况来选择。不在滨江可以，但是尽量选择地铁方便的房源。面积和总价上，个人建议在目前的经济形势下，不要压力太大，因此不建议尽量够上限，而是适当留点余地；面积上，考虑今后孩子（乃至二胎）和老人带孩子的因素，尽量选择宽松一些。
综合建议，主要以选择4万以内单价，130以上面积为主，总价尽量控制在500万以内甚至450万。有几个推荐你可以考虑一下：杨柳郡，艮北项目，绿城品质，地铁口；拥潮府，世纪城项目，滨江主导的项目，地铁口；悦虹湾，白马湖项目，有一定的山水资源稀缺性，近地铁，万科主导，滨江建设；臻蓝府，桃源项目，学区基本确定，融创项目，近地铁；市心府，价格低一些，卧城项目，德信产品，近地铁。
09关键词：翁梅PK临平山北PK崇贤
房叔，你好！昨天拜读了你的《翁梅，江山云著的噪音》这篇文章，看到你有个观点：翁梅板块没有足够的产业支撑，没有流入人口，你不太看好这个板块。那么我想请教下你，翁梅板块的绿地艺尚府（均价22000），崇贤板块的京杭府（精装均价20300），产业支撑，地铁交通等哪个更好？还有，临平山北板块的产业支撑交通等怎么评价？山北的新房或者说二手次新房中铁九逸，发展前景及性价比如何？想请教下你对（翁梅的绿地艺尚、崇贤的京杭府，临平山北的中铁九逸）楼盘及各自所在板块的看法？
杭州房叔：翁梅确实是有卧城属性，在三个板块中这一点最为明显，但卧城本身不是负面的用词，只是本地的购买支撑会弱一些，好处是居住氛围会好一些，就如当年的蒋村和滨江四号地块一样；
临平山北有一定的产业，但是钱江经济技术开发区的产业基础并不是最好，未来的升级换代也难度颇高，所以在一定程度上也有卧城的属性，好处是发展的时间比较早，配套和居住氛围的积累远胜翁梅；
崇贤现在并没有地铁到达，据称后期可能有地铁规划可以到达，但是相对来说康桥和崇贤一带是杭州向北发展的方向，原有的产业改造和升级换代上的期待比翁梅和临平山北都强。弱点在于目前的地铁不达和城市界面的脏乱，给人的印象分偏低，京杭府本身也有临近绕城的缺点。
相对来说，临平山北的发展最早，基础最好；翁梅是近年依靠地铁会快速发展的卧城板块；崇贤是具备未来前景的板块。短期看临平山北占先，中线看翁梅更胜一筹（毕竟离主城的距离放在那里），远期看崇贤最有空间。供你参考。
10关键词：天都城VS龙湖江与城、京杭府
天都城与龙湖江与城哪个性价比高？
杭州房叔：还是天都城略好一些。大江东的未来值得看好，但是在这一波房价上涨中，大江东的上涨有点多。目前而言，尽管江与城本身的性价比不错，但是从距离主城区的距离和发展速度来说，星桥还是要在大江东之上。如果不是限价原因，天都城和星桥的价格不会在现在这个水平，至少应该临近翁梅。
房叔，京杭府值得摇吗？
杭州房叔：京杭府所在崇贤板块是杭州向北发展的方向，虽然目前的城市界面略弱，但是长远的发展空间还是不错的。京杭府目前的问题是，一是这一轮的价格上涨略快，有一定的透支嫌疑；二是项目本身临近绕城，噪声和尘染有影响；三是如果考虑医院配套，便利度差一些。建议可以参考一下房叔元宵节发的“闭眼摇”推荐项目，无房户摇中的概率还是相当高的。
11关键词：名城博园PK广厦天都城
房叔，在古翠路地铁站附近上班！名城博园和广厦天都城哪个好点！名城博园二手房89㎡的毛坯205万，广厦天都城摇号毛坯均价1.6w，89㎡的140-150万。
杭州房叔：相对来说，名城博园周边的城市界面略差一些，虽然小区域有一定的居住氛围，但是周边以批发市场为主的现状暂时不会改变，人口、运输造成的略显杂乱的局面的改观有待时日。项目的产品也比较早一些，综合品质一般。
虽然说天都城的产品也比较平庸，相对来说居住氛围肯定要胜过博园。天都城所在的星桥板块短中期的发展态势也比博园要明朗一些。在两者价差明显的情况下，还是优先考虑天都城吧。
12关键词：天都城PK京杭府PK英特尔湾
房叔，你好！能不能分析一下天都城，京杭府，英特尔湾这三个楼盘，优劣在哪里？几乎同时摇号，哪个潜力更大？
杭州房叔：如果不是限价原因，天都城和星桥的价格不会在现在这个水平，至少应该临近翁梅。
英特尔湾是个收购项目，土地使用年限略早，但是至少目前看来对投资也没有太大影响。项目所在地略偏，在镇区北侧边缘，目前城市界面略弱一些；价格相比早先的余杭公馆要贵了不少，但是从目前的市场来看，相比凤凰台，性价比还是要强不少。从大区块来说，未来科技城是杭州最具发展潜力的区域，未来文一西路科创走廊将是杭州的核心发动机，吸附能力绝对值得期待，因此，长线来看还是非常具备潜力的。相对价格临近的翁梅、崇贤、闲林中泰等板块而言，性价比不错。
京杭府所在崇贤板块是杭州向北发展的方向，虽然目前的城市界面略弱，但是长远的发展空间还是不错的。京杭府目前的问题是，一是这一轮的价格上涨略快，有一定的透支嫌疑；二是项目本身临近绕城，噪声和尘染有影响；三是如果考虑医院配套，便利度差一些。
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内容整理/不一 编辑/清水草
主编/大花姐
解答/房叔
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